АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2016 г. по делу в„– А61-1978/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2016 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Леоновой О.В. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Локон" (ИНН 1510001130, ОГРН 1021500919571) - Жужуковой Г.В. (доверенность от 20.01.2016), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилсервис" (ИНН 1510014002, ОГРН 1071510000352), ответчика - администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Республики Северная Осетия - Алания, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Локон" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 03.06.2015 (судья Климатов Г.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу в„– А61-1978/2014, установил следующее.
ООО УК "Жилсервис" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к ООО "Локон" (далее - общество) о взыскании 52 635 рублей стоимости оказанных с 01.04.2011 по 09.01.2014 услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме и 7 407 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация местного самоуправления Моздокского городского поселения Республики Северная Осетия - Алания (далее - администрация).
Определением от 29.08.2014 суд с согласия истца привлек администрацию к участию в деле в качестве второго ответчика.
Решением от 22.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.12.2014, с администрации за счет средств казны городского поселения в пользу управляющей компании взыскано 52 635 рублей неосновательного обогащения, 7 407 рублей процентов за период с 11.05.2011 по 10.05.2014 и 2 401 рубль 68 копеек в возмещение расходов на уплату государственной пошлины. В иске к обществу отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о ничтожности заключенного управляющей компанией и обществом договора управления, поскольку статьями 39, 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома возлагается на собственников помещений МКД. Собственник не вправе навязывать исполнение данной обязанности арендатору.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.04.2015 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 22.09.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.
Направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что суду следует определить: сохранялась ли у администрации, как собственника помещения (наряду с обязанностью общества, возникшей в силу договора), обязанность по содержанию общего имущества, возникшая в силу закона, либо имелись установленные нормами главы 26 Кодекса или нормами Жилищного кодекса основания для ее прекращения; имеются или отсутствуют установленные в статье 322 Кодекса основания для применения солидарной обязанности (ответственности); истцу предложено определиться с требованиями к каждому из ответчиков в соответствии с положениями статьи 323 Кодекса.
При новом рассмотрении дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации компания уточнила заявленные требования и просила взыскать с общества 52 635 рублей, из которых 35 158 рублей задолженность за период с 01.04.2011 по 09.01.2014 по договору управления и 17 477 рублей - неосновательное обогащение за тот же период в связи с тем, что в пользовании общества находилось помещение большей площади, чем указано по договору, а также проценты за пользование чужими денежными средства и судебные расходы.
Решением суда от 03.06.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.10.2015, исковые требования удовлетворены. С общества в пользу компания взыскано 52 635 рублей основного долга в счет возмещения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.04.2011 по 09.01.2014, 7 407 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2011 по 10.06.2014 и 200 рублей судебных расходов, связанных с получением выписки из ЕГРЮЛ в отношении ответчика, а также 2 401 рубль 68 копеек в возмещение уплаченной госпошлины по иску. В иске к администрации отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что общество заключило с компанией договор на управление общим имуществом многоквартирного дома, поэтому обязано вносить плату за содержание общего имущества.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:
- суды не учли, что в силу положений действующего законодательства именно собственник несет бремя содержания общего имущества;
- у арендатора отсутствует обязанность производить оплату за содержание, техническое обслуживание и ремонт общего имущества;
- договор аренды регулирует арендные отношения и не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией;
- договор управления общим имуществом многоквартирного дома, заключенный арендатором и управляющей компанией, не является основанием для оплаты расходов на содержание общего имущества, поскольку он является недействительной сделкой ввиду того, что обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества императивно возложена на собственника - администрацию.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 14.12.2007 в„– 1), расположенном по адресу: г. Моздок, ул. Кирова, 30, УК "Жилсервис" выбрана в качестве управляющей организации, осуществляющей содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Муниципальное образование Моздокского городского поселения являлось в данном многоквартирном доме собственником нежилого помещения площадью 156,7 кв. м, переданного обществу по договору аренды от 14.07.2008 в„– 62.
30 ноября 2010 года администрация и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды, добавив в пункт 2.2.3 договора положение о том, что арендатор, кроме расходов на эксплуатацию и ремонт арендуемого помещения, заключения договоров с обслуживающими коммунальными организациями и оплаты коммунальных услуг, обязуется нести расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества дома. При этом в дополнительном соглашении не указывалось, что данная обязанность должна реализовываться путем заключения арендатором с управляющей компанией самостоятельного договора на управление общим имуществом. Из этого следует, что арендатор мог компенсировать соответствующие расходы непосредственно арендодателю в рамках договора аренды.
