АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. по делу в„– А32-29919/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2016 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Илюшникова С.М. и Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс "Гамма" (ИНН 2365000740), конкурсного управляющего должника Харитонова Кирилла Александровича - Шепиловой Н.А. (доверенность от 06.05.2016), в отсутствие общества с ограниченной ответственностью "МегаСтрой", общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Юниаструмбанк", иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс "Гамма" Харитонова Кирилла Александровича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 по делу в„– А32-29919/2012 (судьи Емельянов Д.В., Николаев Д.В., Шимбарева Н.В.), установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма" (далее - должник, общество) поступило ходатайство конкурсного управляющего должника Артышука Г.В. об утверждении начальной продажной цены и условий продажи имущества должника - пяти спальных корпусов под наименованием "Мотель на 220 мест", являющегося предметом залога ООО "КБ "Юниаструм Банк" (далее - банк) в размере согласно отчету независимого оценщика в„– 16/14 ООО "ИНДЕКС-Прайм" 464 656 495 рублей и на условиях, определенных в утвержденном 30.06.2014 банком положении по продаже имущества ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма" на электронных торгах.
Представитель ООО "МегаСтрой" в ходе рассмотрения судом первой инстанции соответствующего требования заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы стоимости залогового имущества.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2015 (судья Туманова Л.Р.) ходатайство ООО "МегаСтрой" о назначении оценочной экспертизы отклонено. Установлена начальная продажная цена залогового имущества должника в размере 371 725 196 рублей, а именно:
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 1, литеры "Б", "Б1", "Б2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-229) в размере 74 462 880 рублей 80 копеек;
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 2, литеры "В", "Bl", "В2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-230) в размере 74 168 276 рублей 80 копеек;
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 3, литеры "Д", "Д1", "Д2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-231) в размере 74 168 276 рублей 80 копеек;
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 4, литеры "Е", "El", "Е2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-232) в размере 74 462 880 рублей 80 копеек;
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 5, литеры "Ж", "Ж1", "Ж2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-233) в размере 74 462 880 рублей 80 копеек.
Определение мотивировано тем, что начальная продажная цена предмета залога определена в соответствии с отчетами независимого оценщика ООО "ИНДЕКС-Прайм" от 14.09.2014 в„– 16/14 равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете. Оснований сомневаться в обоснованности выводов оценщика у суда не имеется.
Постановлением апелляционной инстанции от 03.03.2016 резолютивная часть определения суда 12.01.2015 изменена и изложена в следующей редакции: "Установить начальную продажную цену залогового имущества ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма" находящегося в залоге у КБ "Юниаструм банк" (ООО) в размере 580 409 819 рублей 20 копеек, а именно:
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 1, литеры "Б", "Б1", "Б2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-229) в размере 116 746 355 рублей 20 копеек;
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 2, литеры "В", "Bl", "В2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-230) в размере 115 868 857 рублей 60 копеек;
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 3, литеры "Д", "Д1", "Д2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-231) в размере 116 456 467 рублей 20 копеек;
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 4, литеры "Е", "El", "Е2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-232) в размере 116 746 355 рублей 20 копеек;
- мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 5, литеры "Ж", "Ж1", "Ж2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-233) в размере 114 591 784 рублей 80 копеек".
Апелляционная инстанция после проведения судебной экспертизы стоимости заложенного имущества пришла к выводу о занижении оценки имущества должника, выполнении оценки ООО "ИНДЕКС-Прайм" не в полном объеме. Указанное обстоятельство свидетельствует об уменьшении конкурсной массы и ущемлении прав конкурсных кредиторов должника. Суд установил начальную продажную цену залогового имущества должника, находящегося в залоге у банка в соответствии с заключением судебной экспертизы от 12.01.2016 в„– 293 в размере 580 409 819 рублей 20 копеек (80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика).
В кассационной жалобе конкурсный управляющий должника просит изменить мотивировочную и резолютивную части постановления апелляционного суда. Конкурсный управляющий просит абзац 2 на странице 7 мотивировочной части постановления исключить; абзац 7 резолютивной части постановления изложить в следующей редакции: "мотель на 220 мест - спальный корпус в„– 5, литеры "Ж", "Ж1", "Ж2" (кадастровый в„– 23-23-13/002/2005-233) в размере 145 932 944 рублей".
Податель жалобы указывает, что апелляционная инстанция необоснованно исключила из оценки имущества должника часть объектов (комнаты в„– 96, 97, 98). Договор купли-продажи от 01.01.2011 по отчуждению объектов недвижимости в отсутствие государственной регистрации прав отчуждателя на данные объекты в ЕГРП недействителен (ничтожен). Данная сделка не может влиять на состав (стоимость) предмета оценки. В рамках арбитражного дела в„– А32-36671/2013 ООО "Металл-Арм" заявило отказ от исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения. Отсутствуют предусмотренные нормами права основания для рассмотрения требований ООО "Металл-Арм" в отношении указанных помещений в здании спального корпуса должника. Определением суда от 21.06.2013 включены в реестр требования банка обеспеченные залогом без указания на выделение спорных помещений из имущественной массы должника.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением суда от 30.08.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Блинова И.В.
Определением суда от 25.02.2014 Блинова И.В. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утвержден Артышук Г.В.
Определением суда от 03.12.2015 Артышук Г.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим должника утвержден Харитонов К.А.
Определением от 21.06.2013 требования банка включены в реестр требований кредиторов должника в состав третьей очереди в размере 314 430 425 рублей, как требования обеспеченные залогом имущества должника.
Суды установили, что 09.07.2014 залоговый кредитор ООО "КБ "Юниаструмбанк" представил конкурсному управляющему положение по продаже имущества должника на электронных торгах, утвержденное кредитором 30.06.2014.
