АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2016 г. по делу в„– А32-29113/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Айрин" (ИНН 2308060824, ОГРН 1022301217620) - Суяркова В.М. (доверенность от 29.06.2015), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Чернышевич Е.Р. (доверенность от 20.04.2016), от третьего лица - Секун Марины Владимировны - Стец Д.А. (доверенность от 22.09.2015), в отсутствие третьих лиц: Шамина Александра Ивановича и Дурманова Сергея Юрьевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Секун Марины Владимировны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу в„– А32-29113/2015, установил следующее.
ООО "Айрин" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) с заявлением, в котором просило:
- признать незаконным бездействие управления Росреестра по невнесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) об обременении земельных участков сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006, номер регистрации 23-23-07/2006-008/7, как не соответствующего положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон в„– 101-ФЗ), постановлению Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 в„– 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП записи об обременении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006, номер регистрации 23-23-07/2006-008/7.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Секун М.В., Шамин А.И. и Дурманов С.Ю. (т. 1, л.д. 117, 118; т. 4, л.д. 19-21).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016, требования удовлетворены. Признано незаконным бездействие управления Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006, номер регистрации 23-23-07/2006-008/7. На управление Росреестра возложена обязанность по внесению в ЕГРП записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 договором аренды от 29.05.2006, номер регистрации 23-23-07/2006-008/7.
Судебные инстанции установили, что на основании договора от 29.05.2006 аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя обществу передан земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62. Впоследствии из названного участка путем выдела образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259, собственником которых является Секун М.В. (приобретены по договорам купли-продажи от 29.03.2010). Доказательств того, что собственник земельных долей (Шамин А.И.), выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62 возражал против передачи данного участка в аренду обществу, не представлено. Установив, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду обществу, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании пункта 5 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ. Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков (с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259) управление Росреестра должно было произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого обществом) земельные участки. Однако управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с регистрацией права собственности на участки, образованные из массива, принадлежащего собственниками земельных долей (ранее переданного в аренду обществу). Поэтому судебные инстанции признали заявление общества обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Суд апелляционной инстанции отклонил довод управления Росреестра о пропуске обществом предусмотренного статьей 198 Кодекса трехмесячного срока для обращения в арбитражный суд. Управление Росреестра отказало обществу в регистрации обременения в виде права аренды 16.07.2015 (сообщения об отказе в государственной регистрации). Общество обратилось в суд с заявлением 11.08.2015, то есть с соблюдением процессуального срока, установленного статьей 198 Кодекса. Признан несостоятельным и довод о прекращении договора аренды (ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице) в связи с приобретением обществом в собственность части земельных долей из земельного массива, арендуемого им по договору от 29.05.2006. Суд указал, что частичное совпадение лиц в договоре аренды не влечет прекращения обязательств в отношении остальных сособственников земельного участка и не означает невозможности регистрации обременения в виде права аренды на земельные участки, выделяемые из участка, арендуемого обществом у собственников земельных долей.
Управление Росреестра и Секун М.В. обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявители в жалобах просят указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалобы мотивированы следующим. Судами сделан необоснованный вывод о том, что общество обратилось в суд в пределах процессуального срока, установленного пунктом 4 статьи 198 Кодекса. Срок для обжалования заявителем бездействия управления Росреестра не может исчисляться с 16.07.2015 (дата сообщений об отказе в государственной регистрации в отношении спорных земельных участков). Суды при разрешении спора не учли, что обществом обжалуются не отказы регистрирующего органа, а его бездействие, выраженное в невнесении в ЕГРП об обременении правом аренды выделенных участником долевой собственности земельных участков, о котором заявителю стало известно в 2010 году. Это подтверждается приобщенным к материалам дела проектом договора аренды выделенных земельных участков от 19.04.2010, который направлялся обществом в адрес Секун М.В. Пропуск срока подачи заявления (при отсутствии уважительных причин) является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. Общество с 26.02.2009 является собственником доли (35/748) в арендованном ранее земельном участке с кадастровым номером 23:39:0000000:62 (запись о регистрации 23-23-07/015/2009-135). Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 11.01.2009. В настоящее время доля общества в праве собственности на земельный участок с 23:39:0000000:62 составляет 2897/17952. Следовательно, имеет место совпадение должника и кредитора (арендодателя и арендатора) в одном лице (статьи 407, 413 Гражданского кодекса). Арендные отношения по договору от 29.05.2006 прекратились с момента регистрации права общества на долю в праве на земельный участок. Правоотношения заявителя с и иными собственниками долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62 не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде, эти отношения предполагают установление между ними порядка пользования сособственниками общим имущество.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалоб, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению общества, срок на обжалование действий (бездействия) управления Росреестра им не пропущен, поскольку такое бездействие является длящимся. Кроме того, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не соединены с лишением владения (статья 208 Гражданского кодекса). При приобретении обществом земельных долей у части собственников имело место прекращение арендных обязательств в части (по основанию совпадения должника и кредитора). Однако к обществу не перешли права на весь земельный участок, с собственниками долей в котором (арендодателями) сохранились арендные отношения, что не противоречит как нормам гражданского, так и положениям земельного законодательства.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представители управления Росреестра и Секун М.В. поддержали доводы кассационных жалоб, просили их удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалоб по мотивам, изложенным в отзыве.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в окружной суд не прибыли (явку представителей не обеспечили).
Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва (возражений), выслушав представителей управления Росреестра, Секун М.В. и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа усматривает основания для отмены судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установлено судами, по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя от 29.05.2006, заключенному гражданами (сособственниками земельного участка) и обществом (арендатором), последнему передан земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 29 920 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:39:0000000:62, расположенный по адресу: Белореченский район, Рязанский сельский округ, АКХ "Русь". Земельный участок предоставлен арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП (т. 3, л.д. 91-149).
Из участка с кадастровым номером 23:39:0000000:62 образованы (путем выдела) земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259, право собственности на которые зарегистрировано за Секун М.В. в ЕГРП 19.04.2010 (т. 1, л.д. 18-20, 93-95).
При государственной регистрации права собственности Секун М.В. на земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 управление Росреестра не внесло в ЕГРП запись об обременении их правом аренды общества.
13 июля 2015 года общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей об аренде в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259.
16 июля 2015 года управление Росреестра отказало в совершении действий по регистрации в ЕГРП обременений (сообщения об отказе; т. 1, л.д. 15-17), мотивировав их тем, что внесение соответствующих записей может привести к нарушению законных интересов правообладателя, а также третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.
Ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0106001:257, 23:39:0106002:195 и 23:39:0106001:259 правом аренды противоречит нормам Закона в„– 101-ФЗ и нарушает права общества (арендатора), последнее обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.
Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Гражданского и Земельного кодексов, а также нормами Закона в„– 101-ФЗ.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса для лиц, осуществляющих использование земельных участков на основании договоров аренды, предусмотрено преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Право участника долевой собственности на выдел в счет своей земельной доли для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения иным образом закреплено статьей 13 Закона в„– 101-ФЗ.
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ).
В деле отсутствуют доказательства того, что собственник земельной доли (лицо, осуществившее выдел земельных участков) выражал несогласие с заключением договора аренды исходного (находящегося в долевой собственности) земельного участка до его заключения. Поэтому судебные инстанции пришли к выводам о сохранении обременения (в виде права аренды в пользу общества) в силу норм Закона в„– 101-ФЗ и о допущенном управлением Росреестра незаконном бездействии, выразившемся в невнесении соответствующих записей в ЕГРП.
Между тем судами при разрешении спора не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Закона в„– 101-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 9 Закона в„– 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Статьей 12 Закона в„– 101-ФЗ предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
С учетом приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом приобретена другим участником долевой собственности, а также сельскохозяйственной организацией или гражданином - членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующими земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом распоряжение земельной долей способами, не предусмотренными статьей 12 Закона в„– 101-ФЗ (в том числе, путем предоставления в аренду иному лицу), допустимо только после выделения (образования) земельного участка в счет земельной доли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
В силу положений пункта 1 статьи 2 Кодекса задачей судопроизводства в арбитражном суде является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Общество обосновывает свои требования тем, что является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 29 920 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:39:0000000:62, переданного ему во временное пользование гражданами (сособственниками участка) по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя от 29.05.2006.
Возражая против заявленных требований, управление Росреестра указывало суду на то, что общество с 26.02.2009 является собственником доли (35/748) в арендованном ранее земельном участке с кадастровым номером 23:39:0000000:62 (запись о регистрации 23-23-07/015/2009-135). Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 11.01.2009. В настоящее время доля общества в праве собственности на земельный участок с 23:39:0000000:62 составляет 2897/17952. Регистрирующий орган полагает, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. С момента регистрации права общества на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор от 29.05.2006 прекратил свое действие. Отношения заявителя с и иными сособственниками земельного участка с кадастровым номером 23:39:0000000:62 (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.
Приведенные управлением Росреестра возражения (представленные им документы) необоснованно не приняты во внимание судебными инстанциями, которые не учли, что земельный участок с кадастровым номером 23:39:0000000:62 (на дату регистрации права собственности Секун М.В. на спорные участки) находился в долевой собственности, одним из участников которой является само общество.
По смыслу статей 607 и 608 Гражданского кодекса по договору аренды предполагается передача индивидуально-определенного имущества лицом, у которого это имущество находится в собственности (ином законном владении), иному лицу, которые не является ни собственником, ни иным владельцем такого имущества на каких-либо основаниях. В данном случае, общество является сособственником им же арендуемого объекта (земельного участка с кадастровым номером 23:39:0000000:62). В связи с приобретением доли в праве собственности на данный земельный участок, заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком, в соответствующем качестве (статья 407, 413 Гражданского кодекса). Отношения сособственников (общества и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (статьи 246, 247) и положениями Закона в„– 101-ФЗ (в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять). При этом общество не является и арендатором не приобретенной им части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) обществу в рамках арендных правоотношений.
При таких обстоятельствах решение и апелляционное постановление не могут быть признаны окружным судом законными, основанными на правильном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, установить и исследовать все существенные для дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 по делу в„– А32-29113/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Я.Е.ВОЛКОВ


------------------------------------------------------------------