01 апреля 2011 года общество и компания заключили договор на управление общим имуществом МКД в„– 12 с целью, как указано в договоре, обеспечения надлежащего содержания мест общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории. Общество, поименованное в договоре собственником, обязалось ежемесячно вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 1 164 рубля 24 копеек из расчета 10 рублей 78 копеек за 1 кв. м в месяц и оплачивать пеню за просрочку оплаты.
19 декабря 2013 года общество в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества выкупило помещение, став его собственником с 10.01.2014.
Компания, ссылаясь на то, что расходы за содержание общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.04.2011 по 09.01.2014 не оплачены, обратилась в суд с исковым заявлением.
Согласно пункту 1 статьи 290 Кодекса и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии со статьей 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Согласно статье 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Однако положение статьи 210 Кодекса о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, не является императивным, поскольку в этой же статье указано, что иное может быть предусмотрено законом или договором.
Приведенные нормы жилищного законодательства регулируют те же отношения - участников долевой собственности по вопросам содержания общего имущества, что и статья 210 Кодекса.
Следовательно, упоминание в статьях Жилищного кодекса только о собственнике помещения в многоквартирном жилом доме с учетом статьи 210 Кодекса не является препятствием для добровольного принятия соответствующих обязанностей иным лицом, фактически пользующимся на законных основаниях не только принадлежащим собственнику помещением, но и общим имуществом и территорией многоквартирного жилого дома, а также услугами управляющей организации.
В силу статьи 8 Кодекса договоры и иные сделки, предусмотренные законом, или хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему, являются одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Суды установили, что договор от 01.04.2011 в„– 12 нормам права не противоречит, следовательно, является основанием для исполнения обществом непосредственно управляющей компании обязанности по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности, приходящейся на используемое обществом нежилое помещение.
В соответствии со статьей 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения, и предполагает, что договор может считаться не соответствующим закону только при нарушении им прямого нормативного запрета.
В данном случае такой запрет не установлен, а рассматриваемая сделка не нарушает принцип свободы договора, ограничиваемый в силу статьи 421 Кодекса недопустимостью понуждения к заключению договора, за исключением случаев, названных в указанной норме. Материалами дела не подтверждается наличие таких случаев.
Таким образом, условия договора аренды нежилых помещений от 14.07.2008 в„– 62, дополнительного соглашения к договору от 30.11.2010 и договора управления общим имуществом многоквартирного дома от 01.04.2011 в„– 12, заключенного с компанией, являлись для общества основанием исполнения непосредственно управляющей компании обязанности по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности, приходящейся на используемое им нежилое помещение.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Кодекса обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации в„– 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, отражена правовая позиция по вопросу о том, на ком - арендодателе или арендаторе нежилого помещения - лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией). При рассмотрении данной правовой проблемы высшая судебная инстанция исходила из следующего.
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Кодекса) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Однако в отличие от рассмотренной ситуации между управляющей компанией и арендатором нежилого помещения заключен прямой договор об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, соответственно, общество выступает участником договорных отношений и добровольно взяло на себя обязанность по оплате расходов непосредственно управляющей компании.
Согласно условиям дополнительного соглашения к договору аренды на обществе лежит обязанность по оплате расходов на содержание общего имуществом. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается, фактически общество в любом случае должно понести эти расходы. Однако поскольку общество в добровольном порядке заключило договор на содержание общего имущества с управляющей компанией оно и должно производить оплату за содержание общего имущества по требованиям компании. Доказательств того, что во исполнение условий дополнительного соглашения от 30.11.2010 общество оплачивало расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома администрации, не представлено.
С учетом изложенного доводы заявителя жалобы о том, что договор между арендатором и управляющей компанией не является основанием для оплаты расходов на содержание жилого дома ввиду недействительности указанной сделки, поскольку обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества императивно возложена на собственника, подлежат отклонению.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 03.06.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 по делу в„– А61-1978/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Л.И.САВЕНКО

Судьи
О.В.ЛЕОНОВА
Н.В.ЧЕСНЯК


------------------------------------------------------------------