АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. по делу в„– А22-126/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от индивидуального предпринимателя Булхукова Юрия Дорджиевича - Булхукова Ю.Д. (паспорт), Титеевой К.В. (доверенность от 21.08.2015), Павловой К.Э. (доверенность 25.03.2015), в отсутствие представителей администрация города Элисты, третьих лиц: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, федерального государственного унитарного предприятия "Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания" в лице филиала "Государственная телевизионная и радиовещательная компания "Калмыкия", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Булхукова Ю.Д. на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 02.09.2015 (судья Джамбинова Л.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу в„– А22-126/2015, установил следующее.
Администрация города Элисты (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к индивидуальному предпринимателю Булхукову Ю.Д. (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 04.10.2011 в„– 902-д/а земельного участка с кадастровым номером 08:14:030530:66 площадью 340 кв. м, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Нейман, 15-а, предназначенного для строительства магазина, а также об освобождении данного земельного участка, с учетом отказа от заявленных требований в части взыскания 522 800 рублей 29 копеек, из которых: 412 089 рублей 17 копеек - основной долг и 110 711 рублей 12 копеек - пени (т. 1, л.д. 110).
Предприниматель заявил встречный иск к администрации о признании договора аренды от 04.10.2011 в„– 902-д/а недействительным (ничтожным), аннулировании записи о государственной регистрации договора от 08.11.2011 в„– 08-08-01/101/2011-345, взыскании с администрации за счет средств муниципального бюджета 1 249 263 рублей 84 копеек неосновательного обогащения, 98 595 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 40 тыс. рублей судебных расходов на оплату услуг представителя, а также государственной пошлины.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, федеральное государственное унитарное предприятие "Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания" в лице филиала "Государственная телевизионная и радиовещательная компания "Калмыкия" (далее - предприятие).
Решением от 02.09.2015 требования администрации оставлены без рассмотрения ввиду не соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции отклонил довод предпринимателя о ничтожности договора аренды от 04.10.2011 в„– 902-д/а по основанию превышения Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - министерство) полномочий по распоряжению землей. Предприниматель знал о находящихся на арендуемом участке объектах недвижимости, что свидетельствует о злоупотреблении правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Между сторонами имеется спор об объектах недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 08:14:030530:66, в связи с чем требования об оспаривании договора от 04.10.2011 в„– 902-д/а аренды земельного участка преждевременны; предприниматель избрал ненадлежащий способ защиты права. Требования о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы необоснованны, поскольку в период с 2000 года по ноябрь 2014 года предприниматель пользовался объектом аренды.
Постановлением апелляционного суда от 23.11.2015 решение от 02.09.2015 в обжалуемой предпринимателем части оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, подчеркнув, что с 2000 года предприниматель являлся арендатором земельного участка площадью 1251 кв. м, впоследствии неоднократно продлевал арендные отношения и в 2011 году получил в аренду участок меньшей площадью (340 кв. м); 20.09.2012 ему выдано разрешение на строительство магазина промышленных товаров; утвержден градостроительный план участка (что подтверждает осведомленность предпринимателя о наличии на земельном участке объектов недвижимости).
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять новый судебный акт, которым его требования удовлетворить. Податель жалобы указывает, что земельный участок предоставлен в аренду при отсутствии у министерства соответствующих полномочий, так как земельный участок, на котором расположены строения и иные объекты федеральной собственности, находится в федеральной собственности в соответствии с требованиями статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ). На участке площадью 340 кв. м расположены объекты недвижимости (проходная, склад, пожарный водоем, ворота металлические, забор металлический решетчатый, забор из железобетонных панелей), относящиеся к федеральной собственности, иск об оспаривании данного права не заявлен. В настоящее время предприятие проводит работу по возврату незаконно изъятого в 2000 году земельного участка. Встречный иск не является преждевременным, поскольку связан с решением вопроса о возможности передачи участка в аренду с обременением в виде объектов недвижимого имущества федеральной собственности. В период с 10.02.2002 по 03.10.2011 договоры аренды администрация и предприниматель не заключали; арендатором участка площадью 340 кв. м в приведенный период предприниматель не являлся. Разрешения о выполнении проектно-изыскательских работ от 26.08.2005 и 16.05.2008 выданы предпринимателю по иному земельному участку площадью 1251 кв. м с кадастровым номером 08:14:030531:44. Вывод судов о недобросовестном поведении предпринимателя опровергается материалами дела.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты обеих инстанций без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив наличие у министерства полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, согласно Закону Республики Калмыкия от 09.04.2010 в„– 177-IV-З (в редакции, действовавшей в спорный период). На момент заключения договора аренды от 04.10.2011 в„– 902-д/а предпринимателю было известно о наличии зданий на участке с кадастровым номером 08:14:030530:66.
