АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу в„– А32-33488/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Центр страховой поддержки "Эксперт" (ОГРН 1092309001993) - Гришина С.Ю. (исполняющий обязанности директора), Гращенковой Е.А. (доверенность от 11.01.2016), Гоосс Е.К. (исполнительный директор "Ассоциации страховых организаций Краснодарского края", учредителя общества с ограниченной ответственностью "Центр страховой поддержки "Эксперт"), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2015 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу в„– А32-33488/2014, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр страховой поддержки "Эксперт" (далее - общество), в котором просила:
- расторгнуть договор от 30.11.2012 в„– 4300019614 аренды земельного участка, заключенный между администрацией и обществом,
- обязать общество вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 244 кв. м, расположенный по ул. Лизы Чайкиной, 6/6, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Решением от 17.08.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.11.2015, в удовлетворении ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения и в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Администрацией и обществом заключен договор от 30.11.2012 в„– 4300019614 аренды земельного участка общей площадью 244 кв. м, расположенного по ул. им. Лизы Чайкиной, 6/6, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара (далее также - земельный участок). Участок сформирован и предоставлен обществу в порядке предварительного согласования места размещения объекта для строительства административного здания по оказанию страховых услуг. Договор заключен на срок с 27.11.2012 по 27.11.2022, в акте приема-передачи участка указано на наличие ограничений в его использовании (земельный участок площадью 170 кв. м расположен в охранных зонах инженерных коммуникаций). В договоре определены случаи, в которых арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (пункт 3.2.4), либо он может быть расторгнут по инициативе арендодателя (пункт 3.2.5). В представленных актах осмотра земельного участка указано на отсутствие на участке объектов строительства. Материалами дела подтверждается соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора в виде двухстадийной процедуры расторжения договора. Отклоняя ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, суд также учел, что администрация однозначно выразила свою волю на расторжение договора аренды, а общество категорически отказалось возвращать земельный участок и активно возражало против всех доводов истца. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), действовавшим в спорный период (пункт 9 статьи 22) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. По смыслу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса время, необходимое для освоения земельного участка, не включаемое в период неиспользования земельного участка, по истечении которого право на участок может быть прекращено принудительно, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. Как следует из чертежа градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403020:439, утвержденного постановлением администрации от 31.03.2015 в„– 2896, и линий градостроительного регулирования, место допустимого размещения зданий, строений, сооружений на участке отсутствует, земельный участок расположен в охранных зонах инженерных коммуникаций. Из представленного ответчиком технического заключения также следует, что в связи с малым размером участка и большим количеством инженерных сетей, требующих выноса за пределы отведенного для строительства земельного участка, отсутствием свободной площади для устройства автостоянки для хранения автомобилей, размещение административного здания на участке с кадастровым номером 23:43:0403020:439 невозможно. Договором аренды обязанность арендатора произвести вынос подземных коммуникаций за пределы земельного участка, который сам по себе является затруднительным, не предусмотрена. Невозможность ведения строительных работ на земельном участке возникла не по вине арендатора, на которого не может быть возложена ответственность в виде расторжения договора аренды в связи с отсутствием застройки земельного участка. Трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса, истекает лишь 30.11.2015, с учетом заключения договора аренды 30.11.2012. На сохранении арендных отношений общество настаивало, представило доказательства внесения арендной платы.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что землепользователю должно быть предоставлено время, необходимое для освоения земельного участка, настоящий иск подан администрацией до истечения срока, который позволял бы предполагать наличие существенного нарушения условий договора аренды арендатором. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Положения пункта 3.2.4 договора от 30.11.2012 в„– 4300019614 о праве арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при неиспользовании земельного участка в течение одного года противоречат требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой редакции). Данный пункт договора нарушает два предписания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса: запрет досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя иначе, как по решению суда, запрет расторжения такого договора при нарушениях, которые не могут быть квалифицированы как существенные. Из положений статей 45, 46 Земельного кодекса следует вывод, что законодатель в качестве существенного рассматривает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование. Недействительность указанного положения пункта 3.2.4 договора, в силу предписаний статьи 180 Гражданского кодекса, не влечет недействительности прочих его частей. Довод администрации о том, что срок надлежащего исполнения обязанности по использованию земельного участка истек 25.12.2013, подлежит отклонению. В дело представлены документы, из которых следует, что ответчиком предпринимались действия для освоения земельного участка. Осведомленность арендатора о наличии охранных зон инженерных коммуникаций, являющихся объективным препятствием к освоению участка (строительству объекта), не является основанием для установления более сокращенного срока освоения участка. В заключенном сторонами договоре установлены ежемесячные платежи. Включение в договор условия о праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при невнесении арендной платы более "одного месяцев подряд" означает один месяц и не может быть квалифицировано как существенное нарушение договора аренды. Более того, суд не установил неисправности ответчика как арендатора в части внесения арендных платежей. В материалы дела истцом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие использование ответчиком переданного ему в аренду земельного участка не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора. Не доказано, что ответчик имеет отношение к зафиксированной в одном из актов автостоянке. По данному вопросу ответчик обращался в правоохранительные органы.
