АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2016 г. по делу в„– А53-388/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., в отсутствие истца - Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ИНН 7709441907, ОГРН 1087799030846), ответчика - открытого акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (ИНН 6164216923, ОГРН 103164024819), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2014 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2016 (судьи Галов В.В., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А53-388/2014, установил следующее.
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (далее - общество) о взыскании 21 490 559 рублей 70 копеек долга по арендной плате за 2-4 кварталы 2013 года и за 1-3 кварталы 2014 года, 9 457 688 рублей 80 копеек неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, 126 448 рублей неустойки за нарушение сроков предоставления банковской гарантии, о расторжении договора от 08.12.2011 в„– ДЗ-241 аренды земельного участка, а также о возложении на общество обязанности освободить земельный участок площадью 76 007 кв. м (кадастровый номер 61:55:0000000:179), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, и передать его по акту приема-передачи фонду (т. 3, л.д. 88, 89).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2016, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу фонда взыскано 21 490 559 рублей 70 копеек долга по арендной плате, 1 444 924 рубля 68 копеек пени, договор от 08.12.2011 в„– ДЗ-241 аренды земельного участка расторгнут, на общество возложена обязанность в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу освободить и передать фонду спорный земельный участок. В остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о наличии у общества долга по договору аренды от 08.12.2011 в„– ДЗ-241. На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) суд удовлетворил заявление ответчика о снижении размера неустойки и взыскал с него пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 1 444 924 рублей 68 копеек, приняв для расчета размер ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (8,25% годовых). В удовлетворении требований фонда о взыскании неустойки за нарушение сроков предоставления банковской гарантии суды отказали. Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для удовлетворения требования фонда о расторжении договора от 08.12.2011 в„– ДЗ-241. В силу статьи 622 Гражданского кодекса общество обязано возвратить фонду (арендодателю) спорный земельный участок.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 25.09.2014 и постановление от 23.02.2016. Податель жалобы ссылается на фактическое использование меньшей площади земельного участка и уклонение фонда от внесения изменений в договор аренды. Земельный участок передан обществу с существенными недостатками, не позволяющими реализовать цель договора аренды - построить жилой микрорайон. Коммунальные сети города Новочеркасска не имеют достаточного ресурса водоснабжения и водоотведения для строительства предусмотренного договором и проектом планировки нового микрорайона города. Суды не приняли во внимание, что общество не приступило к использованию участка в связи с обстоятельствами, не зависящими от него, было лишено возможности пользоваться участком в течение спорного периода. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у общества обязанности вносить арендную плату. Требования фонда о взыскании арендной платы и неустойки мотивированы исключительно ссылками на формальное соответствие действующему законодательству в отсутствие защищаемого права (статья 10 Гражданского кодекса). Суд апелляционной инстанции фактически освободил фонд от ответственности за неисполнение обязанности предоставить арендатору пригодное для использования имущество (земельный участок).
Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.
Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), явку процессуальных представителей в суд не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Кодекса кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, фондом организован аукцион по продаже права на заключение договора аренды находящегося в его собственности земельного участка из земель населенных пунктов площадью 76 007 кв. м (кадастровый номер 61:55:0000000:179), расположенного в г. Новочеркасске Ростовской области, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; победителем аукциона 05.12.2011 признано общество, о чем подписан протокол об итогах аукциона в„– А98-07/2011/2 (т. 1, л.д. 36-50).
Фонд (арендодатель) и общество (арендатор) 08.12.2011 заключили договор в„– ДЗ-241 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды участка по договору составил четыре года. Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.02.2012. Стороны 08.12.2011 подписали акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 14-32, 52, 53).
Разделом 4 договора установлен порядок расчета арендной платы для разных периодов, определены формулы расчета. Согласно этим условиям договора во 2 и 3 кварталах 2012 года оплате подлежало 1 620 754 рубля 27 копеек, далее с 1 квартала 2013 года - по 3 781 759 рублей 95 копеек.
Пунктом 4.4 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала.
Согласно пункту 9.4 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из 0,15% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы фонд направил в адрес общества претензию от 25.11.2013 с требованием погасить задолженность до 13.12.2013, а при невозможности исполнения обязательства - в срок до 13.12.2013 представить письменное согласие на расторжение договора аренды по соглашению сторон (т. 1, л.д. 54, 55).
Поскольку принятые меры к досудебному урегулированию спора с арендатором результата не принесли, фонд обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Судебные инстанции, исследовав представленные дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, установили факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению платы за предоставленный земельный участок. Данное обстоятельство послужило правомерным основанием для взыскания с ответчика долга и неустойки, при определении размера которой суд применил положения статьи 333 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
Допущенные арендатором нарушения условий договора аренды (в части своевременного внесения арендной платы) признаны судами существенными, что послужило правомерным основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса, статьей 46 Земельного кодекса и пунктом 6.3.2 договора аренды.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для использования ответчиком спорного земельного участка в связи с расторжением договора аренды, поэтому удовлетворили требования о возврате участка арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса).
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
В силу статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. При этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств (части 1 и 2 статьи 9 Кодекса).
Кодекс не возлагает на суд обязанность по сбору доказательств по делу, рассматриваемому в порядке искового производства; суд оказывает содействие лицам, участвующим в деле, в получении доказательств, которые не могут быть предоставлены ими самостоятельно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 в„– 5256/11).
Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от него обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Судебные инстанции, отклоняя доводы общества о невозможности использования участка, правомерно указали на отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор не имел возможности приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, зависящими от арендодателя, а также о том, что условия пользования арендованным имуществом в заявленный истцом период ухудшились по сравнению с тем, как они определены в извещении о проведении аукциона.
Соответствующие доводы общества рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку.
Аргумент общества о злоупотреблении фондом принадлежащим ему правом документально не подтвержден, поэтому отклоняется арбитражным судом округа.
Исходя из общих правил искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между сторонами, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования фонда.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Доводы общества (о нарушении арендодателем принятых на себя по договору обязательств, наличии оснований для уменьшения арендной платы, а также препятствий в использовании участка) исследовались судами первой и апелляционной инстанций и получили верную правовую оценку. По результатам рассмотрения дела судебные инстанции признали, что арендодатель документально подтвердил факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды. Несогласие с результатами оценки судами имеющихся в деле доказательств и установленных обстоятельств предполагает их переоценку, что в силу норм статьей 286 и 287 Кодекса недопустимо в суде кассационной инстанции и не может служить основанием для отмены судебных актов.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2016 по делу в„– А53-388/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ


------------------------------------------------------------------