Предприятие в своем отзыве поддержало позицию администрации, указав вместе с тем, что ранее арендуемый участок входил в состав участка, предоставленного предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования согласно свидетельству от 30.12.1997 в„– 14031. После изъятия части земельного участка площадью 1251 кв. м, на основании постановления администрации города Элисты от 10.02.2000 в„– 124, и предоставления предпринимателю, на переданной части оказались спорные объекты недвижимости, зарегистрированные впоследствии на праве собственности за Российской Федерацией и предоставленные на праве хозяйственного ведения предприятию.
Представители предпринимателя в судебном заседании поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 03.03.2016 до 16 часов 20 минут, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство по жалобе предпринимателя продолжено.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав представителей подателя жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения от 04.10.2011 в„– 1605-а (т. 1, л.д. 10) министерство (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 04.10.2011 в„– 902-д/а, по условиям которого предпринимателю предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты, площадью 340 кв. м с кадастровым номером 08:14:030530:66, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Нейман, 15-а, предназначенный для строительства магазина, сроком по 26.10.2014 (т. 1, л.д. 6-8).
Пунктом 2.1 договора аренды на предпринимателя возложена обязанность по внесению арендной платы за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы земельного участка. Внесение арендной платы осуществляется ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы (пункт 2.2. договора).
Уведомлением от 18.06.2014 в„– Б-01-44 администрация проинформировала предпринимателя о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения в срок до 24.06.2014. Неисполнение данного требования послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 04.10.2011 в„– 902-д/а и возврате земельного участка.
Предприниматель, полагая, что министерство, заключив договор аренды от 04.10.2011 в„– 902-д/а, превысило предоставленные ему полномочия (поскольку на арендуемом участке находятся объекты федеральной собственности), обратился в арбитражный суд со встречным иском и признании договора недействительным и взыскании неосновательного обогащения.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.
Статьями 608 Гражданского кодекса, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 17 Земельного кодекса установлено, что в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, которые были приобретены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно статье 3.1 Закона в„– 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.
В силу пункта 10 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии со статьей 4 Закона Республики Калмыкия от 09.04.2010 в„– 177-IV-З "О регулировании земельных отношений в Республике Калмыкия" (далее - Закон в„– 177-IV-З) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в республиканской собственности, осуществляется на основании решений Правительства Республики Калмыкия или уполномоченного им органа исполнительной власти Республики Калмыкия в сфере управления и распоряжения земельными участками в пределах их компетенции, установленной статьей 3 данного Закона.
На основании статьи 5 Закона в„– 177-1V-З порядок предоставления земельных участков и правила определения размеров земельных участков устанавливаются в отношении земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, соответствующими органами местного самоуправления Республики Калмыкия.
Пунктом 1 Положения о министерстве, утвержденного постановлением Правительства Республики Калмыкия от 08.11.2010 в„– 336, предусмотрено, что министерство является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в собственности Республики Калмыкия в пределах, установленных законодательством. Министерство в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет в порядке, установленном действующим законодательством управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Элисте. Принимает решение об образовании земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, из земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Элисте, обеспечивает проведение при этом кадастровых работ.
