АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2016 г. по делу в„– А32-40727/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Афониной Е.И. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Юг" (ИНН 2308108184, ОГРН 1052303680692) - Овсянникова Р.В. (доверенность от 03.03.2016), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования г. Краснодар, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Юг" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.05.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-40727/2015, установил следующее.
ООО "Мегаполис-Юг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект (литера А) площадью 155,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. 40 лет Победы, 21.
Решением суда от 02.05.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.07.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить принятые судебные акты, дело - направить на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что выводы судов об отсутствии у истца легитимации на иск о признании права собственности на самовольную постройку ошибочны. Признание права собственности на спорный объект является надлежащим способом защиты истцом своих прав на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Отказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар в предоставлении разрешения на строительство не соответствует требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Суды сделали неверный вывод о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено истцом без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что распоряжением главы администрации Краснодарского края от 22.11.2005 в„– 1070-р земельный участок площадью 4476 кв. м с кадастровым номером 23:43:03 01 001:0010 предоставлен в аренду обществу сроком на 10 лет для строительства и эксплуатации медицинского центра по ул. им. 40-летия Победы, 21 в городе Краснодаре.
На основании указанного распоряжения Департамент имущественных отношений Краснодарского края и общество заключили договор от 28.11.2005 в„– 0000001301 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 01 002:0010 площадью 4476 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. 40-летия Победы, 21. Земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации медицинского центра. Договор аренды земельного участка действует до 22.11.2015 (пункт 7.2 договора).
В соответствии с пунктом 8.1 договора его действие прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
26 декабря 2013 года Департамент имущественных отношений Краснодарского края и администрация заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 28.11.2005 в„– 0000001301 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:10.
27 августа 2015 года общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар с заявлением о выдаче разрешения на строительство пристроенных административных помещений (1 этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0301002:10 на основании договора аренды земельного участка от 28.11.2005 в„– 0000001301 и градостроительного плана земельного участка от 16.02.2015.
Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар в письме от 20.10.2015 в выдаче разрешения на строительство отказал в связи с несоответствием представленной проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар земельный участок расположен в общественно-деловой зоне местного значения. В соответствии с генеральным планом муниципального образования г. Краснодар земельный участок расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами 4-5-8 этажей и на территории общего пользования.
Полагая, что все условия, перечисленные в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), соблюдены и за ним может быть признано право собственности на самовольную постройку, общество обратилось в арбитражный суд.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 в„– 8-П, определениях от 25.03.2004 в„– 85-О, от 13.10.2009 в„– 1276-О-О, от 03.07.2007 в„– 595-О-П, от 19.10.2010 в„– 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 в„– 11066/09).
О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 в„– 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.
Таким образом, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда заинтересованным лицом предприняты все необходимые меры для введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур. Поэтому иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Истец обратился за получением разрешения на строительство, однако начал строительство спорного объекта (железобетонный фундамент площадью 155,4 кв. м) до принятия уполномоченным органом решения по результатам рассмотрения заявления. При этом всех необходимых документов, перечисленных в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не представил, поэтому письмом от 20.10.2015 в выдаче разрешения на строительство ему обоснованно отказано.
Формальное обращение истца за получением разрешения на строительство не может свидетельствовать о добросовестном соблюдении обществом установленного порядка осуществления строительства, а является лишь имитацией соблюдения такого порядка и настоящий иск предъявлен в целях обхода существующего разрешительного порядка создания и ввода в гражданский оборот объектов недвижимости.
Общество, зная о спорном статусе объекта самовольного строительства, действуя добросовестно и разумно, должно было предпринять необходимые и достаточные меры для устранения недостатков и получения необходимой документации на строительство. Доказательства наличия препятствий в получении разрешения на строительство или доказательства того, что в получении такого разрешения было необоснованно отказано до начала осуществления строительства спорного объекта, заявителем не представлено. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Более того, суды верно указали на порочность дополнительного соглашения от 24.12.2009 к договору аренды земельного участка от 28.11.2005 в„– 0000001301, которым изменено разрешенное использование земельного участка с "для строительства и эксплуатации медицинского центра" на "для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения", поскольку предоставление земельного участка для жилищного строительства могло быть осуществлено только на торгах, организованных и проведенных после расторжения договора аренды. При изменении вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажных жилых домов требования статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательности проведения аукциона не соблюдались.
Суд кассационной инстанции также учитывает следующее.
Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление в„– 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).
При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13 также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.
Из материалов дела не следует и общество не представило надлежащих доказательств того, что спорный объект с учетом его технических параметров обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, является конструктивно сложным сооружением и имеет функциональную самостоятельную завершенность.
Исходя из системного применения норм гражданского законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, регулирующих правоотношения, возникающие в результате создания самовольной постройки, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали обществу в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 по делу в„– А32-40727/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
А.В.САДОВНИКОВ

Судьи
Е.И.АФОНИНА
Е.В.УЛЬКО


------------------------------------------------------------------