АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. по делу в„– А32-13429/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., при участии от ответчика - акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) - Сочнева М.В. (доверенность от 20.01.2016), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Тверской продукт" (ИНН 6905075003, ОГРН 1026900566263), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-13429/2015, установил следующее.
ООО "Тверской продукт" обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к ЗАО "Тандер" (в настоящее время в связи со сменой фирменного наименования АО "Тандер") о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.05.2004 в„– 2567.
Определением Арбитражного суда Тверской области от 26.02.2015, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015, дело в„– А66-18834/2014 передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края, делу присвоен номер А32-13429/2015.
Определением от 27.05.2015 по ходатайству сторон названное дело в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединено в одно производство с делом в„– А32-14481/2015, в рамках которого ООО "Тверской продукт" предъявило к ЗАО "Тандер" требование о признании незаконным уведомления директора филиала АО "Тандер" от 24.07.2014 об изменении арендной платы. Объединенному делу присвоен номер А32-13429/2015.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016, признан недействительным односторонний отказ АО "Тандер" от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.05.2004 в„– 2567, заключенного с ООО "Тверской продукт", в связи изменением (увеличением) размера арендной платы, изложенный в уведомлении АО "Тандер" от 12.12.2014 в„– 835. В части признания незаконным уведомления директора филиала АО "Тандер" от 24.07.2014 об изменении арендной платы в иске отказано. В части удовлетворенных требований судебные акты мотивированы правовой позицией, сформулированной в пунктах 21 и 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление в„– 73). Указав, что в деле не имеется доказательств существенного изменения (увеличения) арендной платы с августа 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, суды посчитали, что ответчик злоупотребил своим правом, увеличив в одностороннем порядке арендную плату почти в два раза. Незаконное увеличение повлекло возникновение на стороне истца задолженности по аренде и, как следствие, появление у ответчика формальных оснований для отказа от исполнения договора.
В кассационной жалобе АО "Тандер" просит отменить судебные акты и передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. По мнению заявителя, суды не исследовали изменение рыночных ставок аренды аналогичного имущества, а в приобщении копий договоров аренды аналогичного имущества суды отказали. Заключение судебной экспертизы от 26.08.2015 в„– 156/08 не может служить доказательством злоупотребления АО "Тандер" своим правом, поскольку выполнено в отношении иного временного периода. Кроме того, из названного заключения судебной экспертизы видно, что размер арендной платы, установленный в уведомлении от 24.07.2014 (1017 рублей за 1 кв. м) существенно не превышает ставки средней рыночной арендной платы в Московском микрорайоне города Твери (915 рублей за 1 кв. м).
До принятия постановления судом округа общество с ограниченной ответственностью "Ритм-2000" (ИНН 6905063488, ОГРН 1026900580387) направило ходатайство от 25.05.2016 в порядке, предусмотренном статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о замене истца - общества с ограниченной ответственностью "Тверской продукт" (ИНН 6905075003, ОГРН 1026900566263) на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Ритм-2000" (ИНН 6905063488, ОГРН 1026900580387) в связи с реорганизацией в форме присоединения.
В обоснование заявленного ходатайства представлены лист записи Единого государственного реестра юридических лиц от 18.04.2016 о прекращении деятельности ООО "Тверской продукт" путем реорганизации в форме присоединения; лист записи Единого государственного реестра юридических лиц от 18.04.2016 о реорганизации ООО "Ритм-2000" в форме присоединения ООО "Тверской продукт".
Суд кассационной инстанции учел, что в силу части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, и, принимая во внимание документальное подтверждение заявления, произвел замену истца - ООО "Тверской продукт" на ООО "Ритм-2000" (ИНН 6905063488, ОГРН 1026900580387).
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Ритм-2000" просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на отмене обжалуемых судебных актов.
Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Суды установили, что 01.05.2004 Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери и ООО "Парнас-Трейдинг Тверь" заключили договор аренды в„– 2567 нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, бульвар Гусева, 12, сроком до 30.04.2009.
Дополнительным соглашением от 15.03.2007 к договору аренды, зарегистрированным Управлением Росреестра по Тверской области 06.08.2007, права и обязанности арендатора - ООО "Парнас-Трейдинг Тверь" с согласия арендодателя по названному договору переданы ООО "Тверской продукт". Срок действия договора аренды продлен до 01.01.2017.
13 августа 2013 года ЗАО "Тандер" приобрело указанное нежилое помещение по договору купли-продажи в„– 86, что подтверждается приказом Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери от 04.10.2013 в„– 1614/8 о закрытии лицевых счетов по договору аренды.
Право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение прекращено 10.09.2013 внесением соответствующей записи о государственной регистрации права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
24 июля 2014 года, руководствуясь пунктом 2.5 договора аренды, директор Тверского филиала ЗАО "Тандер" уведомил истца об изменении (увеличении) с 24.08.2014 арендной платы до 577 тыс. рублей в месяц (1017 рублей 82 копейки за 1 кв. м).
