АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2016 г. по делу в„– А32-25278/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар" (ИНН 2321014418, ОГРН 1052312513109) - Чекиря Л.Н. (доверенность от 15.01.2016), от ответчика - индивидуального предпринимателя Мельниковой Любови Алексеевны (ИНН 232100047794, ОГРНИП 304232134500060) - Мельникова В.В. (доверенность от 03.09.2014), в отсутствие третьих лиц: индивидуального предпринимателя Сегеда Галины Викторовны, индивидуального предпринимателя Сегеды Юрия Геннадьевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мельниковой Любови Алексеевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2015 (судья Левченко О.С.) по делу в„– А32-25278/2014, установил следующее.
ООО "Торговый дом "Базар" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Мельниковой Л.А. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:
- обязать предпринимателя в течение трех рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятую часть земельного участка, расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, путем демонтажа расположенного на нем временного сооружения - прилавка роллетного типа (11 ряд 1 место) за счет собственных средств;
- в случае неисполнения предпринимателем решения суда в указанный срок, предоставить обществу право осуществить действия по освобождению части земельного участка за счет ответчика с возложением на него необходимых расходов;
- взыскать с предпринимателя в пользу общества 19 200 рублей убытков (в виде упущенной выгоды) за период с 01.05.2014 по 31.12.2014, а также 70 515 рублей неустойки в размере 3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки;
- взыскать с предпринимателя в пользу общества 7 тыс. рублей понесенных судебных издержек (уточненные требования; т. 1, л.д. 83, 84, 95, 96).
Иск мотивирован незаконным (после прекращения действия договора) использованием ответчиком части принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 для размещения прилавка роллетного типа. Поэтому на ответчике лежит обязанность освободить занимаемую (без правовых оснований) часть участка, демонтировав размещенный на ней объект торговли, а также возместить истцу понесенные убытки (в виде упущенной выгоды).
Определением от 19.12.2014 (т. 1, л.д. 122-124) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены индивидуальные предприниматели Сегеда Ю.Г. и Сегеда Г.В.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2015 прекращено производство по требованию о взыскании неустойки, в связи с отказом общества от данного требования. На предпринимателя возложена обязанность в течение трех рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятую часть земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, путем демонтажа расположенного на нем временного сооружения - прилавка роллетного типа 11 ряд 1 место за счет собственных средств. В случае неисполнения предпринимателем решения суда в течение трех дней с момента вступления его в законную силу, общество вправе осуществить соответствующие действия по освобождению земельного участка за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. С предпринимателя в пользу общества взыскано 19 200 рублей убытков в виде упущенной выгоды, 7 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя и 4625 рублей 32 копейки расходов по уплате государственной пошлины. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 1375 рублей государственной пошлины.
Суд установил, что общество является собственником земельного участка площадью 2490 кв. м с кадастровым номером 23:50:0000000:216 из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2. По договору от 01.12.2013 в„– 3/Р общество предоставило предпринимателю части земельного участка (11 ряд 1 место) под павильон (3,0 х 5,0 м) площадью 15 кв. м, расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова 48/2 в целях торговли промышленными товарами сроком на 2 месяца. В соответствии с пунктом 6.2 договора для пролонгации договора на тот же срок, арендатор обязан в письменной форме уведомить арендодателя за 10 дней до окончания срока действия договора. Уведомление предпринимателя с резолюцией согласия общества о пролонгации договора является основанием для продления договора без заключения дополнительного соглашения или нового договора. В противном случае настоящий договор считается прекращенным. На основании письменных заявлений предпринимателя от 30.12.2013 и от 20.03.2014 с письменного согласия общества срок действия договора пролонгирован до 30.04.2014. Предпринимателю вручались уведомления от 01.04.2014 в„– 48 и от 06.04.2014 в„– 56 о повышении размера платы и необходимости явки для заключения нового договора в бухгалтерию общества. В письме от 13.04.2014 в„– 94 общество проинформировал ответчика о прекращении с 01.05.2014 действия договора от 01.12.2013 в„– 3/Р в связи с отсутствием заявления о пролонгации, предпринимателю предложено в течение трех календарных дней известить общество о намерении