АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. по делу в„– А32-38654/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Престиж центр" (ИНН 7706557068, ОГРН 1047796840959) - Лебедева И.В. (доверенность от 15.05.2015), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Гулий Н.В. (удостоверение), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Престиж Центр" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (судьи Илюшин Р.Р., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу в„– А32-38654/2014, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Престиж Центр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - администрация, департамент) о признании незаконным бездействия, выразившегося в отказе в предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка площадью 11 922 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:0018, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 6, с разрешенным использованием для эксплуатации развлекательного центра (далее - земельный участок), о понуждении к принятию соответствующего решения в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу и направлению проекта договора аренды в месячный срок с даты принятия вышеназванного решения.
Администрация подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу об освобождении самовольно занятого земельного участка и о его приведении в первоначальное состояние путем сноса торгово-развлекательного павильона (литера Я) площадью 397,2 кв. м, здания студии звукозаписи (литера Г) площадью 28,8 кв. м, кафе (литера Е) площадью 402 кв. м, административного здания (литера А) площадью 226,9 кв. м, механических мастерских с автодромом (литеры Б, Б1), зала игровых автоматов (литера В) площадью 137,8 кв. м (далее - объекты недвижимости), а также демонтажа и вывоза кафе "grill&coffe burgershop" размерами 6,6 x 15,5 м, аттракциона "Советский тир" - 3,9 x 11,4 м, киоска "Прокат велосипедов" - 4,6 x 3,2 м, беседки - 5,6 x 3.9 м, аттракциона "Кенгуру" - 8,9 x 8,9 м, кассы - 1,6 x 1,6 м, аттракциона "Паровозик" - 38,2 x 18,8 м, аттракциона "Лабиринт" - 6,0 x 6,0 м, кассы - 3,2 x 1,5 м, аттракциона "Jumpin" - 3,3 x 5,4 м, аттракциона "Цепочки" - 5,0 x 5,0 м, аттракциона "Нептун" - 7,0 x 7,0 м, аттракциона "Сафари" - 25,1 x 11,0 м, аттракциона "Микки Маус" - 6,0 x 12,5 м, аттракциона "Аэропорт 5" - 5,0 x 5,0 м, аттракциона-бассейна "Морской бой" - 8,0 x 13,6 м, аттракциона-бассейна "Электролодочки" - 8,6 x 8,6 м, аттракциона-бассейна "Шары" - 7,1 x 9,3 м, аттракциона-батута "Боб" - 5,9 x 4,0 м, аттракциона "Везунчики" - 9,2 x 9,2 м, павильона - 9,3 x 4,9 м (далее - движимые объекты).
Дела в„– А32-22970/2014, А32-38654/2014, производство по которым возбуждено на основании названных заявления и иска, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2014 объединены в одно производство по делу в„– А32-38654/2014.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 признано незаконным выраженное в письме департамента от 15.09.2014. в„– 22111/02-05-16 решение об отказе в предоставлении земельного участка обществу в аренду на 49 лет, администрация и департамент присуждены к направлению обществу подписанного проекта договора аренды земельного участка в месячный срок со дня вступления решения суда первой инстанции в законную силу, в удовлетворении иска администрации отказано. Суд первой инстанции привел следующие мотивы. Администрация и (или) иной уполномоченный орган не принимали решение о ликвидации парка как осуществляемого на земельном участке вида деятельности. Размеры земельного участка не превышают предельно допустимые значения, а расположенный на нем имущественный комплекс используется обществом по целевому назначению. Возведенные до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) объекты недвижимости не могут быть признаны самовольными постройками, право собственности общества на них подтверждено соответствующими доказательствами. Право собственности общества на торгово-развлекательный павильон (литера Я) как на самовольную постройку признано вступившим в законную силу судебным актом по делу в„– А32-44174/2005. Общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду в целях эксплуатации имущественного комплекса. Движимые и недвижимые объекты переданы ему из муниципальной собственности на законных основаниях. Движимые объекты размещены на земельном участке с учетом осуществляемого на нем вида деятельности.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 отменено в части, обществу в удовлетворении заявления отказано, на него возложена обязанность по освобождению земельного участка путем демонтажа и вывоза движимых объектов, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован следующим. Параметры земельного участка не соответствуют целям эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости. Общество не возвело на земельном участке предусмотренный договором инвестирования объект. Воссоздав и эксплуатируя парк аттракционов, общество использует земельный участок не по назначению. Расположенные на земельные участки объекты не являются имущественным комплексом. Земельный участок образован за счет территории общего пользования. Его формирование, проведение кадастрового учета и фактическое использование обществом сами по себе не являются основаниями для заключения договора аренды. В связи с прекращением арендных отношений общество не имеет правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на земельный участок. У него отсутствуют иные законные основания для использования всего земельного участка. В условиях наличия у общества зарегистрированного и не оспоренного в судебном порядке права собственности на объекты недвижимости земельный участок подлежит освобождению только от незаконно размещенных на нем движимых объектов.