В рамках конкурсного производства в арбитражный суд поступило ходатайство конкурсного управляющего должника Артышука Г.В. об утверждении начальной продажной цены и условия продажи имущества должника - пяти спальных корпусов под наименованием "Мотель на 220 мест", являющегося предметом залога банка в размере согласно отчету независимого оценщика в„– 16/14 ООО "ИНДЕКС-Прайм" 464 656 495 рублей и на условиях, определенных в утвержденном 30.06.2014 банком положении по продаже имущества должника на электронных торгах.
Залоговый кредитор банка направил в материалы дела возражения в части установления начальной продажной стоимости, исходя из определения ее в размере 100% рыночной стоимости, определенной оценщиком. Банк посчитал заявление конкурсного управляющего в данной части противоречащим действующему законодательству. По мнению банка, начальная продажная цена предмета залога в соответствии со статьей 54 Закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" должна устанавливаться в размере равном 80% рыночной стоимости имущества, оцененного оценщиком. По мнению залогового кредитора, начальная продажная цена имущества должна быть установлена в общей сумме 371 725 196 рублей.
Определением суда от 12.01.2015 установлена начальная продажная цена залогового имущества должника находящегося в залоге у банка в размере 371 725 196 рублей (80% от рыночной стоимости, определенной оценщиком).
Суд руководствовался отчетом независимого оценщика от 14.09.2014 в„– 16/14, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего должнику на праве собственности имущества, находящегося в залоге у банка, составила 470 820 тыс. рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса законность судебных актов по настоящему делу проверяется судом кассационной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Суд апелляционной инстанции по ходатайству кредитора назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Кубаньстройэксперт".
В заключении экспертов от 12.01.2016 в„– 293 сделаны следующие выводы: рыночная стоимость пяти спальных корпусов под наименованием "Мотель на 220 мест" без учета договора купли-продажи нежилых помещений от 01.10.2011, заключенного должником (продавцом) и ООО "Металл-Арм" (покупателем), составляет 728 205 488 рублей; с учетом договора купли-продажи нежилых помещений от 01.10.2011 составляет 725 512 274 рублей (т. 52, л.д. 30-119).
При определении рыночной стоимости имущества суд апелляционной инстанции руководствовался стоимостью имущества, определенной оценщиком в размере 725 512 274 рублей, поскольку из материалов дела усматривается наличие правопритязаний на часть имущества со стороны ООО "Металл-Арм" на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 01.10.2011 (т. 52, л.д. 127).
Из доводов кассационной жалобы следует, что конкурсный управляющий должника не согласен с постановлением апелляционной инстанции в части исключения из стоимости заложенного имущества должника помещений, на которые имеются правопритязания со стороны ООО "Металл-Арм".
Из материалов дела следует, что нежилые помещения общей площадью 27,5 кв. м на 5 (пятом) этаже спального корпуса в„– 5 в составе мотеля на 220 мест, литеры "Ж", "Ж1", "Ж2" общей площадью 1490,1 кв. м, являющиеся предметом залога банка, проданы должником в 2011 году ООО "Металл-Арм" за 3 162 500 рублей.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2013 по делу в„– А32-36671/2013 удовлетворено ходатайство истца об отказе от исковых требований и прекращено производство по заявлению ООО "Металл-Арм" о государственной регистрации перехода права собственности.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2014 по делу в„– А32-36698/2014 ООО "Металл-Арм" отказано в удовлетворении искового заявления о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от 01.10.2011 и обязании возвратить ему 3 162 500 рублей полученных должником в счет оплаты по договору. Суд установил, что во исполнение договора ответчик передал, а истец принял нежилые помещения по акту приема-передачи нежилых помещений. Доказательства нарушения ответчиком договорных обязательств, которые могли бы послужить основанием для принятия решения о расторжении договора в судебном порядке, истец не представил. Федеральный закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит запрета на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом залога.
ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма", как собственник спорных помещений, имело право отчуждать их в пользу третьих лиц.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Указанные условия в договоре купли-продажи нежилых помещений от 01.10.2011 соблюдены. Договор содержит описание объекта недвижимости с указанием места его расположения, площади и обозначения со ссылкой на номера комнат. Из материалов дела не усматривается наличие разногласий у сторон при заключении договора в вопросе о том, какой именно объект подлежит отчуждению.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Факт того, что в настоящее время в ЕГРП имеется запись о праве собственности на спорные помещения за должником, не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи недвижимого имущества и не опровергает установленные судом в деле в„– А32-36698/2014 обстоятельства получения должником за переданное имущество денежных средств в размере 3 162 500 рублей и передачи имущества покупателю.
Подлежат отклонению ссылки подателя жалобы о ничтожности сделки в связи с тем, что объект, являющийся предметом договора купли-продажи от 01.10.2011, не был выделен из общего имущества спального корпуса в„– 5; на момент подписания договора у должника отсутствовало свидетельство о государственной регистрации права на спорные помещения.
Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 01.09.2009 в„– 1395/09, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.
Из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в„– 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Таким образом, учитывая наличие у должника сделки в отношении данного имущества с третьим лицом, исполненной обеими сторонами, суд апелляционной инстанции обоснованно принял решение об исключении стоимости спорных помещений из начальной продажной цены залогового имущества должника, находящегося в залоге у банка.
Переоценка доказательств в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий суда кассационной инстанции. Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 по делу в„– А32-29919/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
И.М.ДЕНЕКА

Судьи
С.М.ИЛЮШНИКОВ
М.Г.КАЛАШНИКОВА


------------------------------------------------------------------