Настаивая на удовлетворении встречных требований, предприниматель указывает, что на земельном участке площадью 340 кв. м, предоставленном ему в аренду на основании договора от 04.10.2011 в„– 902-д/а, находятся объекты недвижимости федеральной собственности (проходная, склад, пожарный водоем, ворота металлические, забор металлический решетчатый, забор из железобетонных панелей).
Разрешая спор, суды установили, что с 2000 года предприниматель являлся арендатором земельного участка (по тому же адресу) большей площадью (1251 кв. м), впоследствии арендные правоотношения неоднократно продлевались. В 2011 году ему предоставлен участок меньшей площадью (340 кв. м). Постановлениями мэрии города Элисты от 26.08.2005, 16.05.2008 предпринимателю разрешено выполнение проектно-изыскательских работ для строительства магазина промышленных товаров по ул. Ю. Нейман в г. Элисте (т. 1, л.д. 48, 49). 20.09.2012 выдано разрешение на строительство на земельном участке площадью 340 кв. м (т. 1, л.д. 50), утвержден градостроительный план (т. 1, л.д. 51-54).
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска предпринимателя, поскольку последний знал о находящихся на участке объектах недвижимости, что свидетельствует о злоупотреблении правом (статья 10 Гражданского кодекса). В то же время судебные инстанции не учли следующее.
Согласно материалам дела и подтверждено участниками процесса, предпринимателю в 2011 году предоставлен земельный участок площадью 340 кв. м, который ранее входил в состав земельного участка площадью 12 178 кв. м, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования предприятию. Впоследствии в 2000 году участок площадью 1251 кв. м изъят и передан во временное пользование сроком на 2 года предпринимателю. В дальнейшем участок площадью 1251 кв. м (08:14:030531:44) выведен из кадастрового квартала 08:14:030531 в квартал 08:14:030530, с проведением кадастровых работ по разделу участка с образованием двух: площадью 340 кв. м (кадастровый номер 08:14:030530:66) и 1036 (кадастровый номер 08:14:030530:65). На земельном участке с кадастровым номером 08:14:030530:66 расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся федеральной собственностью и закрепленные на праве хозяйственного ведения за предприятием (свидетельства о государственной регистрации права от 14.08.2009 серии 08 РК в„– 075739; от 03.12.2012 серии 08 РК в„– 283947, 283948; от 21.10.2011 серии 08 РК в„– 217427; от 14.08.2009 серии 08 РК в„– 075739; выписки из реестра федеральной собственности от 10.06.2009 в„– 601/39, 601/42; от 11.11.2013 в„– 2960/18, 2960/21).
О наличии данных объектов было известно министерству при заключении договора аренды земельного участка (письмо предприятия от 20.06.2011 в„– 362/309/04; т. 1, л.д. 81).
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Принимая во внимание изложенное, учитывая, что на участке предпринимателя изначально находились объекты недвижимости, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации, вывод судов о том, что предприниматель мог использовать весь спорный участок (340 кв. м) не соответствует представленным в дело доказательствам. Доводы предпринимателя о том, что на стороне администрации образовалось неосновательное обогащение, поскольку она получала плату за участок, который не мог использоваться арендатором в полном объеме (статьи 612, 614 Гражданского кодекса), в том числе и по причине наличия на участке объектов другого лица, суды надлежащим образом не проверили.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Поскольку судебные акты, принятые по настоящему делу, основаны на неполно исследованных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, решение от 02.09.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 23.11.2015 надлежит отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, проверить доводы предпринимателя о недействительности договора аренды от 04.10.2011 в„– 902-д/а, с учетом положений статьи 3.1 Закона в„– 137-ФЗ, обоснованность начисления предпринимателю арендной платы за пользование земельным участком площадью 340 кв. м (при наличии на нем объектов недвижимости, относящихся к федеральной собственности), после чего разрешить встречный иск с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 02.09.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 по делу в„– А22-126/2015 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Булхукова Юрия Дорджиевича отменить. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.
В остальной части решение от 02.09.2015 и постановление от 23.11.2015 по делу в„– А22-126/2015 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------