заключить договор на новый срок, а в случае отсутствия такого намерения - произвести демонтаж павильона. Ссылаясь на уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения (нового договора) истец направил в его адрес уведомление от 30.05.2014 в„– 103 об освобождении участка (демонтаже павильона). Неисполнение ответчиком требования об освобождении занимаемой им части земельного участка послужило основанием для обращения общества в суд с иском. При разрешении спора суд руководствовался положениями статей 1, 304, 393, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суд учел разъяснения, содержащиеся в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Суд квалифицировал договор от 01.12.2013 в„– 3/Р как договор аренды части земельного участка. Поскольку предприниматель за 10 дней до окончания срока аренды (пункт 6.2 договора) письменно не уведомил общество о намерении использовать земельный участок, договор прекращен в связи с окончанием срока его действия. Отсутствие между сторонами договорных отношений влечет обязанность ответчика освободить часть занимаемого им (принадлежащего истцу) земельного участка. Поэтому суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования общества об освобождении части участка путем демонтажа павильона. Суд признал обоснованным и требование общества о взыскании с предпринимателя 19 200 рублей убытков (упущенной выгоды). Возможность получения истцом доходов в заявленном размере за указанный период подтверждена распоряжением общества от 15.01.2014 в„– 4/1 "Об увеличении стоимости предоставления части земельного участка", согласно которому арендная плата за использование части земельного участка составляет 500 рублей (за кв. м). Обществом предприняты надлежащие меры и приготовления для получения заявленной суммы (неоднократное направление уведомлений о повышении арендной платы и необходимости в указанных целях заключения нового договора). Производство по требованию о взыскании неустойки прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Суд признал, что отказ общества от данного требования не противоречит закону и не нарушает права иных лиц (часть 5 статьи 49 Кодекса). Судебные расходы (в том числе расходы общества на оплату услуг представителя) распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 апелляционная жалоба на решение от 30.01.2015 возвращена предпринимателю в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока на обжалование судебного акта.
Предприниматель обжаловал решение в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что суд при разрешении спора ошибочно руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Как следует из договора, между сторонами имели место правоотношения относительно предоставления части земельного участка (пункт 1.1). Договор не содержит условий об аренде. Земельный участок, на котором размещен торговый павильон, относился к муниципальному Центральному рынку, расположенному в г. Тихорецке, ул. Меньшикова, 48. Судом не выяснен характер правоотношений, фактически сложившихся между сторонами. Требования заявлены одновременно по двум основаниям, как направленные на освобождение незаконно занятой части земельного участка, и прекращение ведения ответчиком торговой деятельности. Поскольку деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование ее осуществляется специальным законодательством. Постановлением Главы администрации Краснодарского края от 24.10.2011 в„– 1245 "О регулировании деятельности розничных рынков в Краснодарском крае" утвержден порядок заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках, требования к торговым местам. Содержание договора от 01.12.2013 в„– 3/Р и наличие схемы размещения торговых мест свидетельствуют о сложившихся между сторонами правоотношениях в рамках Федерального закона от 30.12.2006 в„– 271 "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках). Таким образом, положения главы 34 Гражданского кодекса к спорному договору неприменимы, что подтверждается также судебной арбитражной практикой. На момент заключения спорного договора истец не являлся собственником земельного участка. Никаких изменений (дополнений) в части прав истца на земельный участок сторонами не вносились. С 2001 года предпринимателям на рынке выделялись места для установки торговых павильонов, при условии долевого участия в благоустройстве новой территории Центрального рынка. В 2004 году индивидуальные предприниматели за счет собственных средств переоборудовали свои киоски в торговые павильоны роллетного типа. Изменение цены в договор также не вносилось. В ответ на уведомление общества от 13.05.2014 в„– 94 предпринимателем подано заявление от 13.05.2014 о продлении договора сроком на 11 месяцев, начиная с 01.05.2014. Также предприниматель обращался к обществу заявление о пролонгации договора 17.07.2014. В соответствии с условиями договора (пункты 3.1, 3.2) предприниматель ежемесячно вносит предоплату за предстоящий месяц, в размере 5100 рублей по настоящее время. Также, ежемесячно оплачивает 159 рублей расходов по коммунальным платежам. Оплата производится путем внесения наличных денег в кассу общества, что подтверждается платежными квитанциями. Претензии к предпринимателю по поводу просрочки, либо невнесения платы со стороны общества отсутствовали. Оснований для взыскания убытков с ответчика также не имелось. В дело представлено соглашение от 15.12.2014, подписанное обществом и собственниками смежных с предпринимателем торговых павильонов, согласно которому Сегеда Г.