АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2016 г. по делу в„– А77-168/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Базис-Ш" (ИНН 2014027398, ОГРН 1032001207413), ответчика - открытого акционерного общества "Газстрой" (ИНН 2027000330, ОГРН 1032001204421) и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (ИНН 2027000989, ОГРН 1042002611496), извещенных о времени и месте судебного разбирательства рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базис-Ш" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу в„– А77-168/2013, установил следующее.
ООО "Базис-Ш" обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики к ОАО "Газстрой" с исковым заявлением о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 1960 кв. м с кадастровым номером 20:17:0000032:1288, расположенного по адресу: г. Грозный, 2 Октябрьский район, ул. Чайковского, 45а, на котором расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости (требования уточнены; т. 3, л.д. 17).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике.
Решением Арбитражного суда Чеченской Республике от 29.02.2016 (судья Зубайраев А.М) исковые требования удовлетворены. Суд обязал ОАО "Газстрой" заключить с ООО "Базис-Ш" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 20:17:0000032:1288 на предлагаемых истцом условиях. С ОАО "Газстрой" в пользу ООО "Базис-Ш" взыскано 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Суд установил, что на основании распоряжения территориального управления Минимущества России по Чеченской Республике (далее - территориальное управление) от 20.06.2003 в„– 391-ХИ имущественный комплекс федерального государственного унитарного предприятия "Чеченгазификация" (далее - предприятие) приватизирован путем преобразования последнего в ОАО "Газстрой". По акту от 10.07.2003 ОАО "Газстрой" передан имущественный комплекс унитарного предприятия, в том числе земельный участок. Переход к ОАО "Газстрой" права собственности на земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 18.03.2010. На проведенном 02.03.2004 заседании совета директоров ОАО "Газстрой" согласована сдача в аренду ООО "Базис-Ш" сроком на 49 лет части территории площадью 0,13 га. На основании распоряжения территориального управления от 03.09.2004 в„– 832-МШ издавшим его органом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды. Дополнительным соглашением от 29.12.2005 в договор внесены изменения, касающиеся площади объекта аренды. Участок передан для строительства авторемонтной станции, мастерских по оказанию услуг населению, автозаправочной (далее - АЗС) и автогазозаправочной (далее - АГЗС) станций. Договор аренды с изменениями и дополнениями зарегистрирован в ЕГРП. Истец возвел на земельном участке АЗС и АГЗС, а также одноэтажное нежилое здание площадью 174,8 кв. м, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП 12.11.2008. На основании выданного департаментом строительства и архитектуры Мэрии города Грозного разрешения на строительство от 25.10.2013 (со сроком действия до 25.10.2014) ООО "Базис-Ш" возведен также объект незавершенного строительства. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 28.06.2012 по делу в„– А77-276/2012 договор аренды от 03.09.2004 в„– 275 признан ничтожной сделкой ввиду его заключения со стороны арендодателя лицом, не являвшимся ни собственником земельного участка, ни лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки. Решением от 10.07.2014 по делу в„– А77-186/2014, вступившим в законную силу, Арбитражный суд Чеченской Республики признал незавершенный строительством двухэтажный объект площадью 484,1 кв. м с кадастровым номером 20:17:0232002:0077, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 20:17:0000032:1288, самовольной постройкой. Суд обязал ООО "Базис-Ш" осуществить снос объекта незавершенного строительства, а также освободить земельный участок ОАО "Газстрой" от иного принадлежащего на праве собственности недвижимого имущества за свой счет в 20-дневный срок со дня вступления решения в законную силу. ООО "Базис-Ш" является титульным собственником и фактическим владельцем нежилых строений, расположенных на спорном участке, не признанных самовольной постройкой и не подлежащих сносу в силу закона (часть 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Полагая возможным урегулировать вопрос последствий утраты права пользования земельным участком в порядке, предусмотренном статьей 272 Гражданского кодекса, истец просит суд определить условия дальнейшего использования земельного участка под объектами недвижимости посредством понуждения собственника земельного участка к заключению договора аренды. В рамках дела в„– А77-1295/2012 в отношении ОАО "Газстрой" введена процедура наблюдения. Истцом соблюден досудебный порядок разрешения спора путем направления в адрес ответчика предложения по урегулированию вопроса использования земельного участка и направления проекта договора аренды (оферты). В нарушение статей 426, 432, 435 и 445 Гражданского кодекса ответ на предложение истца ответчик не дал, проект договора (оферта) не рассмотрена, протокол разногласий по условиям договора аренды не представлен, использование земельного участка осуществляется истцом в отсутствие договора. С учетом экспертных заключений, представленных ООО "Базис-Ш", суд пришел к выводу о явном превышении стоимости зданий и сооружений, принадлежащих истцу, стоимости расположенного под этими объектами земельного участка. Размер арендной платы в предлагаемом к заключению проекте договора аренды определен истцом с использованием независимой оценки рыночной стоимости годового размера арендной платы. Земельный участок сформирован, имеет кадастровый номер и ранее находился в аренде у истца, который является собственником недвижимого имущества, находящегося на данном участке. Доказательства наличия правопритязаний иных лиц на земельный участок в дело не представлены. Поэтому суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ООО "Базис-Ш" требований. Расходы по уплате государственной пошлины отнесены на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 решение от 29.02.2016 отменено, в удовлетворении иска отказано.
