АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. по делу в„– А32-19109/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Глобал Сити" (ИНН 2320125940, ОГРН 1042311709516), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу в„– А32-19109/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Глобал Сити" (далее - общество) с иском о взыскании 1 401 256 рублей 03 копеек долга по арендной плате за период с 04.09.2013 по 31.03.2015 и 30 126 рублей 76 копеек пени.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2015 иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 250 603 рубля 30 копеек арендной платы за период с 10.10.2013 по 31.03.2015 и 6011 рублей 04 копейки пени. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости определения периода взыскания арендной платы с учетом разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" за период с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на спорный земельный участок (с 10.10.2013). Суд также указал, что при расчете арендной платы за использование земельного участка подлежат применению постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 в„– 50) и постановление администрации города Сочи от 03.06.2011 в„– 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление от 03.06.2011 в„– 1061). С учетом изложенного суд удовлетворил требования администрации о взыскании долга частично (в сумме 250 603 рублей 30 копеек за период с 10.10.2013 по 31.03.2015). Требование о взыскании с общества неустойки за просрочку внесения арендных платежей также признано судом обоснованным (с учетом установленного размера долга по договору) и удовлетворено со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункт 6.2 договора аренды (в первоначальной редакции). Дополнительное соглашение от 10.12.2014 к договору аренды от 07.05.2010 в„– 4900771557 не подписано со стороны общества, а также отсутствуют доказательства его государственной регистрации.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 решение от 06.07.2015 изменено, с общества в пользу администрации взыскано 300 023 рубля 71 копейка долга по арендной плате за период с 04.09.2013 по 31.03.2015 и 7288 рублей 92 копейки неустойки, начисленной с 01.01.2015 по 30.03.2015. В удовлетворении остальной части иска отказано. Апелляционный суд указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о возникновении права собственности муниципального образования на спорный земельный участок с 10.10.2013. Право собственности на спорный участок передано Российской Федерацией муниципальному образованию город-курорт Сочи в порядке, определенном Федеральным законом от 22.08.2004 в„– 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". В пункте 7 распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) от 25.06.2013 в„– 359-3 указано, что право собственности муниципального образования на передаваемое имущество возникает с даты утверждения территориальным управлением акта приема-передачи. С указанной даты (04.09.2013) размер арендных платежей подлежал определению на основании нормативных правовых актов муниципального образования. Апелляционный суд указал, что при расчете арендной платы к спорным правоотношения подлежат применению положения раздела 4 постановления от 03.06.2011 в„– 1061 и постановление от 27.01.2011 в„– 50, предусматривающие использование рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки (отчет филиала ГУП КК Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация по г. Сочи" от 16.03.2010 в„– 10/035). С учетом изложенного суд удовлетворил требования администрации о взыскании с ответчика долга в размере 300 023 рублей 71 копейки за период с 04.09.2013 по 31.03.2015, а также неустойки в размере 7288 рублей 92 копеек. Ссылку администрации на размер пени (0,05% в день от суммы долга), предусмотренный пунктом 6 дополнительного соглашения от 10.12.2014 к договору аренды, суд отклонил, поскольку данное дополнительное соглашение не подписано ответчиком.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить судебные акты и удовлетворить иск в полном объеме. Податель жалобы полагает, что размер платы за использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, должен определяться на основании действующих муниципальных нормативных правовых актов.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), представителей в арбитражный суд округа не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, 19.02.2010 в ЕГРП внесена запись в„– 23-23-19/124/2009/145 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 3306 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302010:77), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между пляжем гостиницы "Жемчужина" и пр. Пушкина, в границах улиц Черноморской, Гагринской, Депутатской (далее - земельный участок).
На основании распоряжения от 10.12.2009 в„– 1416-р территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) 07.05.2010 заключили договор в„– 7700001557 о предоставлении обществу в пользование на условиях аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации существующих гидротехнических сооружений и размещения рекреационных объектов (т. 1, л.д. 14-19).
Размер арендной платы по договору (891 042 рубля 60 копеек в год) определен как произведение рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на начало 2010 года. Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом от 16.03.2010 в„– 10/035 (пункты 3.1 и 3.2 договора).
Арендная плата вносится арендатором с момента государственной регистрации ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала, первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора (пункт 3.6 договора).
Согласно пункту 6.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.
На основании распоряжений территориального управления от 25.06.2013 в„– 359-3 и от 31.07.2013 в„– 418-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:77 передан в собственность муниципального образования город-курорт Сочи (т. 2, л.д. 4-41). Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи зарегистрировано в ЕГРП 10.10.2013 (запись о регистрации в„– 23-23-19/304/2013-258; т. 2, л.д. 42, 43).
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы за использование спорного земельного участка, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Апелляционный суд, с учетом норм статьи 617 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", правильно указал, что в связи с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи с 04.09.2013 перешли права и обязанности арендодателя по договору от 07.05.2010 в„– 7700001557.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015; далее - Земельный кодекс) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку переданный в аренду земельный участок находится в публичной собственности, договор от 07.05.2010 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
При определении размера арендной платы по договору в спорный период суды применили методику и ставку арендной платы, установленные постановлением от 03.06.2011 в„– 1061 и постановлением от 27.01.2011 в„– 50.
В то же время из материалов дела следует, что земельный участок передан из федеральной собственности в муниципальную собственность.
Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления в„– 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Размер годовой арендной платы, установленный данным пунктом, может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом акта об изменении порядка расчета или изменения годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценке, но не чаще одного раза в год.
В пункте 6 постановления в„– 210 установлено, что арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" из федеральной в муниципальную собственность, сохраняется на уровне, установленном договором аренды земельного участка федеральной собственности и действует до ее актуализации, индексации или переоценки. В силу пункта 7 данного нормативного правового акта по договорам аренды земельных участков, указанных в пункте 6 рассматриваемого постановления, арендная плата подлежит обязательной актуализации или переоценке с 1 января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, в случае если с даты проведения последней оценки прошло более трех лет.
В данном случае земельный участок передан из федеральной в муниципальную собственность на основании норм федерального закона, поэтому судам при оценке доводов администрации о сохранении арендной платы в установленном договором размере (т. 1, л.д. 7) следовало обсудить возможность применения правил пунктов 6 и 7 постановления в„– 210, регулирующих сходные отношения. Обоснование приоритетного применения к спорному участку норм постановления от 27.01.2011 в„– 50 в обжалуемых судебных актах отсутствует.
При этом для земельных участков, названных в пункте 6 постановления в„– 210 (в случае если на момент передачи участка в муниципальную собственность размер арендной платы определялся в процентах от его рыночной стоимости), пересмотр размера арендной платы с 1 января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, мог осуществляться в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка и (или) применением правил пункта 9.2 данного постановления.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Поскольку выводы судов о порядке расчета арендной платы за спорный участок не соответствуют содержанию представленных в дело доказательств, решение от 06.07.2015 и постановление от 30.12.2015 надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств проверить расчет размера долга по арендной плате, составленный истцом, установить обстоятельства исполнения договора ответчиком, а также иные имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить иск с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу в„– А32-19109/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------