АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2016 г. по делу в„– А53-9583/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Южный капитал" (ИНН 6167122409, ОГРН 1136195007167) - Ткачевой С.В. (доверенность от 12.04.2016), ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Городской центр экспертиз" (ИНН 6163086189, ОГРН 1076163007447) - Кавериной Ю.В. (доверенность от 26.08.2016) и Корнилова М.Г. (директор), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Городской центр экспертиз" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2016 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А53-9583/2016, установил следующее.
ООО "Южный капитал" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО "Городской центр экспертиз" о взыскании 4 млн рублей задолженности, 436 тыс. рублей неустойки по договору купли-продажи от 21.09.2015 в„– 7/1.
ООО "Городской центр экспертиз" обратилось со встречным исковым заявлением к ООО "Южный капитал" о расторжении договора купли-продажи от 21.09.2015 в„– 7/1 и взыскании 4 500 тыс. рублей.
Решением от 22.06.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.09.2016, исковые требования ООО "Южный капитал" удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований - отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием существенно изменившихся обстоятельств, поскольку качества участка остались неизменными, а риски ненадлежащего хозяйственного планирования лежат на покупателе. Основания для применения статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлены.
В кассационной жалобе ООО "Городской центр экспертиз" просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда, ссылаясь на следующие обстоятельства. Суд основывает свои выводы об осведомленности заявителя о качественных характеристиках спорного объекта недвижимости на техническом отчете, который отсутствует в материалах дела; апелляционным судом не обоснованно отказано в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО "Ростелеком", и истребовании у него доказательств; пункт 1.2 договора купли-продажи является недействительным в силу статьей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому не могут быть положены в основу выводов суда о безусловном согласии покупателя на прием товаров со скрытыми недостатками и отказ от предъявления требований в связи с недостатками; имеет место злоупотребление правом со стороны ООО "Южный капитал" в виде умышленного искажения информации о земельном участке; земельный участок обременен коммуникациями.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Южный капитал" просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения. Представители ООО "Городской центр экспертиз" заявили ходатайство о приобщении дополнительных доказательств. Рассмотрев ходатайство, кассационный суд считает, что в его удовлетворении надлежит отказать, поскольку представление дополнительных доказательств в суд кассационной инстанции законодательством не предусмотрено.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что ООО "Южный капитал" (продавец) и ООО "Городской центр экспертиз" (покупатель) во исполнение мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2015 по делу в„– А53-12338/14, заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2015 в„– 7/1, расположенного по адресу: ул. Большевистская, 2В, сл. Родионово-Несветайская, Родионово-Несветайский район, Ростовская область (далее - договор).
Объектами купли-продажи явились земельный участок площадью 191900 кв. м с кадастровым номером 61:33:0600010:1557 и расположенные на нем незавершенные строительством контрольно-пропускной пункт площадью 169,5 кв. м, литера А, ангар (деревообрабатывающий цех) площадью 1296 кв. м, литера А.
Объекты переданы покупателю, государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости проведена 03.11.2015.
ООО "Городской центр экспертиз" свои обязательства по оплате имущества в установленный подпунктом 2.1 договора срок (до 15.11.2015) исполнил не в полном объеме, задолженность составляет 4 млн рублей. Ответчик признал указанную задолженность и просил согласовать новый срок оплаты.
Достигнутые сторонами договоренности и обязательства зафиксированы в соглашении от 12.01.2016 в„– 1, согласно которому покупатель обязался уплатить указанную задолженность по следующему графику платежей:
- 1 200 тыс. рублей - в срок до 01.03.2016;
- 1 400 тыс. рублей - в срок до 01.04.2016;
- 1 400 тыс. рублей до - в срок до 01.05.2016.
Кроме того, ответчик взял на себя обязательства оплатить неустойку (пени) в размере 0,05% процента от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки оплаты с 01.01.2016 до дня фактического погашения задолженности. Согласно расчету истца по состоянию на 18.04.2016 пеня составляет 436 тыс. рублей.
Невыполнение ООО "Городской центр экспертиз" обязательств по оплате задолженности и неустойки послужило основанием для обращения ООО "Южный капитал" с иском в суд.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Доводы о несогласии с установленной судом суммой задолженности и неустойки в кассационной жалобе отсутствуют, поэтому дело в этой части судом кассационной инстанции не проверяется.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора по требованию одной из сторон договора, по решению суда, при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ввиду следующего.
О нахождении земельного участка в определенной градостроительной зоне (зоне предприятий 4 класса санитарной классификации - П4 согласно правилам землепользования и застройки МО Родионово-Несветайское сельское поселение) ООО "Городской центр экспертиз" было известно до заключения договора. Данное обстоятельство подтверждается справкой от 23.09.2014, выданной на имя директора ООО "Городской центр экспертиз" (т. 1, л.д. 44), а также судебными актами по делу в„– А53-12338/2014.
Кроме того, как правильно указал суд апелляционной инстанции, сведения о правовом режиме использования земельного участка, определяемом отнесением к той или иной категории земель, разрешенному виду использования, градостроительной зоне являются открытыми и общедоступными. Земельный участок включается в ГКН с индивидуальным кадастровым номером. Намереваясь осуществлять строительство на земельном участке, ответчик мог и должен был установить возможность такового до приобретения участка. Должная информированность ответчика о нахождении участка в зоне предприятий 4 класса санитарной классификации - П4 исключает возможность ссылаться на данное обстоятельство как на недостаток земельного участка.
Суды также правомерно отклонили довод ООО "Городской центр экспертиз" об информированности им ООО "Южный капитал" о покупке земельного участка в целях строительства мусороперерабатывающего завода, поскольку из определения Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2015 по делу в„– А53-12338/2014 об утверждении мирового соглашения данное обстоятельство не следует, а письмо от 19.01.2015 в„– 19, на которое ссылается ответчик, в материалах дела отсутствует.
Довод о прохождении по земельному участку кабеля связи, который, по мнению ответчика, не позволяет осуществить строительство завода, правомерно отклонен судами, поскольку само по себе наличие кабеля не запрещает строительство, а налагает на собственника земельного участка обязанности по согласованию работ, проводимых в охранной зоне линии и сооружений связи, с предприятием связи, что подтверждается письмом ПАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" от 13.05.2016 в„– 0408/05/7584-16 (т. 1, л.д. 41).
О нахождении на земельном участке кабеля связи ООО "Городской центр экспертиз" было известно до заключения договора купли-продажи, что подтверждается ситуационным планом земельного участка, переданном истцу по акту-приема передачи от 28.02.2014 в составе технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях по объекту (т. 1, л.д. 43, 88). Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, неосмотрительность ответчика при приобретении участка без предварительного установления возможности осуществления на нем планируемого строительства не может свидетельствовать о наличии существенно изменившихся обстоятельств, поскольку качества участка остались неизменными, а риски ненадлежащего хозяйственного планирования лежат на покупателе.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
С учетом установленных обстоятельств суды правильно применили нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу в„– А53-9583/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Е.И.АФОНИНА

Судьи
А.В.САДОВНИКОВ
Е.В.УЛЬКО


------------------------------------------------------------------