АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2016 г. по делу в„– А32-3673/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Леоновой О.В. и Савенко Л.И., при ведении протокола помощником судьи Махненко Ю.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца - федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6165035060, ОГРН 1026103739892) - Суворова В.И. (доверенность от 19.02.2016), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВИК-Югстрой" (ИНН 2309073230, ОГРН 1022301434220), третьего лица - Министерства обороны Российской Федерации, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2015 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В.. Тимченко О.Х.) по делу в„– А32-3673/2015, установил следующее.
ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение) обратилось с иском к ООО "ВИК-Югстрой" (далее - общество) о взыскании 1 521 824 рублей 6 копеек задолженности по арендной плате за период с 11.06.2012 по 11.01.2015, 156 675 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.06.2012 по 11.01.2015, а также обязании общества освободить нежилые помещения в„– 47-63 общей площадью 160,80 м2, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. 40 лет Победы, 63, литера "А" и передать их учреждению по акту.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее - Минобороны).
Решением от 21.09.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.12.2015, в иске отказано. Суды исходили из того, что задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, поскольку не доказан факт внесения сторонами изменений в договор в части размера арендной платы. Доказательства направления в адрес ответчика уведомления о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок, также отсутствуют, в связи с чем отклонены требования к ответчику об обязании освободить занимаемые помещения.
В кассационной жалобе учреждение просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, факт его обращения с иском об освобождении арендуемых помещений подтверждает волю учреждения на отказ от договора аренды, в связи с чем доказательства направления ответчику отказа от договора не требуются. Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что общество получало требования арендодателя о повышении арендной платы, однако уклонялось от подписания соответствующего дополнительного соглашения. Договор аренды содержит условия об обязанности арендатора по требованию арендодателя пересмотреть ставку арендной платы.
Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.
Изучив материалы дела и выслушав представителя учреждения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению.
Как видно из материалов дела, Краснодарская квартирно-эксплуатационная часть района (арендодатель) и общество (арендатор), с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Краснодарском крае (управление) заключили договор от 05.06.2008 в„– 172-08Р о передаче в аренду имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления. На основании данного договора ответчику переданы в аренду нежилые помещения в„– 47-63 общей площадью 160,80 м2, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. 40 лет Победы, 63, литера "А" для использования под аптеку, стоматологический кабинет, магазин розничной торговли.
Дополнительным соглашением от 14.07.2010 в„– 141/3/АИД-1356 изменена преамбула договора аренды, в качестве арендодателей указаны Минобороны и Краснодарская квартирно-эксплуатационная часть района.
В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 в„– 1871 "О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации" федеральное государственное учреждение "Краснодарская КЭЧ района" прекратило свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к федеральному государственному учреждению "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны.
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 29.03.2012 в„– 422-р тип федерального государственного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" изменен на федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений".
В силу статьи 58 Гражданского Кодекса Российской Федерации учреждение является правопреемником федерального государственного учреждения "Краснодарская КЭЧ района" по указанному договору.
Пунктами 2.6.4 и 3.3 договора аренды установлена обязанность общества регулярно вносить арендную плату ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца. Размер ежемесячной арендной платы согласно пункту 3.1 договора составляет 17 393 рубля 20 копеек. Договор заключен на срок с 16.05.2008 по 13.05.2009.
На основании отчета от 26.03.2012 в„– 2300/23.05.11/141/23052011/Ю-6-Ф/0100, выполненного ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в лице филиала по Краснодарскому краю (по заказу Минобороны) рыночная стоимость права пользования (и владения) на условиях аренды объектом недвижимости (помещениями в„– 47-63 общей площадью 160,80 м2), расположенными в здании литера "А" по адресу: г. Краснодар, ул. 40 лет Победы, 63, выраженная в виде периодических платежей за последовательные промежутки времени, составила 765 тыс. рублей в год.
Истец ссылается на то, что направил ответчику письма от 31.05.2012, от 09.10.2012, от 12.08.2013 об увеличении размера ежемесячной арендной платы с учетом проведенной оценки до 63 750 рублей на основании пункта 2.4.8 договора, а также соответствующий проект дополнительного соглашения.
Поскольку ответчик в период с 11.06.2012 по 11.01.2015 осуществлял ежемесячные арендные платежи в прежнем размере (17 393 рубля 20 копеек), установленном договором аренды, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании арендной платы в увеличенном размере.
В соответствии с пунктом 2.4.8 договора в случае оформления договора аренды на срок более одного года арендодатель обязан уведомить арендатора о необходимости пересмотра ставки годовой арендной платы. В пункте 2.6.6 договора установлена обязанность арендатора в случае оформления договора аренды на срок более одного года по требованию арендодателя пересмотреть ставку годовой арендной платы.
Из названных пунктов следует, что изменение условий договора аренды оформляется дополнительным соглашением.
Договор аренды от 05.06.2008 изначально заключен на срок менее года (с 16.05.2008 по 13.05.2009) и продлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Таким образом, условие пункта 2.6.6 договора об обязанности арендатора пересмотреть ставку годовой арендной платы по требованию арендодателя неприменимо к спорным отношениям.
Суды правомерно сослались на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.
Однако соответствующее соглашение сторонами не заключалось, в связи с чем основания для взыскания с ответчика спорной суммы сверх предусмотренной договором аренды арендной платы отсутствуют.
Помимо требования о взыскании долга истец заявил требование об обязании ответчика освободить занимаемые им помещения.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Суды отказали в удовлетворении названного требования, так как установили отсутствие доказательств направления истцом ответчику уведомления об отказе от договора аренды в установленном названной нормой порядке.
Суд апелляционной инстанции указал также на то, что истец при подаче иска не заявил требования о расторжении договора, в связи с чем исковое заявление нельзя расценивать как уведомление о расторжении договора; требование об освобождении спорных нежилых помещений не тождественно требованию о расторжении договора.
В то же время суд не учел, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право стороны договора аренды на односторонний отказ от него, в связи с чем такой договор считается расторгнутым с момента реализации права стороны на односторонний отказ в установленном законом порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть не требуется заявления арендодателем иска о расторжении договора аренды в суд для прекращения договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В исковом заявлении об освобождении спорных помещений истец определенно выразил намерение отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Информацию о таком намерении арендатор получил в ходе рассмотрения настоящего дела. Иск принят судом в марте 2015 года и с учетом предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячный срок в настоящее время истек (так же как и на момент вынесения оспариваемых судебных актов по делу).
Таким образом, правовые основания для отказа в удовлетворении требования об освобождении спорных помещений отсутствовали, в связи с чем судебные акты следует отменить в части отказа в удовлетворении данного требования, в данной части принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по делу в„– А32-3673/2015 изменить, обязать ООО "ВИК-Югстрой" освободить нежилые помещения в„– 47-63 общей площадью 160,80 м2, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. 40 лет Победы, 63, литера "А" и возвратить их ФГКУ "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации по акту в месячный срок. В остальной части указанные судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ

Судьи
О.В.ЛЕОНОВА
Л.И.САВЕНКО


------------------------------------------------------------------