АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. по делу в„– А32-43152/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Атман" (ОГРН 1072308004450) - Семенова А.А. (доверенность от 14.04.2016), Хантимирова В.С. (доверенность от 27.01.2016), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-43152/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Атман" (далее - общество, ООО "Атман"), в котором просила:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.07.2007 в„– 4300014932, заключенный между администрацией и обществом,
- обязать общество освободить земельный участок общей площадью 68 419 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:0181, расположенный по ул. Рождественской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара (далее - земельный участок), путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков,
- обязать общество вернуть земельный участок арендодателю (администрации) путем подписания акта приема-передачи.
Решением от 08.02.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.04.2016, в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "ОСЗ" (далее - ООО "ОСЗ") о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и в удовлетворении исковых требований администрации - отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Предусмотренные статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) условия для привлечения ООО "ОСЗ" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, отсутствуют. В соответствии с протоколом от 09.07.2007 заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона" администрацией и ООО "Атман" заключен договор аренды земельного участка от 13.07.2007 в„– 4300014932, сроком до 09.07.2017. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11.02.2008. По условиям договора аренды арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок для многоэтажной жилой застройки (пункты 1.1, 1.3), а арендатор обязался обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 1 500 квартир (пункт 4.1.4), не позднее 15.02.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объекта (пункт 4.1.5), обеспечить строительство набережной с берегоукреплением и ливневой канализации, других инженерных коммуникаций согласно проектной документации (пункт 4.1.9). Пунктом 4.1.10 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования - для многоэтажной жилой застройки. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесение арендной платы за участок в сроки, установленные договором аренды; неисполнение арендатором пунктов 4.1.4 - 4.1.9 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом о вручении; пункты 7.4, 3.2.4 договора). Истец решил расторгнуть договор в связи с нарушением арендатором пунктов 4.1.5, 4.1.9 и 4.1.10 договора. В связи с неустранением в установленный срок нарушений (по письменному предписанию от 03.06.2015, опубликованному в газете "Краснодарские Известия" от 24.07.2015 информационному сообщению), в адрес ответчика направлено уведомление от 14.09.2015 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452, пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), истцом соблюден. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2012 по делу в„– А32-21379/2010 администрации отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "Атман" об освобождении спорного земельного участка, приведении его в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвращении арендодателю, погашении записи в ЕГРП о государственной регистрации права аренды на земельный участок. В рамках данного дела судом исследована возможность строительства жилых домов до проведения работ по берегоукреплению и сделан вывод о том, что такое строительство на спорном земельном участке, в районе правового берега реки Кубань, без предварительных работ по берегоукреплению, невозможно. Невыполнение берегоукрепительных работ на спорном участке правового берега реки Кубань приведет к дальнейшему размыву берега, возникновению необратимых деформаций домов, к смещению домов в сторону реки. В соответствии приложением в„– 3 (таблица 32) к приказу Минрегиона России от 28.05.2010 в„– 260 работы по берегоукреплению входят в инженерную подготовку территории под жилищное строительство. В решении от 02.04.2012 по делу в„– А32-21379/2010 судом сделан вывод, что в данном случае работы по берегоукреплению входят в объект строительства, указанный в пунктах 1.3 и 4.1.4 договора аренды (многоэтажные жилые дома), разрешение на строительство объекта не получено ответчиком по независящим от него причинам. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2015 по делу в„– А32-7137/2015 отказ администрации в выдаче обществу разрешения на строительство, оформленный письмом от 25.02.2015, признан законным, ввиду непредставления доказательств выполнения работ по строительству берегоукрепления реки Кубань. Между тем, разрешение на строительство объекта капитального строительства "Берегоукрепление правового берега реки Кубань в южной части Юбилейного микрорайона г. Краснодара" 18.05.2012 выдано муниципальному казенному учреждению муниципального образования г. Краснодар "Управление капитального строительства". Суд не согласился с утверждением администрации о нарушении ООО "Атман" пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды, поскольку их невыполнение обществом обусловлено именно действиями истца, не обеспечившего контроль за своевременным вводом в эксплуатацию вышеназванного берегоукрепления. Факт нецелевого использования земельного участка истцом не доказан, им не представлены в материалы дела достаточные и относимые доказательства, подтверждающие нарушение его права. Существенных нарушений условий договора аренды ООО "Атман" не допущено, оснований для удовлетворения исковых требований администрации не имеется.