Апелляционный суд при разрешении спора учел вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Чеченской Республики от 28.06.2012 по делу в„– А77-276/2012 и от 10.07.2014 по делу в„– А77-186/2014. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих акцепт ответчиком предложенной истцом оферты (статьи 434, 438 Гражданского кодекса). Доказательства, свидетельствующие о том, что ранее сторонами подписывался какой-либо договор (в том числе аренды) в отношении спорного участка, в материалы дела не представлены. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) намерение владельца объектов недвижимости заключить с собственником земельного участка договор аренды, не влечет у последнего обязанность предоставить соответствующий земельный участок в аренду владельцу недвижимости. Заключение договора аренды спорного земельного участка не носит обязательный характер для ответчика (статьи 421, 471 Гражданского кодекса), в связи с чем, у последнего отсутствует предусмотренная пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обязанность по заключению с истцом соответствующего договора. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ООО "Базис-Ш" о понуждении ОАО "Газстрой" к заключению договор аренды земельного участка не имеется.
ООО "Базис-Ш" обжаловало постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанный акт отменить, оставить в силе решение, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Выводы апелляционного суда о непредоставлении ООО "Базис-Ш" доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком действий по выполнению условий, указанных в проекте договора аренды, и отсутствии сведений об имевшихся ранее между сторонами договорных отношениях по использованию испрашиваемого участка, несостоятельны. Ответчик в 2004 году ходатайствовал перед территориальным управлением о выделении в аренду ОАО "Базис-Ш" земельного участка, ранее находившегося в государственной собственности. С 10.07.2003 права и обязанности на земельный участок перешли ОАО "Газстрой" (право собственности ответчика на него зарегистрировано 18.03.2010). На проведенном 02.03.2004 заседании совета директоров ОАО "Газстрой" согласовало сдачу в аренду ООО "Базис-Ш" на 49 лет части территории площадью 0,13 га. При формировании границ спорного участка, площадь которого являлась ориентировочной и подлежащей уточнению при межевании, 02.09.2005 руководителем ОАО "Газстрой" лично подписаны акты согласования границ земельного участка. По согласию с генеральным директором ОАО "Газстрой" разрешено строительство ОАО "Базис-Ш" АЗС, АГЗС и других объектов по оказанию услуг населению. В обращениях от 21.05.2008 на имя руководителя территориального управления и от 31.07.2008, направленного в адрес ООО "Базис-Ш", ответчик просил передать ему договор аренды от 03.09.2004 в„– 275 для перезаключения с истцом. Данные обстоятельства свидетельствуют о совершении ответчиком действий по выполнению условий, указанных в проекте договора аренды, и опровергают выводы суда апелляционной инстанции в данной части. Ответчик своими действиями одобрил ранее заключенный истцом с территориальным управлением договор аренды от 03.09.2004 в„– 275. В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных правовых принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков имеют лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Правоотношения сторон регулируются нормами главы 17 Гражданского кодекса. Согласно положениям статьи 272 Гражданского кодекса при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии (не достижении) соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос объекта запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости объекта по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования участком собственником недвижимости на новый срок. Таким образом, при нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение права аренды земельного участка не влечет безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов. Поскольку ООО "Базис-Ш" является титульным собственником и фактическим владельцем строений, расположенных на спорном участке, не признанных самовольными постройками и не подлежащими сносу, освобождение данного участка истцом возможно лишь при прекращении его права на объекты недвижимости. ООО "Базис-Ш" совершены действия по соблюдению досудебного порядка разрешения спора (в адрес ОАО "Газстрой" направлены предложения по урегулированию вопроса использования земельного участка, а также проект договора аренды земельного участка). Представлены документы, подтверждающие явное превышение стоимости принадлежащих истцу объектов по сравнению со стоимостью отведенного под ними земельного участка, что также было оставлено без внимания судом апелляционной инстанции. Кроме того, предложенный ответчику проект договора аренды по основным условиям идентичен договору от 03.09.2004 в„– 275, за исключением срока его действия. Принадлежащие ООО "Базис-Ш" объекты расположены в пределах испрашиваемого земельного участка. Из заключения ООО "ГИЗУСЕС" следует, что площадь участка под строительство АЗС и АГЗС с учетом всех нормативных требований составляет 0,196 га. Данное экспертное заключение подтверждает необходимость использования ООО "Базис-Ш" участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов. Выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих акцепт со стороны ответчика и ссылка на пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса, предусматривающей обязанность ответчика по заключению договора аренды земельного участка, неправомерны, поскольку спорные отношения в данной части подлежат регулированию с учетом норм земельного законодательства.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании распоряжения территориального управления от 20.06.2003 в„– 391-ХИ имущественный комплекс предприятия приватизирован путем преобразования последнего в ОАО "Газстрой". По акту от 10.07.2003 ОАО "Газстрой" передан имущественный комплекс предприятия, в том числе земельный участок (т. 2, л.д. 36). Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРП 18.03.2010 (т. 1, л.д. 63).
