АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2016 г. по делу в„– А32-33658/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инекс-Сочи" (ИНН 2320139220, ОГРН 1062320038164), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-33658/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Инекс-Сочи" (далее - общество) с иском о взыскании 155 017 рублей 23 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 и 16 198 рублей 69 копеек пеней.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 21.03.2005 в„– 4900003419. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что администрация и закрытое акционерное общество "Совлинк" (далее - ЗАО "Совлинк") заключили договор аренды от 21.03.2005 в„– 4900003419, по условиям которого арендатору передан земельный участок общей площадью 9314 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202010:4, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, д. 46 А. Участок предоставлен для целей эксплуатации зданий и сооружений промышленной базы. По соглашению от 16.06.2006 ЗАО "Совлинк" уступило обществу права и обязанности по договору аренды от 21.03.2005 в„– 4900003419. Администрация направила в адрес общества для подписания дополнительное соглашение от 28.04.2014 в„– 1 об изменении размера арендной платы, подготовленное на основании отчета от 16.06.2014 в„– 1-26/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы. Также обществу направлена претензия от 14.05.2015 в„– 11140/02-05-16 о погашении задолженности по арендной плате и пене в десятидневный срок. Ссылаясь на нарушение обществом договорных обязательств, администрация обратилась в суд с заявленными требованиями. При проверке доводов истца суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс), а также наличия у общества обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Судебные инстанции установили, что к отношениям сторон подлежит применению пункт 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 в„– 210). В нем указано, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). Размер арендной платы определен судами по формуле, установленной в постановлении администрации от 03.06.2011 в„– 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление от 03.06.2011 в„– 1061). При этом применена ставка в размере 1,5%, предусмотренная постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 в„– 50). Согласно отчету оценщика от 28.01.2016 в„– 21 размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202010:4 составил 258 743 рубля. Общество внесло в спорный период арендную плату в сумме 276 961 рубль 77 копеек, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у ответчика задолженности и пени по договору аренды от 21.03.2005 в„– 4900003419.
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Администрация и ЗАО "Совлинк" заключили договор от 21.03.2005 в„– 4900003419 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202010:4. По договору от 16.06.2006 права и обязанности арендатора переданы обществу. Письмом от 04.09.2014 в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение от 28.04.2014 в„– 1 об изменении размера арендной платы, подготовленное на основании отчета об оценке от 16.06.2014 в„– 1-26/03-2014. В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации, статьей 606 Гражданского кодекса, статьей 65 Земельного кодекса, статьей 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 в„– 1738-1 "О плате за землю", любое использование земли, в том числе аренда, в Российской Федерации является платным. Статьей 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Однако общество имеет задолженность за пользование земельным участком в размере 155 017 рублей 23 копеек, которая возникла за период с 01.01.2015 по 30.06.2015. В связи с просрочкой внесения арендных платежей обществу начислено 16 198 рублей 69 копеек пени. В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. Статьей 401 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством. Арендатору направлены претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пене в десятидневный срок. Таким образом, судебные акты являются незаконными и необоснованными, они нарушают права администрации как участника договорных отношений.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность судебных актов. К отзыву приложено дополнительное соглашение от 08.08.2016 к договору от 21.03.2005 в„– 4900003419 об установлении с 01.01.2015 годовой арендной платы за пользование участком с кадастровым номером 23:49:0202010:4, заключенное сторонами с учетом состоявшихся по делу судебных актов.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От общества поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя ответчика.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 21 марта 2005 года администрация (арендодатель) и ЗАО "Совлинк" (арендатор) заключили договор в„– 4900003419, по условиям которого арендатору передан земельный участок общей площадью 9314 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202010:4, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, д. 46 А. Участок передан арендатору фактически (без иных документов по передаче) с 01.04.2005 для эксплуатации зданий и сооружений промышленной базы. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.02.2050. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 12.08.2005 (т. 1, л.д. 32-38).
Судами при разрешении спора по делу в„– А32-10143/2015 (с участием администрации и общества) установлено следующее. Общество на основании договора купли-продажи от 16.06.2006 приобрело в собственность у ЗАО "Совлинк" объекты недвижимости (здание диспетчерской общей площадью 27,4 кв. м, склад общей площадью 897,2 кв. м и столярные мастерские общей площадью 609,4 кв. м). Соответствующие записи внесены в ЕГРП 13.07.2006. Принадлежащие обществу на праве собственности объекты расположены на земельном участке площадью 9314 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202010:4.
