АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. по делу в„– А63-5932/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лина" (ИНН 2635827051, ОГРН 1142651002383), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу в„– А63-5932/2015, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) подал в Арбитражный суд Ставропольского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Лина" (далее - общество) о взыскании 660 925 рублей 62 копеек задолженности по договору от 07.08.2013 в„– 669 аренды земельного участка площадью 4942 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5, в квартале 204 (далее - договор аренды, земельный участок) за период с 14.03.2014 по 31.03.2015 и 49 260 рублей 63 копеек пени за просрочку оплаты в период с 15.03.2014 по 11.05.2015.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2015 с общества в пользу комитета взыскано 548 925 рублей 62 копейки задолженности и 44 011 рублей 33 копейки пени, в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что с момента государственной регистрация перехода права собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства к обществу к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды. Взысканная сумма определена с учетом признания произведенного комитетом расчета задолженности и пени арифметически неверным и частичного погашения обществом задолженности.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2015 отменено в части взыскания с общества 998 рублей 61 копейки задолженности по арендной плате и 44 011 рублей 33 копеек пени, в удовлетворении соответствующей части иска отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что между сторонами в спорный период отсутствовали договорные отношения, к обществу до заключения дополнительного соглашения от 20.02.2015 не перешли обязанности арендатора по договору аренды, заключенному прежним собственником объекта незавершенного строительства, основания для взыскания неустойки отсутствовали, в расчете платы за фактическое пользование земельным участком в спорный период не устранена допущенная комитетом арифметическая ошибка.
Комитет обжаловал постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Действия общества до заключения дополнительного соглашения к договору аренды были направлены на переоформление права аренды на земельный участок. Возможность взыскания пени не зависит от внесения в договор аренды изменений в части наименования арендатора. К обществу с момента перехода к нему права собственности на объект незавершенного строительства в силу закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды. В тексте дополнительного соглашения стороны указали на замену арендатора с 14.03.2014.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемое постановление подлежащим частичной отмене, а дело в соответствующей части - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления администрации города Ставрополя от 12.04.2012 в„– 882 комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Грин Дом" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для продолжения строительства торгового комплекса. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 11.12.2013.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2015 по делу в„– А63-9927/2014 установлено, что по договору купли-продажи от 27.11.2013 возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства приобрел Мелкумов А.И. (покупатель). Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 12.12.2013 под регистрационным номером 26-26-01/117/2013-849.
По договору купли-продажи от 15.02.2014 объект незавершенного строительства приобрело общество. Объект купли-продажи передан покупателю по акту приема-передачи от 15.02.2014. Государственная регистрация перехода права собственности на названный объект осуществлена 14.03.2014. Дополнительным соглашением от 20.02.2015 в„– 218 в договоре аренды изменен арендатор с 14.03.2014. Запись о дополнительном соглашении внесена в Единый государственный реестр прав 16.03.2015.
Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы за спорный период послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции не учел следующее.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Земельный кодекс) и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13, 14 постановления от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды.
Таким образом, с момента государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объект незавершенного строительства к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность по уплате пени в случае просрочки во внесении арендной платы. Такой переход не зависит от внесения в договор аренды соответствующих изменений. Выводы суда апелляционной инстанции о том, что между сторонами в спорный период отсутствовали договорные отношения, что к обществу до заключения дополнительного соглашения не перешли обязанности арендатора по договору аренды, что отсутствовали основания для взыскания неустойки, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, определить периоды просрочки в исполнении обязанности по внесению арендных платежей, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу в„– А63-5932/2015 отменить в части отказа во взыскании неустойки и распределения судебных расходов. В соответствующей части дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В остальной части постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу в„– А63-5932/2015 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------