Общество обжаловало судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс). В кассационной жалобе приведены следующие аргументы. Материалами дела подтверждено использование обществом земельного участка по его целевому назначению. Движимые и недвижимые объекты являются единым имущественным комплексом (объектом социального назначения). Входящие в состав развлекательного центра объекты недвижимости обеспечивают использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования и целевым назначением. Вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А32-11071/2013 установлен переход к обществу права на использование земельного участка в принадлежавшем прежнему собственнику объектов недвижимости объеме. Обществом реализована цель договора инвестирования. В момент образования земельного участка и возникновения у общества права собственности на объекты недвижимости в гражданском законодательстве отсутствовало понятие имущественного комплекса. Общество является собственником объектов недвижимости, находившихся на земельном участке до заключения договора аренды. Разрешение вопроса об освобождении земельного участка невозможно до определения объема прав общества как собственника объектов недвижимости.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей общества и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что администрация, комитет по управлению имуществом администрации, муниципальное унитарное предприятие культуры "Городской парк культуры и отдыха" (далее - унитарное предприятие) и общество заключили договор от 30.11.2004 в„– 8-УПГР об инвестировании в строительство (далее - договор инвестирования). По условиям договора его участники намеревались сотрудничать в вопросе создания на земельном участке развлекательного центра. Основные характеристики развлекательного центра, его площадь, количество этажей и другие характеристики должны были определяться в прилагаемой к договору утвержденной градостроительной, проектной и исходно-разрешительной документации. Соответствующие приложения к договору инвестирования в деле отсутствуют. В обязанности администрации вменялось предоставление инвестору земельного участка в аренду на пять лет на период строительства и ввода развлекательного центра в эксплуатацию с правом пролонгации договора аренды до 49 лет после ввода объекта в эксплуатацию. Унитарное предприятие должно было принять меры по уведомлению прежних арендаторов объектов недвижимости (общества с ограниченной ответственностью "Белая Роса", предпринимателя Комарова А.П., общества с ограниченной ответственностью "Меван") об отсутствии у арендодателя намерения на продление арендных отношений, демонтировать размещенные на земельном участке движимые объекты и передислоцировать их на другой земельный участок. При согласовании договора инвестирования Городским Собранием города Сочи унитарное предприятие должно было передать обществу в собственность часть объектов недвижимости (зал игровых автоматов, здание механической мастерской, здание администрации и здание студии звукозаписи) взамен причитающихся муниципальному образованию город Сочи двадцати процентов от общей площади развлекательного центра. Администрация должна была принять решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования унитарного предприятия на земельный участок, предоставить последний обществу в аренду, оказывать обществу содействие в оформлении проектной, проектно-сметной и иной градостроительной документации, в получении разрешений на проектирование, строительство, приемку в эксплуатацию развлекательного центра. В обязанности администрации входило осуществление демонтажа размещенных на земельном участке движимых объектов. Общество после окончания строительства и ввода в эксплуатацию развлекательного центра должно было осуществить регистрацию прав на него, в том числе право собственности муниципального образования город Сочи на двадцать процентов от общей площади возводимого объекта.
