АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. по делу в„– А32-44733/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Перекрестова П.А. (доверенность от 23.12.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юконс" (ИНН 7708514052, ОГРН 1047796020546) - Самоткан Ю.В. (доверенность от 29.12.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юконс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 (судьи Баранова Ю.И., Пономарева И.В., Еремина О.А.) по делу в„– А32-44733/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Юконс" (далее - общество) о взыскании 1 257 142 рублей 24 копеек задолженности по договору от 07.11.2008 в„– 4900771167 аренды земельного участка площадью 4700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:64, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, район Приморской набережной, (далее - договор аренды, земельный участок) за период с 04.09.2013 по 31.12.2014 и 62 026 рублей 41 копейки пени, а также о расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Общество не оспаривает использование земельного участка в заявленный период. Арендная плата по договору аренды является регулируемой, порядок ее определения устанавливается уполномоченным органом. Включение в договор аренды рыночного размера арендной платы, установленного независимым оценщиком, противоречит установленному нормативным актом порядку определения размера арендной платы. Соответствующий пункт договора аренды ничтожен. Арендную плату следует рассчитывать как произведение установленной независимым оценщиком рыночной стоимости земельного участка (66 461 тыс. рублей) и установленной муниципальным нормативным актом ставки арендной платы (1,5%). Наличие задолженности по арендной плате и соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора квалифицированы как необходимые и достаточные условия расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в связи с существенными нарушениями условий договора арендатором.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. При расчете арендной платы следовало применять муниципальные нормативные акты, которыми утверждены правила определения арендной платы для муниципальных земель. Арендную плату по договору аренды земельного участка, переданного в муниципальную собственность из федеральной собственности, следовало определять на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка, выполненного независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Если с даты проведения последней оценки прошло более трех лет, арендная плата подлежала обязательной актуализации или переоценке с первого января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Администрация не обеспечила проведение оценки годовой арендной платы в 2014 году. Общество за свой счет привлекло независимого оценщика, установившего годовую арендную плату на 01.01.2014 в размере 433 тыс. рублей, исходя из которого задолженность по арендной плате за период с 23.10.2013 по 31.12.2014 составила 612 220 рублей 60 копеек, а пеня - 47 560 рублей 80 копеек. Нормативными актами органа местного самоуправления, предусматривающими различные методики определения арендной платы в отношении муниципальных земель, созданы дискриминационные условия и нарушен принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому применению подлежала определенная по одной из методик минимальная арендная плата. Суды не применили согласованную сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды арендную плату, установленную на основании иной актуальной рыночной стоимости земельного участка. У администрации отсутствовали основания для взыскания арендной платы за период, предшествовавший государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к муниципальному образованию, взысканной в пользу прежнего собственника земельного участка в рамках другого дела. Администрацией не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды: обществу не предоставлен разумный срок для реагирования на требование о погашении задолженности, претензии администрации вручены обществу после возбуждения производства по делу. Расторжение договора аренды в редакции дополнительного соглашения, оригинал которого отсутствует, недопустимо. Дополнительное соглашение к договору аренды, не прошедшее процедуру государственной регистрации, не может считаться заключенным. На дату принятия обжалуемого решения суда первой инстанции действовал заключенный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление Росимущества) и обществом договор от 15.03.2006 в„– ДК-14 аренды расположенных на земельном участке гидротехнических сооружений (бун), что препятствовало расторжению договора аренды земельного участка.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что по договору от 15.03.2006 в„– ДК-14 управление Росимущества передало обществу во временное владение и пользование федеральное имущество - буны части участка береговой защитной полосы (литеры I, II, III) для размещения пляжных сооружений и рекреационных объектов. Объекты аренды переданы арендатору по акту приема-передачи от 15.03.2006.
Управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 07.11.2008 договор аренды расположенного в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта земельного участка под находившимися в федеральной собственности гидротехническими сооружениями - бунами части участка береговой защитной полосы (литеры I, II, III) с 07.11.2008 по 15.03.2031. Арендная плата установлена равной 2 110 241 рублю на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и определении годовой величины арендной платы от 30.09.2008 в„– О-08-699. Запись с номером регистрации 23-23-50/-093/2008-029 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 26.12.2008, а о переходе к муниципальному образованию город-курорт Сочи права собственности на земельный участок - 23.10.2013, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав от 16.10.2014 в„– 50/300/2014-093. В связи со сменой собственника объекта аренды администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 29.08.2014 к договору аренды об изменении наименования арендодателя, порядка внесения арендной платы (с даты подписания акта приема-передачи земельного участка из федеральной в муниципальную собственность - 04.09.2013).
В подготовленном Агентством оценки, экспертизы и консалтинга отчете от 30.09.2008 в„– О-08-699 кроме рыночной величины арендной платы за земельный участок по состоянию на 23.09.2008-2 110 241 рубль указана и рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ту же дату - 66 461 тыс. рублей.
В материалах дела имеется копия заключенного управлением Росимущества и обществом дополнительного соглашения от 17.06.2010 к договору аренды, согласно которому арендная плата до 31.12.2009 рассчитывалась от рыночной стоимости земельного участка 2 110 241 рубль с применением коэффициентов прогнозируемого уровня инфляции (1,085 и 1,13), а с 01.01.2010 - от рыночной стоимости земельного участка 10 834 874 рубля, определенной на основании отчета от 22.12.2009 в„– 047, с процентной ставкой рефинансирования 8,75%. Запись с номером регистрации 23-23-50/093/2010-283 о дополнительном соглашении внесена в Единый государственный реестр прав 24.08.2010.
