АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2016 г. по делу в„– А32-3674/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью строительной компании "Девелопмент" (ОГРН 1122315007011) - Акопяна В.К. (доверенность от 21.07.2014), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" (ОГРН 1112315000280), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" Карпенко Павла Владимировича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительной компании "Девелопмент" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2016 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 (судьи Фахретдинов Т.Р., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу в„– А32-3674/2016, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью строительная компания "Девелопмент" (далее - строительная компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" (далее - инвестиционная компания), в котором просило:
- обязать инвестиционную компанию заключить со строительной компанией договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 на предложенных истцом условиях.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий инвестиционной компании Карпенко Павел Владимирович (далее - арбитражный управляющий; т. 1, л.д. 1-2).
Решением от 06.05.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 03.08.2016, в иске отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Истцом (предыдущее наименование строительной компании - общество с ограниченной ответственностью "Джи Эф Ай Девелопмент") и ответчиком 09.01.2014 заключен договор в„– 1_Т-Д/14 инвестирования строительства жилого многоквартирного дома (далее - договор инвестирования), в соответствии с пунктом 2.3 которого инвестор (ответчик) передает в собственность заказчика-застройщика земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:3379, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск. Стоимость земельного участка оценена сторонами в размере 10 млн. рублей и передается заказчику-застройщику в качестве инвестиционной составляющей. Таким образом, стороны в договоре согласовали условия о предмете подлежащего передаче в собственность истца имущества, стоимости и порядке уплаты его цены. В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (статья 554 Гражданского кодекса), такой договор должен предусматривать цену имущества (статья 555 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса). По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Исходя из буквального содержания условий договора инвестирования, он не содержит элементов предварительного договора. Фактически договором инвестирования определены обязательства по передаче в собственность заказчика-застройщика земельного участка, то есть он имеет элементы договора купли-продажи земельного участка. Оснований для понуждения (ответчика) заключить договор купли-продажи не имеется. Наличие не тождественных копий договора инвестирования не препятствует вынесению решения, поскольку представленный истцом договор не оспорен, о его фальсификации не заявлено. Ответчик пояснил, что подлинника договора у него не имеется; отсутствие у ответчика подлинного договора в той редакции, копия которой им представлена, не позволяет проверить его доводы о том, что представленная истцом копия договора не соответствует подлиннику договора, находящегося у ответчика.
Апелляционный суд на основании положений части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) отклонил ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства (соглашения от 01.12.2014 в„– 1), с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что в пункте 4.3.9 договора инвестирования, предусматривающем направление уведомления и соответствующего договора во исполнение пункта 2.3, отсутствует прямое указание на последующее заключение договора купли-продажи земельного участка. В то же время, пункты 2.3 и 2.3.1 договора инвестирования буквально относят к его предмету передачу земельного участка в собственность истца, а также включают стоимость земельного участка в общий объем инвестиций. В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 в„– 59 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо в„– 59) разъяснено, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу прав на недвижимое имущество. Предметом договора инвестирования являются именно обязательства по поводу прав на недвижимое имущество.
В кассационной жалобе строительная компания просит решение от 06.05.2016 и апелляционное постановление от 03.08.2016 по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, исходя из буквального толкования условий инвестиционного договора от 09.01.2014, сторонами предполагалось заключить договор купли-продажи земельного участка (основной договор) в будущем (в срок до 30.09.2015) на условиях, предварительно согласованных сторонами. Согласно пункту 4.3.9 договора инвестирования заказчик-застройщик (истец) обязан направить письменное уведомление и соответствующий договор в адрес инвестора (ответчика) во исполнение пункта 2.3 договора, что также свидетельствует о наличии в договоре инвестирования элементов предварительного договора купли-продажи земельного участка. На период строительства между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, который был передан под строительство многоквартирного дома, что подтверждает намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка. Разрешая вопрос о правовой природе договора инвестирования, суды не учли существо соответствующего обязательства, согласно которому после реализации инвестиционного проекта (строительства многоквартирного жилого дома) земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений указанного дома. В силу Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на данном земельном участке зарегистрированы объекты долевого строительства в количестве 18 штук. В данном случае договор инвестирования содержит все элементы предварительного договора купли-продажи земельного участка.