Поскольку ООО "Тверской продукт" с 24.08.2014 продолжало вносить арендную плату без учета заявленного ЗАО "Тандер" увеличения, ответчик направил в адрес истца уведомление от 12.12.2014 в„– 835 об одностороннем отказе с 21.12.2014 от исполнения договора аренды и освобождении арендатором занимаемых помещений в срок до 31.12.2014.
Ссылаясь на то, что действия ЗАО "Тандер" по увеличению арендной платы и, впоследствии, одностороннему отказу от исполнения договора аренды, незаконны, ООО "Тверской продукт" обратилось в арбитражный суд с иском.
Требования истца мотивированы следующими доводами.
В пункте 8.2 договора аренды закреплено, что перемена собственника помещения (здания) не является основанием для изменения условий заключенного договора или его расторжения, что согласуется со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2.1 договора аренды арендная плата за нежилые помещения определяется прилагаемым к договору аренды расчетам (приложение в„– 2 к договору).
По мнению истца, согласно приложению в„– 2 расчет арендной платы производился сторонами договора на основании Методики определения величины арендной платы за нежилой фонд (кроме объектов промышленности), находящийся в муниципальной собственности, утвержденной решением Тверской городской Думы от 24.12.2001 в„– 195 (далее - Методика).
В пункте 5.5 Методики установлено, что размер арендной платы, определенный договором аренды, может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год на коэффициент инфляции, который определяется по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области. На коэффициент инфляции индексируется размер арендной платы за период, предшествующий расчетному.
Уведомление ответчика, по мнению истца, в одностороннем порядке меняет условие об определении арендной платы, установленное договором аренды, с механизма расчета арендной платы на твердую сумму, что возможно только путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды на новый срок по обоюдному согласию сторон (пункт 8.3 договора аренды).
Истец своевременно вносит платежи за арендуемое имущество, использует помещения в соответствии с его назначением, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора в одностороннем порядке.
По мнению истца, ответчик злоупотребляет своими правами, поскольку статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано недопущение одностороннего отказа от исполнения обязательств и изменения условий заключенного договора.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований истца о признании незаконным уведомления директора филиала АО "Тандер" от 24.07.2014 об изменении арендной платы, сославшись на то, что названный документ не является ненормативным актом, а ответчик не является публичным органом, действия которого можно обжаловать в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой части судебные акты не обжалуются и поэтому по правилам статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не проверяются.
Ответчик не согласен с судебными актами в части удовлетворенных требований.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3).
Поскольку законом не установлены требования к способу указания в договоре размера арендной платы, то этот размер может быть определен как в виде фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы арендатор уведомляется заказным письмом.
Руководствуясь указанным положением договора аренды, ответчик посчитал, что может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании независимого заключения об оценке рыночной стоимости права пользования нежилым помещением в виде величины арендной платы.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, позиция нового арендодателя заключается в том, что с 24.08.2014 арендатор должен оплачивать арендную плату в размере рыночной стоимости права пользования нежилым помещением. Иных причин (мотивов) для одностороннего изменения условия договора о цене ответчик не заявил ни на стадии досудебной переписки, ни в ходе судебного разбирательства.
В предмет доказывания заявленного ответчиком основания для одностороннего изменения условия договора о цене входит подтверждение рыночной стоимости арендной платы в том размере, который указан в оспариваемых истцом распорядительных документах (письма от 24.07.2014 б/н и от 12.12.2014 в„– 835).
Исходя из изложенного, именно по ходатайству ответчика (т. 1, л. д. 104 - 105) и именно по тем вопросам, которые он посчитал необходимыми (т. 4, л. д. 58), по делу проведена судебная экспертиза.
Судебный эксперт (заключение от 26.08.2015 в„– 156/08) пришел к выводу, что по состоянию на 24.08.2014 рыночная стоимость арендной платы за пользование нежилым помещением, общей площадью 566,9 кв. м, расположенным на первом этаже жилого дома по адресу: Тверская область, г. Тверь, б-р Гусева, д. 12, составляет 283 тыс. рублей в месяц, что существенно (более чем в 2 раза) отличается от размера рыночной стоимости, которая указана ответчиком в письмах от 24.07.2014 б/н и от 12.12.2014 в„– 835 (577 тыс. рублей).
Суд кассационной инстанции отклоняет довод кассационной жалобы о том, что суды не исследовали изменение рыночных ставок аренды аналогичного имущества.
Суд первой инстанции в целях выяснения вопроса о пропорциональном изменении величины арендной платы по договору по вопросам, о которых ходатайствовал ответчик, назначил по делу проведение судебной экспертизы.
Заключение судебного эксперта позволило суду установить соотношение рыночной стоимости арендных ставок на спорное помещение и тех платежей, на которые ответчик претендует, пытаясь изменить условие договора о цене.
Также подлежит отклонению довод жалобы о том, что заключение судебной экспертизы от 26.08.2015 в„– 156/08 не может служить надлежащим доказательством, поскольку выполнено в отношении иного временного периода.
В уведомлении от 24.07.2014 б/н и в ходатайстве о назначении экспертизы (т. 4, л. д. 58) ответчик указал 24.08.2014 в качестве даты, с которой подлежит изменению размер арендной платы.