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что градостроительный план земельного участка (утвержден постановлением администрации от 09.09.2014 в„– 6482) подготовлен департаментом архитектуры и градостроительства администрации на основании заявления общества и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу в„– А32-6071/2014, которым признано незаконным бездействие администрации. Согласно градостроительному плану земельный участок расположен в водоохранной зоне реки Кубань (200 м), в береговой полосе водных объектов общего пользования (20 м). В соответствии с генеральной схемой инженерной защиты территории муниципального образования город Краснодар от воздействий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, разработанной ОАО ПИИ "Кубаньводпроект", земельный участок входит в границу затопления прорывной волны. В составе иных показателей земельного участка в пункте 2.2.4 градостроительного плана установлено требование, согласно которому мероприятия по берегоукреплению, созданию системы защитных мероприятий, сокращающих водоохранную зону, предотвращению катастрофы затопления от прорывной волны, должны предшествовать освоению земельного участка. Кроме того, администрацией и ООО "Атман" 17.04.2013 заключено соглашение о реализации в срок 2013-2017 годы инвестиционного проекта (по строительству на спорном участке многоэтажных жилых домов), доказательств его расторжения в материалы дела не представлено. Периодически возникающие при освоении спорного земельного участка судебные споры, в связи с бездействием административных органов, являются обстоятельством, объективно затрудняющим использование участка не по вине общества, и это не может относиться к рискам предпринимательской деятельности. Доказательств того, что общество уклоняется от освоения участка, в дело не представлено.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 08.02.2016 и апелляционное постановление от 27.04.2016, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, договор аренды земельного участка от 13.07.2007 в„– 4300014932 заключен сторонами без разногласий, стороны договорились о его существенных условиях. В соответствии с актом приема-передачи от 13.07.2007 арендодатель передал спорный участок, а арендатор его принял. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации от 23.03.2015 разрешение на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке ООО "Атман" не выдавалось. Проведенными в 2015 году осмотрами участка установлено, что он свободен от зданий и строений, частично зарос сорной растительностью, частично облагорожен (выложен тротуарной плиткой), частично используется сторонними землепользователями для размещения строительных вагончиков, металлических гаражей, частично огражден металлическим забором. Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор. Факт неиспользования земельного участка в данном деле подтвержден, так же как и основания для применения пункта 3.2.4 договора аренды (односторонний отказ арендодателя от исполнения договора), статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Цель договора аренды земельного участка не достигнута, участок остался незастроенным. В соответствии с пунктом 4.1.9 договора ответчик обязан обеспечить строительство набережной с берегоукреплением и ливневой канализации, других инженерных коммуникаций согласно проектной документации. Договор аренды с ответчиком заключен 13.07.2007, то есть на момент выдачи разрешения на строительство берегоукрепления правого берега реки Кубань в южной части Юбилейного микрорайона г. Краснодар муниципальному казенному учреждению "Управление капитального строительства" (18.05.2012) прошло более 4 лет. У ответчика имелось достаточно времени на получение разрешения на строительство берегоукрепления (до 18.05.2012) и на его строительство. Своевременных мер, направленных на использование земельного участка по назначению, которых можно ожидать от любого добросовестного участника оборота, ответчик не предпринял.
Общество представило письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, участвующие в судебном заседании его представители также просили жалобу отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекс, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований (в применимой к спорным отношениям редакции пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса) является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что невыполнение ООО "Атман" пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды обусловлено именно действиями истца, факт нецелевого использования земельного участка истцом не доказан, существенных нарушений условий договора аренды ответчиком не допущено, тогда как имеющее место бездействие административных органов, объективно затрудняет использование участка не по вине общества. Доказательств того, что арендатор уклоняется от освоения участка, в дело не представлено.
В то же время, судебные инстанции не учли следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса, в применимой к договору аренды от 13.07.2007 редакции).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума в„– 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Частью 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации (далее - Водный кодекс) определено, что полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.
Анализ положений пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса, в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса, позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 в„– 15248/10.
Сославшись на обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам в„– А32-21379/2010, в„– А32-7137/2015, содержащиеся в градостроительном плане земельного участка требования, исключающие строительство жилых домов до проведения работ по берегоукреплению, и констатировав, что разрешение на строительство объекта капитального строительства "Берегоукрепление правового берега реки Кубань в южной части Юбилейного микрорайона г. Краснодара" 18.05.2012 выдано муниципальному казенному учреждению муниципального образования г. Краснодар "Управление капитального строительства", берегоукрепительные сооружения не построены и не введены в эксплуатацию до настоящего времени, суды не оценили факт предполагаемого строительства названного берегоукрепления на иных (самостоятельных) земельных участках (с кадастровыми номерами 23:43:0000000:516, 23:43:0000000:361, 23:43:0000000:362), а также правомерность организации и проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка в 2007 году, в целях осуществления на нем многоэтажной жилой застройки.
Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Разрешая спор о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2007 в„– 4300014932, судебные инстанции не оценили его на предмет соответствия требованиям действующего законодательства (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса), в то время как надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.
При таких обстоятельствах решение от 08.02.2016 и апелляционное постановление от 27.04.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу в„– А32-43152/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------