В. и Сегеда Ю.Г. не возражают против демонтажа торгового павильона предпринимателя. Указанные предприниматели привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц. Однако в судебное заседание они не являлись, своей позиции по представленным истцом суду письменным документам не подтвердили, у которого не имелось достоверных сведений о позиции третьих лиц относительно разрешаемого спора. Надлежащие доказательства технической возможности демонтажа торгового павильона обществом не представлены. Торговый павильон является единой конструкцией на два павильона, со смежной стеной павильона Сегеды Ю.Г. Общество в письме от 13.05.2014 в„– 94 проинформировало ответчика о прекращении с 01.05.2014 действия договора от 01.12.2013 в„– 3/Р в связи с отсутствием заявления о пролонгации. Однако в письме от 13.05.2014 предприниматель просил продлить действие договора сроком на 11 месяцев (с 01.05.2014). Игнорируя обращение предпринимателя, общество 30.05.2014 уведомило его, что договор прекращен. Предприниматель 17.07.2014 вновь обращался с заявлением к обществу о заключении нового договора. Истцом не подтвержден документально размер убытков. Взысканные расходы на оплату услуг представителя завышены, цена услуг не подтверждена актом их приемки. Кроме того, в настоящее время Тихорецкой межрайонной прокуратурой (по результатам проведенной проверки деятельности общества), направлено представление главе г. Тихорецка. Прокуратурой установлены факты нарушения прав предпринимателей при включении в договоры положений, нарушающих их права. Также решается вопрос о законности приобретения обществом в собственность земельного участка, расположенного на бывшей территории Центрального рынка в г. Тихорецке.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. По мнению истца, довод ответчика о неправомерном применении к отношениям сторон норм главы 34 Гражданского кодекса ошибочен. Судом установлено, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 и заключило с предпринимателем договор аренды части этого участка от 01.12.2013 в„– 3/Р для размещения некапитального объекта. Деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и но и иным законами, что не исключает возможность применения к отношениям сторон положений Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 в„– 8668/13). Предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, закрепленному в статье 606 Гражданского кодекса. Следовательно, спорный договор регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса, что не противоречит статье 2 Закона о розничных рынках. Предприниматели Сегеда Г.В. и Сегеда Ю.Г. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, с ними обществом подписано соглашение от 15.12.2014. Согласно представленному в дело техническому заключению в„– 3-15-АС, демонтаж спорной конструкции возможен (при условии восстановления обшивки продольной стены, общей с прилавками в„– в„– 5-7). Поэтому довод ответчика о том, что истцом не представлены доказательства технической возможности демонтажа торгового павильона, несостоятелен.
От третьих лиц отзывы на жалобу не поступили.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.09.2015 производство по кассационной жалобе приостановлено по ходатайству предпринимателя до разрешения спора по делу в„– А32-23849/2015 (по иску прокуратуры Краснодарского края о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 25.09.2013 в„– 114 земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216). Судом округа по ходатайству предпринимателя также приостановлено исполнение решения от 30.01.2015 до рассмотрения кассационной жалобы по существу.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2016 производство по кассационной жалобе предпринимателя на решение от 30.01.2015 возобновлено.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, которую просил суд округа удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве (возражениях).
Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, в окружной суд не явились (явку представителей не обеспечили).
Изучив материалы дела, доводы жалобы отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 30.01.2015 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установил суд первой инстанции, предприниматель является собственником торгового лотка роллетного типа (2 м х 7,5 м), приобретенного по договору купли-продажи от 01.04.2005 у общества с ограниченной ответственностью "СОВТ" (т. 1, л.д. 17).
