АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2016 г. по делу в„– А32-18858/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район (ИНН 2347006193, ОГРН 1032326312270) - Цукановой О.Ю. (доверенность от 27.10.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Багалий Александра Викторовича (ИНН 231518804367, ОГРН 314231528200051) - Гнилобокова А.Ю. (доверенность от 13.02.2015), в отсутствие третьего лица - Адиларяна Армена Эдуардовича, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу в„– А32-18858/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Багалий А.В. (далее - предприниматель) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 28.12.2011 в„– 250004141.
Иск мотивирован нарушением ответчиком обязательств по договору аренды от 28.12.2011 в„– 250004141. Длительное невнесение платы за пользование земельным участком и заключение с предпринимателем договора перенайма от 04.02.2015 свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды, что является основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Адиларян Армен Эдуардович (первоначальный арендатор земельного участка).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании постановления администрации от 28.12.2011 в„– 2960 Адиларяну А.Э. по договору аренды от 28.12.2011 в„– 2500004141 передан земельный участок общей площадью 774 кв. м с кадастровым номером 23:25:0101019:54, Договор аренды заключен сроком на 10 лет (до 28.12.2021), участок предоставлен под мини-гостиницу. Адиларян А.Э. и предприниматель заключили договор от 04.02.2015 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 28.12.2011 в„– 2500004141, уведомив об этом администрацию. Ссылаясь на длительное невнесение платы за пользование земельным участком и передачу его в перенаем предпринимателю, арендодатель направил в адрес ответчика письмо о расторжении договора аренды. Поскольку соглашение о расторжении договора аренды от 28.12.2011 в„– 2500004141 сторонами не подписано, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим требованием. При разрешении спора судебные инстанции исходили из закрепленного в статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) принципа платности землепользования, а также наличия у арендатора предусмотренной законом (статьи 309, 310, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса) обязанности по внесению арендной платы. Суды установили, что за период с 10.02.2012 по 10.11.2014 образовалась задолженность по арендной плате в размере 117 474 рублей 48 копеек, которая погашена до заключения между Адиларяном А.Э. и предпринимателем договора перенайма (в январе 2015 года). Требование о расторжении договора аренды направлено ответчику 23.04.2015. Судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса, а также пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и учли, что договор аренды земельного участка заключен на длительный срок. Поэтому при квалификации нарушений арендатора, необходимо установить существенный характер допущенных нарушений. Материалы дела подтверждают, что до заключения договора перенайма задолженность по арендной плате у первоначального арендатора отсутствовала (была погашена). Новый арендатор исполняет договорные обязанности надлежащим образом. Поскольку допущенные первоначальным арендатором нарушения устранены в разумный срок, оснований для расторжения договора аренды в связи с наличием существенных нарушений его условий не имеется (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление от 24.03.2005 в„– 11). Суд апелляционной также отметил, что до совершения сделки перенайма по договору аренды (несмотря на наличие у первоначального арендатора задолженности) арендодатель требования о расторжении договора не направлял, иным образом не выражал волеизъявления на прекращение арендных отношений с третьим лицом. Администрация приняла поступившую от предпринимателя оплату в счет погашения долга первоначального арендатора без возражений. С учетом установленных обстоятельств иск арендодателя о расторжении договора от 28.12.2011 в„– 2500004141 не может быть удовлетворен в судебном порядке (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"; далее - постановление от 17.11.2011 в„– 73). Довод администрации о том, что сделка перенайма между ответчиком и третьим лицом заключена с целью уклонения от применения договорной ответственности, апелляционным судом отклонен. На дату заключения договора от 04.02.2015 задолженность по арендной плате отсутствовала (была погашена), при этом предприниматель (новый арендатор) исполняет обязательства по договору аренды надлежащим образом.
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В период действия договора от 28.12.2011 в„– 2500004141 арендатор произвел оплату только дважды (28.12.2011 и 30.02.2014). В связи с наличием задолженности по договору администрация обратилась с соответствующими требованиями в Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края. Однако ответчик и третье лицо заключили договор перенайма по договору аренды, что подтверждает доводы администрации о совершении первоначальным и новым арендатором действий, направленных на уклонение от ответственности за нарушение условий договора. После уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента погашения долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора. Принимая во внимание определение Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 06.05.2015 о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора, арендодателем иск о расторжении договора предъявлен в арбитражный суд в разумный срок. Суды при разрешении спора не приняли во внимание, что Адиларяном А.Э. на протяжении длительного периода времени существенно нарушались условия договора аренды. Действия ответчика и третьего лица, направленные на погашение задолженности в январе 2015 года и передачу предпринимателю прав и обязанностей по договору аренды в ходе рассмотрения гражданского дела о его расторжении в суде общей юрисдикции, свидетельствуют о злоупотреблении правом (статья 10 Гражданского кодекса) со стороны арендаторов (первоначального и нового).
Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. В соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Как указано в пункте 23 постановления от 24.03.2005 в„– 11, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок. Судами установлено и материалами дела подтверждено, что задолженность по арендной плате погашена в январе 2015 года. На момент подачи арендодателем иска о расторжении договора от 28.12.2011 в„– 2500004141 нарушения его условий со стороны арендаторов (как первоначального, так и нового) отсутствовали. С учетом установленных судами при разрешении спора обстоятельств и представленных в дело доказательств, довод администрации о совершении ответчиком и третьим лицом действий, направленных исключительно на уклонение от договорной ответственности или от иных неблагоприятных последствий, связанных с ненадлежащим исполнением условий договора, является необоснованным. Поэтому судебные инстанции обоснованно отказали администрации в удовлетворении заявленного требования.
От третьего лица отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным в дело доказательствам.
Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание окружного суда не явилось (явку представителя не обеспечило).
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании постановления от 28.12.2011 в„– 2960 администрация (арендодатель) и Адиларян А.Э. (арендатор) заключили договор аренды от 28.12.2011 в„– 2500004141. По условиям договора арендатору передан земельный участок несельскохозяйственного назначения общей площадью 774 кв. м с кадастровым номером 23:25:0101019:54. Целевое использование участка - под мини-гостиницу. Сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 46 712 рублей 95 копеек (пункт 2.1). Арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором ежемесячно, равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого месяца, первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента заключения договора (пункт 2.4). Срок действия договора установлен на 10 лет, до 28.12.2021 (пункт 6.2). Согласно пункту 3.2.5 договора арендодатель имеет право принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при невнесении арендной платы за землю в течение двух раз. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 14-20).
Из акта сверки взаиморасчетов по договору следует, что за период с 28.12.2011 по 30.01.2015 арендная плата арендатором вносилась дважды: в октябре 2014 года (в размере 25 тыс. рублей) и в январе 2015 года (в размере 126 923 рублей 82 копеек). За период с 10.02.2012 по 10.11.2014 задолженность по арендной плате составила 117 474 рубля 48 копеек.
14 августа 2014 года администрация направила арендатору претензию в„– 134-7802/14 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пене (л. д. 21-23).
Требование исполнено, задолженность погашена предпринимателем 30.01.2015.
04 февраля 2015 года Адиларян А.Э. и предприниматель заключили договор перенайма по договору аренды от 28.12.2011 в„– 2500004141, уведомив об этом арендодателя (л. д. 29, 30, 72).
23 апреля 2015 года предпринимателю направлено требование о расторжении договора аренды (л. д. 27, 28).
Указывая на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению платы за землю, администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды.
На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает возможность досрочного расторжения судом по требованию арендодателя договора аренды, в том числе и в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 в„– 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В то же время в пункте 23 постановления от 17.11.2011 в„– 73 указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 в„– 11 содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 28.12.2011 в„– 2500004141 послужило нарушение первоначальным арендатором обязанности по своевременному внесению платы за пользование земельным участком, а также уступка им предпринимателю (новому арендатору) прав и обязанностей по названному договору.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), судебные инстанции установили, что договор аренды заключен администрацией с третьим лицом сроком на десять лет, поэтому при квалификации допущенных арендатором нарушений необходимо учитывать, что они должны носить существенный характер. Задолженность по арендной плате погашена предпринимателем в январе 2015 года, то есть до направления администрацией претензии о расторжении договора (23.04.2015). На дату подачи иска в арбитражный суд условия договора арендаторами (как первоначальным, так и новым) не нарушались. До заключения договора перенайма арендодатель (при наличии у первоначального арендатора задолженности) требований о расторжении договора аренды не направлял, иным образом не выражал волеизъявление на прекращение арендных отношений с третьим лицом. Истец не заявлял о несогласии с действиями предпринимателя, погасившего задолженность по плате за пользование земельным участком, возникшую по обязательствам третьего лица (первоначального арендатора). Администрация приняла (без возражений) арендную плату, поступившую в январе 2014 года от ответчика.
Установив, что ранее допущенные арендатором нарушения договора устранены (задолженность полностью погашена) в разумный срок (до направления арендодателем претензии от 23.04.2015), суды признали, что оснований для расторжения договора аренды, заключенного на длительный срок (10 лет), не имеется. С учетом приведенных правовых норм и разъяснений, изложенных в постановлениях от 24.03.2005 в„– 11, от 17.11.2011 в„– 73, а также установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы администрации о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды, окружным судом отклоняется. Обстоятельства, связанные с исполнением ответчиком и третьим лицом договора аренды, а также с заключением указанными лицами договора перенайма, проверялись судебными инстанциями. По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, суды первой и апелляционной инстанций не приняли (отклонили) доводы, приведенные истцом, и пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Довод администрации о длительном существенном нарушении Адиларяном А.Э. договора аренды учтен судами применительно к изложенным в пункте 23 постановления от 24.03.2005 в„– 11 разъяснениям, согласно которым сам факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования о досрочном его расторжении, если нарушение устранено арендатором в разумный срок.
Довод кассационной жалобы о том, что действия арендаторов (как первоначального, так и нового) свидетельствуют о злоупотреблении правом, отклоняется судом округа с учетом обстоятельств, установленных судебными инстанциями при разрешении спора и не свидетельствующих о намерении ответчика (третьего лица) нарушить запреты, установленные статьей 10 Гражданского кодекса.
Оснований для отмены решения и постановления по доводам, приведенным администрацией в кассационной жалобе, окружной суд не усматривает. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу в„– А32-18858/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------