На заседании совета директоров ОАО "Газстрой", состоявшемся 02.03.2004, согласована сдача в аренду обществу на 49 лет части территории площадью 0,13 га (т. 1, л.д. 23, 24).
На основании распоряжения от 03.09.2004 в„– 832-МШ (т. 1, л.д. 27) территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на 49 лет. Дополнительным соглашением от 29.12.2005 в договор аренды внесены изменения, касающиеся площади объекта аренды. Участок предоставлен в аренду для строительства авторемонтной станции, мастерских по оказанию услуг населению, АЗС и АГЗС. Регистрирующим органом 27.02.2006 произведена регистрация договора аренды с изменениями и дополнениями, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации в„– 20-20-01/001/2006-245 (т. 1, л.д. 28-34).
ООО "Базис-Ш" возвело на земельном участке АЗС и АГЗС, а также одноэтажное нежилое здание площадью 174,8 кв. м, право собственности на которые зарегистрировано за истцом в ЕГРП 12.11.2008 (т. 1, л.д. 48). На основании выданного департаментом строительства и архитектуры Мэрии города Грозного разрешения на строительство от 25.10.2013 (со сроком действия до 25.10.2014) обществом возведен объект незавершенного строительства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 28.06.2012 по делу в„– А77-276/2012 удовлетворен иск ОАО "Газстрой" о признании договора аренды от 03.09.2004 в„– 275 ничтожной сделкой. Суд пришел к выводу о том, что сделка совершена со стороны арендодателя лицом, не являвшимся ни собственником земельного участка, ни лицом, уполномоченным собственником на заключение договора аренды от 03.09.2004 в„– 275.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чеченской Республики 10.07.2014 по делу в„– А77-186/2014 удовлетворен иск ООО "Газстрой". Признан самовольной постройкой расположенный на земельном участке незавершенный строительством (двухэтажный объект площадью 484,1 кв. м с кадастровым номером 20:17:0232002:0077). Суд обязал ООО "Базис-Ш" осуществить снос объекта незавершенного строительства, а также освободить земельный участок с кадастровым номером 20:17:0000032:1288 от иного принадлежащего обществу на праве собственности недвижимого имущества за свой счет в 20-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.
ООО "Базис-Ш", ссылаясь на положения статей 271 и 272 Гражданского кодекса, обратилось в арбитражный суд с иском об определении условий использования земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости посредством понуждения ответчика (собственника спорного земельного участка) к заключению договора аренды.
По правилам части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
На основании статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).
Исследовав представленные в дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции признал, что у ответчика, являющегося собственником земельного участка с кадастровым номером 20:17:0000032:1288, отсутствует предусмотренная нормами Гражданского кодекса и положениями Земельного кодекса обязанность по заключению с истцом договора аренды. Ранее между сторонами отсутствовали договорные отношения по использованию земельного участка, расположенного под принадлежащим истцу недвижимым имуществом. Наличие оснований для применения к отношениям сторон положений статьи 445 Гражданского кодекса, которой урегулирована процедура заключения договора в обязательном порядке, материалы дела не подтверждают. Установив, что у ООО "Газстрой" отсутствует предусмотренная законом обязанность по заключению с ООО "Базис-Ш" договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 20:17:0000032:1288, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы ООО "Базис-Ш" о наличии правовых оснований для понуждения ООО "Газстрой" к заключению договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 20:17:0000032:1288 отклоняются с учетом содержания вступивших в законную силу судебных актов по делам в„– А77-276/2012 и в„– А77-186/2014. Истец указывает, что является собственником недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем ответчику, поэтому имеет право пользования предоставленным под эту недвижимость земельным участком и оформление арендных отношений. Между тем решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 10.07.2014 по делу в„– А77-186/2014 удовлетворено требование ОАО "Газстрой" об освобождении земельного участка площадью 1 960 кв. м с кадастровым номером 20:17:0232002:0077 от недвижимого имущества ООО "Базис-Ш" (АЗС, АГЗС, помещений автомоек и пункта вулканизации). Пунктом 4 резолютивной части названного решения на ООО "Базис-Ш" возложена обязанность по освобождению земельного участка площадью 1 960 кв. м с кадастровым номером 20:17:0232002:0077 от принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, размещенного на землях ОАО "Газстрой" по адресу: г. Грозный, ул. Чайковского, 45а.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2015 в„– 308-ЭС15-4249 в передаче заявления ООО "Базис-Ш" о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу в„– А77-186/2014 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.
С учетом изложенного окружной суд не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления от 14.06.2016 по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Эти доводы не влияют на правомерность вывода суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Они не опровергают обоснованность выводов суда по существу спора, который при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежные поручения от 02.08.2016 в„– 010, от 02.09.2016 в„– 015).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 по делу в„– А77-168/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------