АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2016 г. по делу в„– А32-6561/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - индивидуального предпринимателя Калайчиди Глеба Викторовича (ИНН 232009965241, ОГРНИП 308232008800040), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А32-6561/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Калайчиди Г.В. (далее - предприниматель) о взыскании 122 227 рублей 41 копейки задолженности по договору от 09.10.2007 в„– 4900004354 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с 01.01.2011 по 31.12.2014, 22 708 рублей 02 копеек пеней и расторжении договора от 09.10.2007 в„– 4900004354 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.
Решением от 31.01.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Судебные акты мотивированы следующим. Спорный земельный участок площадью 105 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 03 018:0020, расположенный в Центральном районе г. Сочи по ул. Гагарина, д. 43б, находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды 09.10.2007 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в действующей в спорный период редакции). Поскольку в момент заключения договора муниципальное образование г. Сочи не являлось собственником земельного участка и доказательства наличия у администрации полномочий по распоряжению федеральной собственностью в деле отсутствуют, договор аренды от 09.10.2007 в„– 4900004354 не соответствует требованиям пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункта 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и является ничтожным. Ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона (независимо от признания ее недействительной судом) и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166, 167, 168 Гражданского кодекса в применимых к спорным отношениям редакциях). Следовательно, ничтожный договор аренды не породил у подписавших его сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (непризнания) такого договора недействительным в судебном порядке, а потому не может быть расторгнут. Образовавшаяся задолженность в полном размере оплачена предпринимателем в процессе рассмотрения спора.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате и оснований для расторжения договора. Претензионный порядок истцом соблюден. Судебные акты нарушают права администрации как участника договорных отношений.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что муниципальное образование город-курорт Сочи в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации г. Сочи (арендодатель) и ООО "Комфортлэнд" (арендатор; далее - общество) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 09.10.2007 в„– 4900004354, по условиям которого обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 03 018:0020 площадью 105 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, улица Гагарина, д. 43б. Участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а сроком до 01.06.2052.
Пунктом 5.2.4 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.
В соответствие с пунктом 3.3 договора внесение арендной платы осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал, раздельно по арендной плате и пене. Оплата за 4-й квартал производится до 10 ноября текущего года.
Соглашением от 25.04.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы предпринимателю.
В связи с неисполнением обязанности по внесению арендных платежей с 01.01.2011 по 31.12.2014 у ответчика образовалась задолженность в размере 122 227 рублей 41 копейки.
В претензии от 18.09.2014 Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи предложил предпринимателю явиться к заявителю для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 09.10.2007 в„– 4900004354.
Ссылаясь на невыполнение предпринимателем обязанности по внесению платы за используемый по договору от 09.10.2007 в„– 4900004354 земельный участок с 01.01.2011 по 31.12.2014, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с отказом в удовлетворении требований в части расторжения договора.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу изложенных норм и разъяснений квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.
Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса в редакции, действовавшие на момент заключения договора аренды).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса право сдачи в аренду земельного участка принадлежит его собственнику либо уполномоченному собственником лицу.
В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 в„– 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 в„– 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа. Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 в„– 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 в„– 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".
Судебными инстанциями установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок площадью 105 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 03 018:0020, расположенный в Центральном районе г. Сочи по ул. Гагарина, д. 43б, в период заключения договора аренды от 09.10.2007 в„– 4900004354 находился во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения; на момент подписания договора орган местного самоуправления распорядился спорной землей, не имея на это соответствующих полномочий (статья 608 Гражданского кодекса). Таким образом, договор аренды от 09.10.2007 в„– 4900004354 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Плату за пользование участком предприниматель внес в испрашиваемом истцом размере. Данный вывод истец в кассационной жалобе не оспаривает.
Довод администрации о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды не влияет на правильность судебных актов.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 по делу в„– А32-6561/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------