В кассационной жалобе администрация просит решение от 17.08.2015 и апелляционное постановление от 21.11.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, обратившись с заявлением от 20.03.2012 о подготовке акта выбора оспариваемого земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, ответчик самостоятельно определил место нахождения испрашиваемого земельного участка. Администрацией были сделаны запросы в инспектирующие службы города и края на предмет возможности размещения административного здания на испрашиваемом земельном участке. Общество было ознакомлено с полученными заключениями, но не отказалось от предоставления участка. Актом приема-передачи земельного участка (приложение в„– 1 к заключенному договору аренды) установлено, что в использовании участка имеются ограничения (земельный участок площадью 170 кв. м расположен в охранных зонах инженерных коммуникаций). При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать, в том числе досрочного расторжения договора (статья 612 Гражданского кодекса). Вместе с тем, ответчик настаивал на отказе администрации в расторжении договора аренды земельного участка, и не производил иных предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса действий. Актами осмотра земельного участка от 14.02.2014 и от 15.05.2014 подтверждается, что на момент осмотра арендатор не приступил к его фактическому использованию. С заявлением о выдаче градостроительного плана спорного участка ответчик обратился в администрацию по истечении более чем двух лет с момента заключения договора аренды, и по истечении шести месяцев с даты принятия настоящего искового заявления к производству арбитражным судом. Расторжение договора аренды ведет к соблюдению публичных интересов, земельный участок должен быть освобожден для передачи в аренду эффективному хозяйствующему субъекту.
Письменный отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил.
В судебном заседании представитель общества просил жалобу администрации отклонить.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 04.10.2012 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов площадью 244 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0403020:439, местоположением относительно ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Лизы Чайкиной, 6/6, предназначенном для строительства административного здания по оказанию страховых услуг (т. 1, л.д. 16-17).
На основании постановлений администрации от 31.08.2012 в„– 7442 "Об утверждении обществу с ограниченной ответственностью "Центр страховой поддержки "Эксперт" материалов предварительного согласования места размещения административного здания по оказанию страховых услуг в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" и от 27.11.2012 в„– 10815 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Центр страховой поддержки "Эксперт" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара", заключенного администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договора от 30.11.2012 в„– 4300019614 аренды земельного участка, общество является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 23643:0403020:439 из земель населенных пунктов, предоставленного для целей строительства административного здания по оказанию страховых услуг на срок по 27.11.2022, соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2012 (т. 1, л.д. 9-21).
Ссылаясь на нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы и использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также на закрепленные в пунктах 3.2.4, 3.2.5, 7.3 договора аренды от 30.11.2012 в„– 4300019614 права арендодателя, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса).
Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункт 23 постановления Пленума в„– 11).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили отсутствие правовых и фактических оснований для досрочного расторжения договора аренды спорного земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного обществу для строительства на срок по 27.11.2022.
Доводы жалобы о том, что обратившись в орган местного самоуправления (через многофункциональный центр) с заявлением от 20.03.2012 о подготовке акта выбора оспариваемого земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, ответчик самостоятельно определил место нахождения испрашиваемого земельного участка, не отказался от предоставления этого участка после ознакомления с полученными в процессе его выбора заключениями, подписал акт приема-передачи земельного участка (приложение в„– 1 к заключенному договору аренды), в котором прямо указано на ограничения в использовании участка (часть участка площадью 170 кв. м расположена в охранных зонах инженерных коммуникаций), настаивал на сохранении арендных отношений и не заявлял требований, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса, окружным судом не принимаются.
В соответствии с пунктами 2, 6 статьи 31 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) обеспечение по заявлению заинтересованного лица выбора земельного участка для строительства, на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, является обязанностью органа местного самоуправления, который компетентен принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Приняв решение о предварительном согласовании места строительства административного здания, и предоставив для указанной цели в аренду обществу спорный земельный участок, администрация признала возможным осуществление такого строительства. С учетом особенностей местоположения и характеристик участка, согласованного при заключении сделки срока аренды (10 лет), а также установленных законодательством Российской Федерации и обязательных для сторон специальных правил об основаниях и порядке расторжения договора аренды находящегося в публичной собственности участка, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, что намерение ответчика осуществить на земельном участке строительство объекта и фактически предпринятые им для этого действия, ответственность в виде досрочного расторжения договора аренды повлечь не могут.
Суждения заявителя о том, что расторжение договора аренды от 30.11.2012 в„– 4300019614 ведет к соблюдению публичных интересов, земельный участок должен быть освобожден для передачи в аренду эффективному хозяйствующему субъекту, не принимаются, ввиду выявленного судами объективного, не зависящего от личности арендатора, свойства затруднений в использовании земельного участка для строительства, возможность осуществления которого, в установленных законом и договором временных пределах, обществом не утрачена.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 17.08.2015 и апелляционного постановления от 21.11.2015 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 в„– 16191/11, от 24.07.2012 в„– 17382/11 и от 22.01.2013 в„– 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2015 по делу в„– А32-33488/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------