В кассационной жалобе имеется ссылка на то, что из заключения судебной экспертизы видно, что размер арендной платы, установленный в уведомлении от 24.07.2014 (1017 рублей за 1 кв. м) существенно не превышает ставки средней рыночной арендной платы в Московском микрорайоне города Твери (915 рублей за 1 кв. м).
Действительно в заключении судебной экспертизы в табличной форме приведены данные о средних значениях арендных ставок в четырех районах города Твери (т. 4, л. д. 116). Однако судебный эксперт, комментируя указанные значения, отмечает, что они "получены без учета факторов, влияющих на арендные ставки" (т. 4, л. д. 115). Далее судебный эксперт определяет значение арендной ставки исследуемого нежилого помещения, в том числе с учетом его местоположения.
Суд кассационной инстанции отмечает, что о производстве повторной судебной экспертизы ответчик не заявлял, возражений относительно выводов судебного эксперта в судах первой и апелляционной инстанций не представлял.
Арбитражный процесс основывается на принципе осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и на принципе состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции обосновано указал, что заключение судебной экспертизы является подтверждением необоснованного завышения ответчиком размера арендной платы.
В пункте 21 постановления в„– 73 разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Кодекса отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Как видно из материалов дела, истец с 01.05.2013 оплачивал муниципальному арендодателю и затем ответчику арендную плату из расчета 215 658 рублей 97 копеек в месяц в соответствии с уведомлением от 27.03.2013 в„– 30/1113 Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери об изменении с 01.05.2013 размера арендной платы (т. 2, л. д. 10).
Ответчик не оспаривает правомерность размера арендной платы, указанного в уведомлении от 27.03.2013 в„– 30/1113. При этом суть его материальных требований сводится к одноразовому повышению арендной платы более чем в два раза (до 577 тыс. рублей).
С учетом имеющегося в деле заключения судебной экспертизы, проведенной по ходатайству ответчика и не оспоренной им в судах первой и апелляционной инстанций, а также отсутствия в деле документов, подтверждающих увеличение в два раза в 2014 году (по сравнению с 2013 годом) ставок арендных платежей за торговые коммерческие площади в Московском микрорайоне города Твери, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что односторонний отказ АО "Тандер" от исполнения договора аренды свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме этого, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Согласно пункту 2.1 договора аренды арендная плата определяется прилагаемым к договору расчетом (приложение в„– 2 к договору).
Ответчик обоснованно указывает, что приложение в„– 2 к договору не содержит ссылки на Методику.
Вместе с тем приложение в„– 2 к договору аренды, заключенному в отношении муниципальной собственности, содержит методику расчета размера арендной платы (т. 1, л. д. 16), которая фактически включена в спорный договор в качестве его условия.
Однако ответчик требует в одностороннем порядке увеличения размера арендной платы, обуславливая это независимым заключением об оценке рыночной стоимости права пользования нежилым помещением в виде величины арендной платы, а не изменением (повышением) базовых ставок и коэффициентов, указанных в приложении в„– 2 к договору.
Между тем следует учитывать, что при заключении договора аренды от 01.05.2004 в„– 2567 стороны согласовали методику определения размера арендной платы по определенной формуле, соответственно, такой порядок формирования платы должен сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащееся в пункте 2.5 договора аренды от 01.05.2004 в„– 2567 условие о том, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом сопоставление буквального значения условия с другими условиями и смыслом договора в целом производится в случае его неясности (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Системное толкование условий договора аренды от 01.05.2004 в„– 2567 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством ежегодного проведения оценки рыночной стоимости размера арендной платы.
В пункте 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Указанный принцип направлен на недопущение ухудшения положения арендатора по сравнению с теми отношениями, которые существовали с прежним арендодателем.
Как видно из материалов дела, в уведомлении от 27.03.2013 в„– 30/1113 Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери производил расчет арендной платы, руководствуясь Методикой.
Следовательно, прежний арендодатель не мог определять арендную плату иным способом, в том числе путем обращения к оценщикам и экспертам для определения размера рыночной стоимости аренды, что противоречило бы условиям договора и статусу муниципального собственника.
Учитывая изложенное ответчик необоснованно, нарушив условия договора в части определения размера арендной платы, увеличил ее, руководствуясь отчетом от 25.06.2014 в„– 100 об оценке рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями в виде величины арендной платы при продлении договора аренды.
Поскольку АО "Тандер" не направляло в адрес ООО "Тверской продукт" уведомление об изменении арендной платы, обоснованное расчетом, изложенным в приложении в„– 2 к договору аренды, то истец правомерно оплачивал арендные платежи в размере, определенном в уведомлении от 27.03.2013 в„– 30/1113 Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери об изменении размера арендной платы.
Поскольку нарушения условий договора аренды, которые в силу пункта 3.1.6 являются основанием для одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, истцом не допущены, то односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды неправомерен.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 по делу в„– А32-13429/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.В.БАБАЕВА

Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК


------------------------------------------------------------------