АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 ноября 2016 г. по делу в„– А53-24949/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Гобозова Александра Мелитоновича (ОГРНИП 315151300001288) - Альтудова Б.Б. (доверенность от 25.08.2015), в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2016 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Ванин В.В.) по делу в„– А53-24949/2015, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гобозову Александру Мелитоновичу (далее - предприниматель), в котором просил взыскать с предпринимателя в пользу департамента:
- задолженность по арендной плате за землю, за период с 08.08.2012 по 30.06.2015, в размере 188 890 рублей 62 копейки,
- пеню за период с 21.09.2012 по 24.08.2015, в размере 6 026 рублей 33 копейки.
Решением от 04.03.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 26.05.2016, исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу департамента 76 886 рублей 08 копеек задолженности, 2 346 рублей 63 копейки пени, а всего 79 232 рубля 71 копейку. В доход федерального бюджета с предпринимателя взыскано 2 783 рубля государственной пошлины по иску. В остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Департамент 06.11.2012 заключил с предпринимателем договор аренды земельного участка в„– 34262, который зарегистрирован в установленном порядке в управлении Федеральной регистрационной службы 26.11.2012. В соответствии с указанным договором Гобозову А.М. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030108:2, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Окружная, 20, общей площадью 23 181 кв. м, для использования в целях эксплуатации базы отдыха, сроком по 08.08.2061. Участок предоставлен ответчику как собственнику расположенных на нем объектов недвижимости. Ответчик также представил копии свидетельств о регистрации права на часть объектов за Мкртчяном А.Э., просил привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица. Из материалов дела следует, и это не вызывает спора между сторонами, что действительная доля площади объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, составляет 34/100 площади всей расположенной на участке недвижимости. Не оспаривая этих фактических обстоятельств, истец настаивает на том, что поскольку, обращаясь с заявлением о предоставлении участка и заключая договор, ответчик сам указал долю в праве аренды 47/100, он не вправе в рамках данного спора в одностороннем порядке изменять обязательство. Оценивая этот довод, суд исходил из того, что по буквальному толкованию норм статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), оплачиваться должно именно пользование. Следовательно, при определении обстоятельств пользования, как основания для начисления платы, имеет значение факт пользования. Когда на участке имеется недвижимость, принадлежащая нескольким лицам, это пользование обусловлено соотношением площади недвижимости, принадлежащей каждому из владельцев. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11), при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов. В данном случае сторонами заключен договор, определивший условия обязательства как долевого, оснований для обсуждения обязанности как солидарной нет. Включение в договор иного условия - определение доли вне связи с фактическим соотношением площадей - приведенным законоположениям и их толкованию высшей судебной инстанцией противоречит. В данном случае, определив долю неверно, арендодатель, по существу, перераспределил без законного основания бремя арендных платежей. Применительно к норме статьи 168 Гражданского кодекса в редакции, действующей на момент заключения договора, такая сделка ничтожна в части, возлагающей на арендатора бремя сверх законного обязательства. При таких обстоятельствах суд при разрешении спора применяет договор лишь в части, соответствующей доле ответчика в недвижимости на участке. Эта доля документально подтверждена и не оспаривается. Поэтому суд не нашел необходимым привлекать к участию в деле иных собственников недвижимости. Для разрешения спора с данным ответчиком вопросы принадлежности другого имущества не значимы. При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в части, соответствующей доле ответчика в праве аренды - 34/100. Согласно контррасчету ответчика размер задолженности составляет 76 886 рублей 08 копеек, размер пени - 2 346 рублей 63 копейки, всего - 79 232 рубля 71 копейка. Департаментом расчет проверен и заявлено о том, что размер долга и пени, рассчитанный применительно к этой доле, не менее законного обязательства. Иного расчета департамент не представил, о большей сумме долга и пени, приходящейся на эту долю, не заявил. Руководствуясь принципом состязательности арбитражного процесса, суд принял расчет ответчика, как не опровергнутый истцом, и нашел недопустимым взыскание меньшее, чем признано самим ответчиком. Доказательства выполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме в материалах дела отсутствуют. Факт несвоевременного исполнения обязательств по договору материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен. Расчет пени осуществлен ответчиком в соответствии с условиями договора в его действительной части, не оспорен истцом, проверен судом и признан обоснованным.