Общество является собственником земельного участка площадью 2490 кв. м с кадастровым номером 23:50:0000000:216, расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2. Участок из земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования - для размещения торгового комплекса. Права общества подтверждены выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2014 в„– 23-0-1-99/4020/2014-4392, характеристики участка приведены в кадастровом паспорте от 27.03.2014 в„– 2243/12/14-250886 (т. 1, л.д. 58, 59).
Общество и предприниматель (продавец) заключили договор о предоставлении части земельного участка от 01.12.2013 в„– 3/Р (т. 1, л.д. 9-11), согласно которому продавцу предоставлена во временное пользование часть земельного участка (11 ряд 1 место) под павильон (3,0 м х 5,0 м) площадью 15 кв. м, расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова 48/2 в целях торговли промышленными товарами сроком на 2 месяца (пункты 1.1, 6.1). Часть участка передана обществом продавцу с момента подписания договора (пункт 1.2).
В пункте 3.1 договора предусмотрено, что предприниматель до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду, вносит плату в размере 5100 рублей за часть земельного участка. Размер порядок и сроки оплаты установлены на день подписания договора и в дальнейшем могут пересматриваться по требованию общества в связи с изменением рыночной стоимости 1 кв. м торгового места. Об изменении размера, порядка и сроков оплаты арендатор уведомляется за месяц до момента изменения. После чего составляется новый договор либо продавец освобождает используемую часть земельного участка (пункт 3.3). В случае невыполнения (нарушения) продавцом пункта 3.1 договора предприниматель уплачивает неустойку в размере 3% за каждый день просрочки от суммы невнесенной платы (пункт 4.2).
В соответствии с пунктом 6.2 договора для пролонгации договора на тот же срок, указанный в пункте 1.1, продавец обязан в письменной форме уведомить общество за 10 дней до окончания срока действия договора. Уведомление продавца с резолюцией согласия общества о пролонгации договора является основанием для продления договора без заключения дополнительного соглашения или нового договора. В противном случае договор считается прекращенным. Независимо от прекращения срока действия договора продавец обязан возместить обществу все причиненные убытки, задолженность по оплате за пользование, а также неоплаченную сумму расходов на содержание части земельного участка, в том числе непогашенные суммы по возмещению расходов за коммунальные платежи.
На основании письменных заявлений арендатора от 30.12.2013 и от 20.03.2014 с письменного согласия общества срок действия договора продлен сторонами до 30.04.2014 (т. 1, л.д. 12).
18 января 2014 года общество вручило предпринимателю уведомление о повышении с 01.03.2014 платы за предоставление части используемого им земельного участка в размере 500 руб. за 1 кв. м в месяц (т. 1, л.д. 13).
В дело представлено дополнительное соглашение от 01.02.2014 к договору от 01.12.2013 в„– 3/Р, не подписанное предпринимателем, согласно которому ежемесячная плата с 01.03.2014 составляет 7500 рублей (т. 1, л.д. 14).
02 апреля 2014 года предпринимателю вручено уведомление от 01.04.2014 в„– 48 о повышении платы на 500 рублей за 1 кв. м и необходимости явки в течение месяца для заключения нового договора в бухгалтерию общества (т. 1, л.д. 15).
В письме от 06.04.2014 в„– 56 общество предложило предпринимателю в срок до 25.04.2014 представить в администрацию общества правоустанавливающие документы на занимаемое торговое помещение (т. 1, л.д. 16).
13 мая 2014 года в письме в„– 94 общество проинформировало предпринимателя о прекращении с 01.05.2014 действия договора от 01.12.2013 в„– 3/Р в связи с отсутствием заявления о пролонгации. Предпринимателю предложено в течение трех календарных дней проинформировать общество о намерении заключить договор на новый срок. В случае согласия, предпринимателю предложено в течение пяти календарных дней со дня получения уведомления, явиться в бухгалтерию общества и заключить договор на занимаемый участок, либо произвести демонтаж торгового объекта. В противном случае общество вынуждено обратиться в суд (т. 1, л.д. 18).
Ссылаясь на уклонение ответчика от подписания нового договора (заключения дополнительного соглашения), предусматривающего повышение ежемесячной платы за пользование частью земельного участка, истец направил в его адрес уведомление от 30.05.2014 в„– 103 об освобождении участка путем демонтажа павильона (т. 1, л.д. 42).