Выявив наличие у общества по состоянию на 02.10.2014 задолженности по арендной плате в сумме 1 018 181 рубль 32 копейки, департамент имущественных отношений администрации направил ему претензию от 01.10.2014 в„– 02-05-16-23561 с требованием о незамедлительном погашении задолженности под угрозой инициирования в суде процедуры расторжения договора аренды (направлена обществу 18.11.2014), а также претензию от 21.10.2014 в„– 25426/02-05-16 с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды (направлена обществу 19.11.2014).
Полагая, что ненадлежащее исполнение обществом в спорный период обязанности по внесению арендных платежей привело к образованию задолженности и возникновению основания расторжения договора аренды, администрация, предварительно направив обществу требование об исполнении обязательства и предложение о расторжении договора аренды, обратилась в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Имеющиеся в деле доказательства и дата принятия решения свидетельствуют о том, что администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, у общества достаточно времени для реагирования на требование о погашении задолженности, независимо от того, что претензии администрации вручены ему после возбуждения производства по делу.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статьи 167, 168, 180, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее - Гражданский кодекс). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 209, 606, 608, 610, 614 Гражданского кодекса).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте отнесены находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Особо охраняемые природные территории, в том числе курорты, и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 в„– 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в силу части 3 статьи 10 этого закона сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном Федеральным законом от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", до 30.12.2013.
Утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, допускается определение размера арендной платы за такой земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Утвержденные постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 в„– 1061 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Сочи были разработаны в соответствии, в том числе с утвержденными постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, содержали общие правила расчета размера арендной платы и в действовавшей до 22.09.2015 редакции применялись по отношению к муниципальным землям. Размер годовой арендной платы допускалось определять как произведение рыночной стоимости земельного участка, ставки арендной платы в процентах и коэффициента инфляции. Ставки арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности, постановлением от 03.06.2011 в„– 1061 не утверждались. Разработка утвержденных постановлением администрации от 03.06.2011 в„– 1061 Правил в соответствии утвержденными постановлением от 27.01.2011 в„– 50 Правилами в рассматриваемом случае не допускала применение установленных последними ставок для муниципальных земель.
Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 предусмотрено определение размера годовой арендной платы за пользование муниципальными земельными участками на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности (пункт 2). По договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 244-ФЗ) из федеральной в муниципальную собственность, арендная плата определяется на основании вышеназванного отчета об их рыночной оценке (пункты 6). При этом арендная плата подлежит обязательной актуализации или переоценке с 1 января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, в случае если с даты проведения последней оценки прошло более трех лет (пункт 7).
Включение в договор аренды рыночного размера арендной платы, установленного независимым оценщиком, правомерно признано судами противоречащим установленному нормативным актом порядку определения размера арендной платы, а соответствующий пункт договора аренды признан ничтожным. В рассматриваемом случае, с учетом того, что право государственной собственности на земельный участок в течение всего спорного периода было разграничено, у судов отсутствовали основания для расчета арендной платы по утвержденным постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 Правилам. В период нахождения земельного участка в федеральной собственности арендная плата подлежала расчету по утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 Правилам. В этой связи, при рассмотрении спора судам следовало дать оценку расчету, приведенному в дополнительном соглашении от 17.06.2010 к договору аренды, согласно которому арендная плата с 01.01.2010 рассчитывалась от рыночной стоимости земельного участка 10 834 874 рубля, определенной на основании отчета от 22.12.2009 в„– 047, с процентной ставкой рефинансирования 8,75%. Отчет от 22.12.2009 в„– 047 в материалах дела отсутствует, оценка ему также не дана. Прежний арендодатель (управление Росимущества) к участию в деле не привлечен. Основания перехода к муниципальному образованию права собственности на земельный участок и буны части участка береговой защитной полосы (литеры I, II, III) не установлены.
В случае установления в качестве основания перехода земельного участка в муниципальную собственность положений Закона в„– 244-ФЗ при расчете задолженности следовало руководствоваться пунктами 2, 6, 7 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210. При неисполнении администрацией обязанности по установлению ставок арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности, по определению размера годовой арендной платы на основании отчета о рыночной оценке земельного участка, по актуализации (переоценке) арендной платы с 1 января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, у общества, в силу статьи 617 Гражданского кодекса, не имелось оснований для внесения арендной платы, отличной от арендной платы, ранее согласованной с прежним арендодателем и рассчитанной на основании нормативно установленных правил. Приведенный в обжалуемых судебных актах расчет арендной платы как произведение установленной в отчете от 30.09.2008 в„– О-08-699 рыночной стоимости земельного участка (66 461 тыс. рублей) и ставки арендной платы (1,5%) нормативно не обоснован.
Без устранения вышеприведенных недостатков содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о наличии у общества задолженности в определенном судами размере, о допущении им существенного нарушения условий договора и наличии оснований для его расторжения не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 по делу в„– А32-44733/2014 отменить. Дело в„– А32-44733/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------