Письменные отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В судебном заседании представитель строительной компании на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Нормами статьи 429 Гражданского кодекса (в действующей на момент заключения договора инвестирования от 09.01.2014 редакции) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1), предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4), когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса (пункт 5), обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса сторона, для которой заключение договора обязательно, в случае уклонения от его заключения может быть понуждена другой стороной в судебном порядке к заключению договора.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводам об отсутствии в договоре инвестирования от 09.01.2014 элементов предварительного договора и, соответственно, оснований для понуждения инвестиционной компании к заключению договора купли-продажи земельного участка, а также посчитали, что фактически договором инвестирования определены обязательства по передаче в собственность заказчика-застройщика земельного участка.
Доводы жалобы, обусловленные тем, что договор инвестирования от 09.01.2014 содержит все элементы предварительного договора купли-продажи земельного участка, окружным судом кассационной инстанции отклоняются, как направленные на переоценку установленных судебными инстанциями фактических обстоятельств.
Кроме того, вопреки утверждениям заявителя жалобы, в договоре инвестирования от 09.01.2014 отсутствуют какие-либо указания на заключение сторонами в будущем договора купли-продажи земельного участка, на срок заключения такого договора и его существенные условия. Положения договора инвестирования от 09.01.2014 о сроке, в которой инвестиционная компания передает земельный участок строительной компании в собственность (30.09.2015; пункт 2.3), о передаче стоимости земельного участка строительной компании в качестве инвестиционной составляющей, учитываемой в общей сумме инвестиций при взаиморасчетах по договору (пункт 2.3.1), о будущем оформлении права общей долевой собственности на земельный участок (пункт 2.4), обоснованно не признаны судами в качестве доказательства заключения инвестиционной и строительной компаниями предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379.
Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума в„– 54) положения Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве, Закон в„– 214-ФЗ) являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса о купле-продаже будущей вещи.
Следует из материалов дела и не оспаривается строительной компанией, что спорный земельный участок является объектом долевого строительства многоквартирного дома с участием граждан, осуществляемого на основании Закона в„– 214-ФЗ, на период строительства между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, который передан под строительство многоквартирного дома. Наличие арендных правоотношений в отношении земельного участка, предоставленного его собственником иному лицу для строительства многоквартирного жилого дома, и осуществление такого строительства с привлечением денежных средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве, в силу норм Закона в„– 214-ФЗ не только не предполагает, но исключает возникновение после завершения строительства многоквартирного жилого дома права собственности на такой земельный участок у застройщика, являющегося арендатором участка.
Выводы судебных инстанций об определении договором инвестирования от 09.01.2014 обязательств его сторон по передаче в собственность заказчика-застройщика земельного участка, то есть о наличии в данном договоре элементов договора купли-продажи спорного участка, постановленные без учета определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 по делу в„– А32-22094/2015 о заключении договора инвестирования от 09.01.2014 в„– 1_Т-Д/14 на иных условиях, предполагающих предоставление застройщику земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 для создания результата инвестиционной деятельности в аренду, а не в собственность, без надлежащей проверки соответствующих возражений арбитражного управляющего (о заключении договора инвестирования от 09.01.2014 на иных условиях), без исследования заключенного инвестиционной и строительной компаниями договора аренды земельного участка от 01.12.2014, арбитражный суд округа полагает не основанными на имеющихся в деле доказательствах и не соответствующими фактическим обстоятельствам, но не повлиявшими на правильность решения об отказе в иске о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 06.05.2016 и апелляционного постановления от 03.08.2016 по доводам кассационной жалобы не имеется. Нормы материального права суды применили верно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 по делу в„– А32-3674/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------