Полагая, что предприниматель использует часть принадлежащего обществу земельного участка в отсутствие правовых оснований (в связи с прекращением договора от 01.12.2013 в„– 3/Р), последнее обратилось в суд с заявленными требованиями.
До вынесения судом решения общество заявило отказ от требования о взыскании неустойки. Отказ от данного требования рассмотрен и принят судом, установившим, что он не противоречит закону и не нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49, пункт 4 части 1 статьи 150 Кодекса).
Решение в части прекращения производства по требованию взыскании неустойки сторонами не обжалуется, поэтому судебный акт в указанной части кассационной инстанцией не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Суд первой инстанции квалифицировал договор от 01.12.2013 в„– 3/Р как договор аренды части принадлежащего истцу земельного участка, обязательства по которому прекращены в связи с окончанием срока его действия, что влечет обязанность предпринимателя возвратить имущество собственнику (арендодателю). Довод ответчика о наличии у него преимущественного права на заключение договора суд отклонил в связи с тем, что в деле отсутствуют доказательства заключения арендодателем договор аренды с другим лицом (намерения его сдать эту часть участка в аренду иному лицу). В связи с отсутствием правовых оснований для занятия предпринимателем спорной части земельного участка, а также с учетом соглашения, заключенного обществом с собственниками смежных торговых павильонов, не возражавшими против демонтажа павильона ответчика (в случае нарушения каких-либо конструкций их павильонов при демонтаже павильона предпринимателя обязались их восстановить), суд удовлетворил требование истца.
Суд также установил, что предприниматель пользовался частью земельного участка в период с мая 2014 года по декабрь 2014 года. В этот период плата за пользование земельным участком увеличена до 500 рублей за 1 кв. м (распоряжение общества от 15.01.2014 в„– 4/1 "Об увеличении стоимости предоставления части земельного участка"). Поскольку общество предприняло надлежащие меры (необходимые приготовления) для получения доходов (неоднократно направляло уведомления о повышении арендной платы и необходимости заключения нового договора), суд признал требование истца о взыскании с ответчика 19 200 рублей убытков (упущенной выгоды) обоснованным и удовлетворил его на основании статей 15, 393 Гражданского кодекса.
В соответствии со статей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что общество является собственником земельного участка площадью 2490 кв. м с кадастровым номером 23:50:0000000:216, расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2. В подтверждение этого истцом представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2014 в„– 23-0-1-99/4020/2014-4392.
Вместе с тем, в Арбитражном суде Краснодарского края разрешался спор по иску заместителя прокурора Краснодарского края о признании недействительным (ничтожным) договора от 25.09.2013 в„– 114 купли-продажи (приватизации) земельного участка общей площадью 2 490 кв. м с кадастровым номером 23:50:0000000:216, приобретенного обществом на основании статьи 36 Земельного кодекса (дело в„– А32-23849/2015).
Решение суда первой инстанции от 13.01.2016 и постановление апелляционного суда от 07.04.2016, которыми прокурору отказано в удовлетворении исковых требований, отменены постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Судам при новом рассмотрении предложено выяснить существенные для дела обстоятельства, связанные с предоставлением в аренду исходных земельных участков (с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123), а также обстоятельства, связанные с соблюдением при их предоставлении публичных процедур. Это необходимо потому, что обращение общества с требованиями об объединении данных участков могло быть направлено на обход соответствующих публичных процедур. Суды при разрешении спора также не учли, что прокурор оспаривал договор купли-продажи объединенного земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216. Разрешение такого спора требует проверки норм статьи 36 Земельного кодекса при предоставлении в собственность обществу данного участка и оценки наличия признаков объекта недвижимости у навеса капитального типа, размещенного в границах данного участка. Судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 приобретен (приватизирован) обществом как собственником торгового комплекса. Судами установлено, что на данном участке размещены два объекта капитального строительства, принадлежащие обществу на праве собственности: нежилое здание площадью 16,5 кв. м с кадастровым номером 23:50:0102115:130 и навес капитального типа площадью 954,8 кв. м с кадастровым номером 23:50:0102115:139. Однако в судебных актах не содержатся выводы о том, на каком из ранее существовавших земельных участках (с кадастровым номером 23:50:0102134:123 или с кадастровым номером 23:50:0102134:124) расположены указанные объекты. Кроме того, суды не исследовали возможность совершения сделки приобретения земельного участка без включения недействительной ее части и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123. Довод прокурора о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 необоснованно передан в собственность обществу в порядке статьи 36 Земельного кодекса, поскольку расположенный на участке навес капитального типа в силу требований действующего законодательства не может являться объектом недвижимости, судами также не проверялся (по существу не оценивался).