В кассационной жалобе департамент просит привлечь в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Мкртчяна Ашота Эдуардовича и открытое акционерное общество "Ростовский авиаремонтный завод 412" (далее - завод), решение от 04.03.2016 и апелляционное постановление от 26.05.2016 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Податель жалобы указывает, что в соответствии с пунктом 3.1.1. договора аренды Гобозову А.М. предоставлен для эксплуатации базы отдыха земельный участок, за который взимается арендная плата с учетом доли (его) 47/100. Названная доля собственноручно указана Гобозовым А.М. при обращении в департамент за оформлением договора аренды земельного участка, закреплена в распоряжении департамента от 08.08.2012 в„– 1713, в договоре аренды от 06.11.2012 в„– 34262, и была определена арендодателем на основании имеющихся справок муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости (МУПТИиОН). На спорном земельном участке согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеются объекты, принадлежащие на праве собственности не только предпринимателю, но и Мкртчяну А.Э., заводу. Учитывая, что все собственники используют находящиеся на земельном участке здания в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными. Однако, приняв на себя права и обязанности по договору аренды от 06.11.2012 в„– 34262, предприниматель выразил волю на использование земельного участка именно в доле, равной 47/100. Существенными условиями договора в рассматриваемом случае являются установленная арендная плата и размер доли, определенной предпринимателем. Изменение доли, определенной в договоре аренды земельного участка, возможно лишь при обращении ответчика в департамент для заключения дополнительного соглашения, или с соответствующим заявлением в суд. В рамках судебного разбирательства о взыскании долга по арендной плате и пени суд не вправе изменять существенные условия договора. Гобозов А.М. производил оплаты в соответствии с условиями договора и о несогласии с установленной арендной платой, размером доли (47/100), в департамент не заявлял.
Рассмотрев и обсудив ходатайство департамента о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражный суд округа не установил оснований для его удовлетворения. В силу требований статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса, проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Правом принимать и исследовать новые доказательства, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса), суд кассационной инстанции не наделен. Возможность привлечения к участию в деле новых лиц на стадии кассационного обжалования вступивших в законную силу судебных актов процессуальным законом не предусмотрена.
Предпринимателем подготовлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, а также заявлено о взыскании с департамента в пользу Гобозова А.М. судебных расходов на оплату услуг представителя в суде кассационной инстанции в размере 30 тыс. рублей и 900 рублей расходов на оплату комиссии банка.
В судебном заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
При рассмотрении спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса, статья 614 Гражданского кодекса).
Исходя из содержания пункта 3 статьи 39.7, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями этого договора и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законами или иными правовыми актами (статьи 307, 309, часть 1 статьи 310 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в применимой к договору аренды от 06.11.2012 в„– 34262 редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума в„– 57) арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 20 постановления Пленума в„– 11, судебные инстанции пришли к выводу о том, что при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 06.11.2012 в„– 34262 департамент и Гобозов А.М. достигли согласия относительно долевого характера обязательств всех соарендаторов. В то же время, размер доли Гобозова А.М. 47/100, исходя из которого определен объем его арендного обязательства на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030108:2, суды признали не соответствующим действительной доле площади принадлежащих ему объектов недвижимости в площади всей расположенной на участке недвижимости, составляющей 34/100. Договор аренды спорного участка в названной части, как возлагающий на арендатора бремя сверх законного, судебные инстанции квалифицировали в качестве ничтожной сделки.
С таким выводом окружной суд кассационной инстанции согласиться не может.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Соответствующее разъяснение приведено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума в„– 16).
Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса (в применимой к спорному договору аренды от 06.11.2012 редакции) предусмотрено, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Таким образом, прямой запрет на достижение сторонами договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора соглашения по вопросу о распределении между ними арендных обязательств, исходя из полного или частичного учета размера долей в принадлежащей им на праве собственности недвижимости, расположенной на едином земельном участке, из названной нормы не следует.
Признавая ничтожным согласованный департаментом и Гобозовым А.М. размер арендного обязательства ответчика, суды не учли условие пункта 3.1.1 договора аренды от 06.11.2012 в„– 34262 о том, что размер арендной платы определен с учетом доли в праве собственности на строение или долевым соглашением.
В пункте 3 постановления Пленума в„– 16 разъяснено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов, недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.
При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности. Соответствующие выводы в судебных актах отсутствуют.
Исходя из правовой природы арендных правоотношений с множественностью лиц на стороне арендатора, положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса (в применимой редакции), пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса, содержащихся в пунктах 2, 3 постановления Пленума в„– 16, в пункте 20 постановления Пленума в„– 11 разъяснений, следует, что оценка условий договора аренды земельного участка от 06.11.2012 в„– 34262 и определение действительного размера долевого арендного обязательства Гобозова А.М. не могли быть осуществлены без привлечения к участию в деле всех соарендаторов. Возможная ошибочность определения доли одного соарендатора, в любом случае влияет на права и обязанности других соарендаторов единого неделимого земельного участка (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
Суду также надлежало выяснить, каким образом оформлены арендные отношения по использованию спорного земельного участка с иными соарендаторами (собственниками не принадлежащих Гобозову А.М. объектов недвижимости, находящихся на данном участке).
Суждение суда о том, что при определении обстоятельств пользования, как основания для начисления платы, имеет значение факт пользования, в рамках рассмотрения настоящего спора применено неверно. При наличии между сторонами арендного обязательства основанием для начисления платы является именно заключенный ими договор аренды. Неиспользование полученного от арендодателя объекта аренды само по себе не освобождает арендатора от внесения арендной платы.
При таких обстоятельствах решение от 04.03.2016 и апелляционное постановление от 26.05.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 по делу в„– А53-24949/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------