АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. по делу в„– А32-26253/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Капитал Гарант" (ИНН 7706548779, ОГРН 1047796625030) - Дашнакова С.В. (доверенность от 1610.2015) и Мещерякова В.В. (доверенность от 21.03.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал Гарант" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А32-26253/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Капитал Гарант" (далее - общество) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 28.01.2005 в„– 4900003385.
Иск мотивирован нарушением ответчиком обязательств по договору аренды от 28.01.2005 в„– 4900003385, выразившихся в неиспользовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании договора от 28.01.2005 в„– 4900003385 обществу предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 96 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0304003:0003, расположенный по ул. Светлой в Хостинском районе г. Сочи. Участок предоставлен для завершения строительства и эксплуатации пансионата коттеджного типа с лечебно-оздоровительным комплексом. Ссылаясь на неиспользование земельного участка обществом в соответствии с его целевым назначением, что, по мнению администрации, является нарушением условий договора аренды, арендодатель направил в адрес общества письма о необходимости устранения выявленных недостатков и расторжении договора. Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 28.01.2005 в„– 4900003385 как заключенного администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности (статьи 166 - 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)). Недействительность договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке, поэтому в удовлетворении иска администрации суды первой и апелляционной инстанций отказали. Довод о ненадлежащем извещении судом первой инстанции общества о времени и месте судебного разбирательства (пункт 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс) апелляционным судом отклонен. Судебная корреспонденция, направленная судом первой инстанции в адрес ответчика по юридическому адресу, возвращена с отметкой об истечении срока хранения (письмо Управления Федеральной почтовой связи г. Москвы-филиала ФГУП "Почта России" от 17.12.2015 в„– 80-2.1.3-12/329992925). Лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.03.2009 в„– 17412/08). Ненадлежащая организация юридическим лицом получения поступающей в его адрес корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия такой ненадлежащей организации своей деятельности несет само юридическое лицо (л. д. 58, 110).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм процессуального права и несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судебных инстанций о том, что арендованный ответчиком земельный участок находится в ненадлежащем санитарном состоянии, а выявленные нарушения ответчиком не устранены в сроки, указанные в уведомлении, не соответствует фактическим обстоятельствам. В нарушение части 2 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суд апелляционной инстанции не разрешил ходатайство общества о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, представленных ответчиком. В нарушение части 3 статьи 69 Кодекса суд апелляционной инстанции необоснованно не принял решение Хостинского районного суда г. Сочи от 14.05.2015 по делу в„– 2-1029/2015 по иску прокурора Хостинского района г. Сочи к администрации, обществу и другим лицам. Указанным судебным актом признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в непринятии мер по контролю за организацией сбора, вывоза, утилизации и переработки отходов и мусора с территории арендуемого обществом земельного участка. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2015 прекращено производство по делу в„– А32-30853/2015 по иску администрации к обществу о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка в связи с отказом истца от заявленных требований. Причиной отказа послужило погашение ответчиком задолженности и принятия этих платежей истцом. При этом суд указал на отсутствие обстоятельств, указанных в части 5 статьи 49 Кодекса. Поэтому выводы судов первой и апелляционной инстанции о нарушении ответчиком условий договора аренды и недействительности договора аренды спорного земельного участка сделаны без исследования всех заслуживающих внимание фактических обстоятельств.
От администрации отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, которую просили удовлетворить.
Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд округа не обеспечила.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 28.01.2005 в„– 4900003385. По условиям договора обществу передан в аренду земельный участок площадью 96 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0304003:0003, расположенный по ул. Светлой в Хостинском районе г. Сочи, для завершения строительства и эксплуатации пансионата коттеджного типа с лечебно-оздоровительным комплексом. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта (пункт 1.1). Срок действия договора аренды определен с момента государственной регистрации по 01.02.2054 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном порядке (л. д. 32-37).
По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), отраженным в выписках от 07.04.2015 и от 19.05.2015, в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования на участок с кадастровым номером 23:49:0304003:0003 (запись регистрации от 21.05.2009 в„– 23-23-19/044/2009-162), а также обременение данного права арендой в пользу общества. Земельный участок имеет разрешенное использование - для завершения строительства и эксплуатации пансионата коттеджного типа с лечебно-оздоровительным комплексом (л. д. 20-25, 38, 39).
03 апреля 2015 года в ходе осмотра земельного участка, зафиксированного актом с приложением фотографий (л. д. 26-31), отражено следующее. Земельный участок не огорожен, на части участка расположены конструкции незавершенного строительством капитального объекта, бетонная дорога, подпорные стены, металлические строительные бытовки, участок находится в ненадлежащем санитарном состоянии (образованы навалы строительного и бытового мусора).
Ссылаясь на обстоятельства, изложенные в акте обследования от 03.04.2015, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи в претензии от 06.04.2015 потребовал устранить выявленные нарушения (л. д. 9-14).
В связи с неустранением допущенных нарушений 21.04.2015 обществу предложено явиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора от 28.01.2005 в„– 4900003385 (л. д. 15-19).
Поскольку указанные претензии оставлены без ответа, администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды.
При разрешении спора судебные инстанции проверили договор от 28.01.2005 в„– 4900003385 на предмет заключенности и действительности, что соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды заключен администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора от 28.01.2005 в„– 4900003385 как заключенного органом местного самоуправления с превышением полномочий, предоставленных ему законом (при отсутствии соответствующих полномочий).
Данный вывод судов основан на нормах земельного и природоохранного законодательства, действовавшего в период заключения арендной сделки (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 в„– 1470, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 в„– 591-р).
До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения.
Право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304003:0003 зарегистрировано в ЕГРП 21.05.2009 (запись регистрации в„– 23-23-19/044/2009-162), тогда как договор заключен сторонами 28.01.2005.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в первоначальной редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Недействительность договора аренды от 28.01.2005 в„– 4900003385, установленная судебными инстанциями при разрешении спора, исключает возможность удовлетворения иска администрации о расторжении такого договора в судебном порядке.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о необоснованности вывода судебных инстанций о том, что арендованный ответчиком земельный участок находится в ненадлежащем санитарном состоянии, а выявленные нарушения ответчиком не устранены в сроки, указанные в уведомлении, окружным судом не принимается. Обстоятельства, связанные с надлежащим использованием обществом земельного участка, судебными инстанциями не устанавливались. Решение и апелляционное постановление не содержат каких-либо выводов относительно нарушения (либо соблюдения) арендатором условия договора об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Подлежат отклонению и доводы заявителя о допущенных апелляционным судом нарушениях норм процессуального права (статьи 69, 159 Кодекса). Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 14.05.2015 по делу в„– 2-1029/2015, а также определение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2015 о прекращении производства по делу в„– А32-30853/2015, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций о недействительности (ничтожности) договора аренды от 28.01.2005 в„– 4900003385.
Оснований для отмены решения и постановления по доводам, приведенным обществом в кассационной жалобе, окружной суд не усматривает. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 27.01.2016 в„– 2).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015 по делу в„– А32-26253/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------