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения заявленных требований является преждевременным. Вопрос о наличии у истца прав на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 (законности приобретения (приватизации) им этого участка у публичного собственника) до настоящего времени не разрешен. В то же время, часть этого земельного участка была предоставлена обществом (как собственником) предпринимателю для размещения торгового павильона на основании договора от 01.12.2013 в„– 3/Р.
При таких обстоятельствах и с учетом положений статьи 608 Гражданского кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение суда первой инстанции от 30.01.2015 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть результаты разрешения спора по делу в„– А32-23849/2015 (по иску прокурора о признании договора от 25.09.2013 в„– 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 недействительной (ничтожной) сделкой).
Следует также учесть, что разъяснения, содержащиеся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 в„– 73) к требованию общества о взыскании с предпринимателя убытков не применимы. В нем указано, что наличие либо отсутствие у арендодателя прав на предоставленное в аренду (субаренду) имущество, не влияет на обязательство пользователя (арендатора) по внесению арендной платы за пользование таким имуществом. В данном же случае обществом заявлено (судом рассматривалось) требование не о взыскании с предпринимателя стоимости пользования землей (арендной платы), а требование о применении к нему ответственности за нарушение обязательства (взыскании с ответчика убытков в виде упущенной выгоды).
Подлежат дополнительной проверке также доводы ответчика о том, что договор от 01.12.2013 в„– 3/Р не прекращен в связи с тем, что предприниматель внес обществу предложение о дальнейшем использовании части земельного участка. В письме от 13.05.2014 в„– 94 общество проинформировало предпринимателя о прекращении с 01.05.2014 действия договора от 01.12.2013 в„– 3/Р в связи с отсутствием заявления о пролонгации. Ответчику предложено в течение трех календарных дней уведомить истца о намерении заключить договор на новый срок. В случае согласия, предпринимателю предложено в течение пяти календарных дней со дня получения уведомления явиться в бухгалтерию общества и заключить договор аренды на земельный участок, либо произвести демонтаж павильона (т. 1, л.д. 18). При этом в деле имеется заявление предпринимателя о намерении продлить действие договора от 01.12.2013 в„– 3/Р сроком на 11 месяцев, содержащее отметку о вручении его обществу 13.05.2014 (т. 1, л.д. 39).
При разрешении спора необходимо также учесть разъяснения, изложенные в пункте 21 постановления от 17.11.2011 в„– 73, о том, что если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.11.2013 в„– 8668/13 также сформулирована правовая позиция о том, что если арендатор дважды до истечения года с момента заключения договора принимал решение об увеличении размера арендной платы за предоставление торгового места, он нарушил требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса. Предоставление компании, управляющей рынком, права самостоятельно определять цену договора должно рассматриваться в системной связи с положениями Гражданского кодекса. Следовательно, такое право не может служить основанием для произвольного изменения платы за пользование торговым местом на рынке, установленной договором в твердом размере.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в дело доказательства и устанавливать обстоятельства дела, отличные от тех, что установлены судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанные действия выходят за пределы его полномочий в силу норм статьи 286, части 2 статьи 287 Кодекса.
Вместе с тем, основанием для отмены кассационной инстанцией судебных актов и направления дела на новое рассмотрение является несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении, установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
При подаче кассационной жалобы предпринимателем в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в размере 1 500 рублей (платежное поручение от 29.06.2015 в„– 59). Данное обстоятельство следует учесть суду при новом рассмотрении дела (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2015 по делу в„– А32-3720/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------