16 июня 2006 года ЗАО "Совлинк" уступило обществу права и обязанности по договору аренды от 21.03.2005 в„– 4900003419. Договор перенайма зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 31, 34).
Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202010:4 зарегистрировано в ЕГРП 14.05.2009 (т. 1, л.д. 23-26).
С сопроводительным письмом от 04.09.2014 в„– 20976/0205-16 (т. 1, л.д. 15-18) администрация направила в адрес общества для подписания дополнительное соглашение от 28.04.2014 в„– 1 об изменении размера арендной платы. Соглашение составлено в соответствии с отчетом от 16.06.2014 в„– 1-26/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы (т. 1, л.д. 76-134).
14 мая 2015 года обществу направлена претензия в„– 11140/02-05-16 о погашении задолженности по арендной плате и пене в десятидневный срок (т. 1, л.д. 11-14).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.01.2015 по 30.06.2015, администрация заявила в арбитражный суд требования о взыскании с общества 155 017 рублей 23 копеек задолженности и 16 198 рублей 69 копеек пеней по договору от 21.03.2005 в„– 4900003419.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор от 21.03.2005 в„– 4900003419 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).
Расчет арендной платы выполнен администрацией на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.06.2014 в„– 1-26/ОЗ-2014, подготовленного ООО "АМСО" (т. 1, л.д. 76-134).
Постановлением от 30.06.2009 в„– 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В силу пункта 2 постановления от 30.06.2009 в„– 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона в„– 135-ФЗ.
Согласно пункту 5.7 постановления от 30.06.2009 в„– 210, с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 названного постановления приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202010:4 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 в„– 210 категориям не относится. Плата за использование земельного участка определена исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления от 15.07.2009 в„– 210).
В отсутствие нормативно установленной методики определения арендной платы за муниципальные земли на основании их рыночной стоимости, при определении арендной платы за пользование спорным участком суды применили к отношениям сторон постановление от 27.01.2011 в„– 50 и постановление от 03.06.2011 в„– 1061.
Преамбулой к утвержденным постановлением от 03.06.2011 в„– 1061 (действовало в спорный период) Правилам допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 4.1 Правил установлен расчет размера арендной платы как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
В отчете об оценке ООО "АМСО" от 16.06.2014 в„– 1-26/О3-2014 размер годовой арендной платы составил 681 668 рублей 21 копейку. При расчете арендной платы оценщик исходил из определенной им по состоянию на 16.06.2014 рыночной стоимости земельного участка, равной 13 132 740 рублям, и средней ставки капитализации, равной 8,57%.
Примененная оценщиком методика расчета арендной платы за муниципальные земли, расположенные на территории города Сочи, признана судами не соответствующей постановлению от 27.01.2011 в„– 50 и постановлению от 03.06.2011 в„– 1061.
Согласно отчету от 28.01.2016 в„– 21, подготовленному АНО "Центр судебных экспертиз и оценки" по заказу общества, размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202010:4 составляет 258 743 рубля. При подготовке отчета оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015, которая составила 17 249 528 рублей, а также применена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости участка, установленная постановлением от 27.01.2011 в„– 50. Коэффициент инфляции определен в соответствии с пунктом 5.2 постановления от 03.06.2011 в„– 1061 (т. 2, л.д. 1-79).
С учетом приведенных нормативных правовых актов, а также содержания отчета независимого оценщика от 28.01.2016 в„– 21, годовая арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202010:4 составила (определена судебными инстанциями) в размере 258 743 рублей. Общество перечислило за три квартала 2015 года 276 961 рубль 77 копеек. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у общества задолженности по договору от 21.03.2005 в„– 4900003419 за период, заявленный администрацией в иске (с 01.01.2015 по 30.06.2015). В связи с отсутствием задолженности по арендной плате, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца договорной неустойки также не имеется.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы жалобы администрации (о наличии у общества задолженности по арендной плате, влекущей начисление и взыскание с него договорной неустойки) окружным судом отклоняются. Указанные доводы заявителя не основаны на законе (статьи 330, 424, 614 Гражданского кодекса, статьи 65, 39.7 Земельного кодекса) и противоречат содержанию действовавших в спорный период муниципальных правовых актов об установлении арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.
Суды первой и апелляционной инстанций установили фактические обстоятельства спора, оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 по делу в„– А32-33658/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------