Во исполнение решения Городского Собрания города Сочи от 15.03.2005, распоряжения главы города Сочи от 07.04.2005 в„– 130-р и договора инвестирования распоряжением комитета по управлению имуществом администрации от 23.04.2005 в„– 66-р прекращено право хозяйственного ведения унитарного предприятия на часть объектов недвижимости (зал игровых автоматов, здание механической мастерской, здание администрации и здание студии звукозаписи), последние переданы обществу в собственность по акту приема-передачи от 22.04.2005. На основании постановления главы города Сочи от 23.05.2005 в„– 1738 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 03.06.2005 в„– 4900003528 аренды земельного участка для строительства и ввода в эксплуатацию развлекательного центра до 01.06.2010 (далее - договор аренды). По окончании срока аренды или расторжении договора арендатор должен был вернуть земельный участок арендодателю в надлежащем состоянии и качестве. В период действия договора аренды на земельном участке самовольно возведена часть объектов недвижимости (кафе и торгово-развлекательный павильон), право собственности общества на которые признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2006 по делу в„– А32-44174/2005. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 25.07.2012 зарегистрировано право собственности общества на объекты недвижимости (как переданные унитарным предприятием, так и самовольно возведенные). Общество разместило на земельном участке движимые объекты.
На заявление общества от 16.08.2014 о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет для эксплуатации развлекательного комплекса в составе движимых и недвижимых объектов департамент письмом от 15.09.2014 известил заявителя о принятом решении об отказе в рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду ввиду несоответствия его площади сведениям государственного кадастра недвижимости и инициирования процедуры освобождения земельного участка от движимых и недвижимых объектов в судебном порядке.
Срок действия договора аренды истек 01.06.2010. Письмом от 30.11.2011 в„– 07-05-16/013 департамент известил общество об отсутствии у администрации намерения на продление арендных отношений. По заявлению администрации от 06.03.2012 управление Росреестра погасило в Едином государственном реестре прав запись о регистрации договора аренды.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения общества и администрации в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. В этой связи суд кассационной инстанции не проверяет судебный акт судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении требований администрации об освобождении земельного участка путем сноса объектов недвижимости, не оценивает договор инвестирования и договор аренды на предмет соответствия (противоречия) действовавшим в момент их заключения нормативным положениям о публичных порядках приватизации муниципального имущества и предоставления земельных участков в аренду для строительства, об уполномоченных на распоряжение землей в границах курорта федерального значения лицах.
При вынесении постановления в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее - Земельный кодекс) собственникам зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности здания, строения, сооружения. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (статьи 33, 35 Земельного кодекса).
Исключительный характер права на приватизацию (приобретение в аренду) земельного участка означает, что никто более, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет такого права в отношении участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункты 5, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.03.2011 в„– 13535/10 отметил, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под таким объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
При доказанности использования обществом совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса оно могло бы претендовать на приобретение в аренду земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности общества на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствовала квалификации таких объектов как единого комплекса (аналогичные правовые позиции ранее приводились Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 17.08.2004 в„– 4345/04, от 20.10.2010 в„– 6200/10). Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства реализации обществом цели договоров инвестирования и договора аренды земельного участка, возведения на последнем развлекательного комплекса, часть помещений в котором передана в муниципальную собственность. Государственная регистрация перехода к обществу права собственности на муниципальные и самовольно возведенные объекты недвижимости, размещение на земельном участке в отсутствие соответствующей правоустанавливающей и разрешительной документации движимых объектов не могли быть расценены в качестве вышеназванных доказательств. Общество не обосновало необходимость всей площади земельного участка для использования находящихся на нем объектов недвижимости. Площадь земельного участка почти в 10 раз превышает площадь принадлежащих обществу объектов недвижимости.
Кроме того, земельный участок, относящийся к территории общего пользования (зона зеленых насаждений общего пользования), и на который не распространяется действие градостроительного регламента, не мог быть передан обществу в индивидуальную аренду, на нем не могли осуществляться какое-либо строительство или такие виды деятельности как парк культуры и отдыха, аттракционы. Соответствующие ограничения следуют из системного толкования норм пункта 7 статьи 36, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса, пункта 2 части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 в„– 202, таблиц 9, 11 к ним. В деле отсутствуют доказательства предоставления обществу в установленном земельным законодательством порядке земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством, что также послужило основанием удовлетворения требований администрации в части демонтажа движимых объектов.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебного акта в обжалуемой части в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу в„– А32-38654/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Отменить приостановление исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу в„– А32-38654/2014, осуществленное на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------