АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2016 г. по делу в„– А32-2706/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Бабаевой О.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Перекрестова П.А. (доверенность от 23.12.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сочиводоканал" (ИНН 2320210667, ОГРН 1132337000157) - Пахарукова В.В. (доверенность от 17.12.2015), рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2016 (судья Гонзус И.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-2706/2016, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Сочиводоканал" (далее - общество) о взыскании 105 097 106 рублей 72 копеек задолженности, образовавшейся с января 2015 года по март 2016 года по договору аренды муниципального имущества от 26.12.2007 в„– П/104-07 (далее - договор аренды) и 69 196 774 рублей 97 копеек пеней (уточненные требования).
В обоснование иска администрация указала, что в декабре 2014 года произвела оценку рыночной стоимости величины годовой арендной платы в отношении объектов водопроводно-канализационного хозяйства, построенных в рамках реализации Программы строительства олимпийских объектов, и в одностороннем порядке пересчитала обществу арендную плату за 2015 год, задолженность по которой ответчик в добровольном порядке не погасил.
Решением от 19.04.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 03.08.2016, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что арендная плата по условиям договора аренды не может быть изменена в одностороннем порядке.
В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. По мнению заявителя, применение в спорных правоотношениях базовой ставки арендной платы 0,02% от балансовой стоимости имущества возможно до определения независимым оценщиком рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества. В письме от 03.04.2015 администрация уведомила общество об изменении размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование объектами коммунальной инфраструктуры (водоканализационного хозяйства) от 17.12.2014 в„– 075-2014, изготовленным ООО "Либра Лекс" (далее - отчет от 17.12.2014). Администрация не изменяла существенных условий договора аренды, а действовала в рамках достигнутых договоренностей с учетом дополнительных соглашений, поэтому подписание дополнительного соглашения к договору аренды об изменении арендной платы и согласование этого вопроса с Главой города Сочи и Городским Собранием Сочи не требуется. Изменение арендной платы не повлекло изменения существенных условий договора аренды, так как понятие "рыночная стоимость годовой арендной платы" предусмотрено постановлением администрации города Сочи от 07.04.2009 в„– 127 "Об утверждении Методики определения размера (величины) годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи" (далее - постановление в„– 127). Стороны согласовали применение этого постановления при подписании дополнительных соглашений. Условие о порядке определения арендной платы по договору аренды учтено регулирующим органом при установлении тарифа на услуги водоснабжения на 2015 год, поэтому расчеты по договору аренды, произведенные по цене, ниже рыночной стоимости аренды, не влекут извлечение прибыли муниципальным образованием. Напротив, такие расчеты способствуют образованию выпадающих доходов бюджета города Сочи и неосновательному обогащению ответчика. Обязанность общества обеспечивать снижение тарифа заключается в сокращении затрат на осуществление деятельности путем организации приборного учета, предусмотренного Правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 в„– 644, надлежащей эксплуатации водопроводных и канализационных сетей, принятии мер по ликвидации аварий и повреждений на централизованных системах холодного водоснабжения и (или) водоотведения в порядке и сроки, установленные нормативно-технической документацией.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Согласованная сторонами договора аренды методика определения размера арендной платы является существенным условием договора аренды, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только по соглашению сторон, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему в„– 13-24 не содержат каких-либо условий о том, что размер ежегодной арендной платы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор аренды корректируется администрацией в одностороннем порядке в случае изменения методики расчета арендной платы органами местного самоуправления, в частности в случае проведения арендодателем оценки рыночной стоимости арендной платы. Администрация не предпринимала мер для внесения изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы, не обращалась в суд, не включила расходы в дополнительном объеме в тарифы общества, несмотря на то, что 14.05.2015 пересматривала тарифы ответчика; не представила обществу на изучение отчет от 17.12.2014; не согласовала предлагаемое изменение с Главой города Сочи и Городским Собранием Сочи; принимала платежи общества по ставке 0,02%.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 26.12.2007 Комитет по управлению имуществом администрации города Сочи (арендодатель) и ООО "Югводоканал" (правопредшественник общества, арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель на основании решения Городского Собрания Сочи от 16.10.2007 в„– 176 передал арендатору во временное пользование муниципальное имущество, указанное в приложении в„– 1 к договору. Срок аренды 15 лет и начинает исчисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества (пункт 1.7 договора). Размер годовой арендной платы составляет 1% от рыночной стоимости основных средств, переданных в аренду (пункт 3.1 договора). Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально до 10-го числа первого месяца следующего квартала. В случае несвоевременной оплаты арендатор платит пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 3.2 договора). Согласно приложению к договору "Расчет арендной платы" рыночная стоимость имущества составляет 519 425 рублей 20 копеек, размер годовой арендной платы - 5194 рубля 20 копеек, месячной - 432 рубля 85 копеек.
По акту приема-передачи от 26.12.2007 имущество передано арендатору.
К договору аренды стороны подписали дополнительные соглашения от 25.12.2013 в„– 13, от 31.01.2014 в„– 16, от 31.01.2014 в„– 17, от 31.01.2014 в„– 18, от 05.05.2014 в„– 19, от 11.06.2014 в„– 20, от 16.06.2014 в„– 21, от 16.06.2014 в„– 22, от 27.06.2014 в„– 23, от 06.08.2014 в„– 24, в соответствии с которыми обществу дополнительно в аренду переданы объекты водопроводно-канализационного хозяйства города Сочи, построенные в рамках реализации Программы строительства олимпийских объектов (пункты программы 76, 86, 87, 235 (1.8), 235 (1.47.3), 235 (1.47.6), 235 (1.47.8), 235 (1.47.9), 235 (1.33.1), 235 (1.33.2), 1.13, 79.1, 85, 101.1, 101.2, 101.3, 101.4, 100.1, 100.2, 100.3, 235 (1.44), 1.47.2, 99.1, 99.2, 99.3, 235. (1.42), 235 (1.45), 235 (1.40), 81, 82, 88, 235 (9.1)). В дополнительных соглашениях стороны определили годовую арендную плату в размере 0,02% от балансовой стоимости имущества.
Дополнительным соглашением от 16.01.2015 в„– 25 признано утратившим силу дополнительное соглашение от 27.06.2014 в„– 23.
23 ноября 2015 года стороны подписали дополнительное соглашение в„– 29, в котором изменили рыночную стоимость имущества и признали утратившим силу с 23.11.2015 приложение к договору аренды "Расчет арендной платы".
В 2015 году общество перечисляло арендную плату в соответствии с договором аренды и дополнительными соглашениями к нему.
Администрация на основании отчета от 17.12.2014 пересчитала годовую арендную плату за 2015 год в отношении объектов, построенных в рамках Программы строительства олимпийских объектов, определив ее в размере рыночной стоимости величины годовой арендной платы (102 196 883 рубля) и направив обществу требование о погашении образовавшейся в связи с перерасчетом задолженности.
Непогашение задолженности явилось основанием для обращения администрация с иском в суд.
Отказывая в иске, суды руководствовались следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление в„– 73) разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Дополнительным соглашением от 31.01.2014 в„– 16 стороны изложили пункт 1.4 договора аренды в следующей редакции: "В соответствии с постановлением администрации города Сочи от 30.01.2014 в„– 142 "О внесении изменений в постановление главы города Сочи от 07.04.2009 в„– 127 "Об утверждении Методики определения размера (величины) годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи" (далее - постановление в„– 142) установить размер годовой арендной платы в отношении объектов, указанных в приложениях в„– 1/168-2013-9/168-2013, в размере 0,02% от балансовой стоимости имущества". Такой же порядок определения размера арендной платы стороны предусмотрели в дополнительных соглашениях от 31.01.2014 в„– 17, от 05.05.2014 в„– 19, от 11.06.2014 в„– 20, от 16.06.2014 в„– 21, от 16.06.2014 в„– 22, от 27.06.2014 в„– 23, от 06.08.2014 в„– 24.
Постановлением в„– 127 утверждена Методика определения размера (величины) годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи (далее - Методика). Согласно пункту 2.1 приложения в„– 1 Методики размер годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, соответствует рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, определяемой независимым оценщиком согласно требованиям Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Постановлением в„– 142 в постановление в„– 127 внесены изменения, пункт 2.1 приложения в„– 1 изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, определяется на основании рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, определяемой независящим оценщиком согласно требованиям Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", либо по результатам торгов, либо определяется базовой ставкой размера арендной платы в размере 0,02% от балансовой стоимости имущества (в отношении олимпийских объектов федерального и краевого значения, передаваемых в муниципальную собственность, и олимпийских объектов муниципального значения в соответствии с классификацией, установленной положениями Федерального закона от 01.12.2007 в„– 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации до заключения договоров аренды по результатам проведенных торгов в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции". Постановление в„– 142 вступает в силу с момента его официального опубликования и распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров в отношении олимпийских объектов федерального и краевого значения, передаваемых в муниципальную собственность, и олимпийских объектов муниципального значения в соответствии с классификацией, установленной положениями Федерального закона от 01.12.2007 в„– 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 5 постановления в„– 142).
Дополнительные соглашения от 31.01.2014 в„– 16, от 31.01.2014 в„– 17, от 05.05.2014 в„– 19, от 11.06.2014 в„– 20, от 16.06.2014 в„– 21, от 16.06.2014 в„– 22, от 27.06.2014 в„– 23, от 06.08.2014 в„– 24 заключены в связи с принятием постановления в„– 142, размер арендной платы соответствует размеру, установленному названным постановлением - 0,02% от балансовой стоимости имущества.
Суды, сославшись на статьи 424, 431, 614 ГК РФ, постановления в„– 142 и 127, постановление в„– 73, пункты 4.1 и 4.2 договора аренды и дополнительные соглашения к нему, пришли к выводу о необоснованности требований истца о взыскании задолженности исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной в отчете от 17.12.2014, поскольку договором аренды в редакции дополнительных соглашений по олимпийским объектам предусмотрена арендная плата в размере 0,02% от балансовой стоимости имущества.
Ссылка администрации на пункт 19 постановления в„– 73, предусматривающий, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды, несостоятельна, поскольку сделана без взаимосвязи с пунктом 20.
Основания для изменения или отмены решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 по делу в„– А32-2706/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА

Судьи
О.В.БАБАЕВА
Ю.В.РЫЖКОВ


------------------------------------------------------------------