АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. по делу в„– А32-1975/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Закаряна Артура Эдмонтовича (ОГРНИП 304231915500046) - Карповича В.Г. (доверенность от 06.03.2015), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-1975/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Закарян А.Э. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о понуждении заключить договор от 05.06.2014 в„– 4900009509 аренды земельного участка площадью 557 кв. м (кадастровый номер 23:49:0304026:60), изложив пункт 3.2 договора в редакции протокола разногласий, предложенной предпринимателем: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 75 863 рубля 40 копеек.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015, исковое заявление удовлетворено. Суд возложил на администрацию в лице департамента обязанность заключить с предпринимателем договор от 05.06.2014 в„– 4900009509 аренды земельного участка площадью 557 кв. м (кадастровый номер 23:49:0304026:60), изложив пункт 3.2. договора в редакции протокола разногласий: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 75 863 рубля 40 копеек". Судебные акты мотивированы тем, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому должна определяться на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Оспариваемое условие пункта 3.2 договора аренды определено на основании действующих в спорный период нормативных правовых актов (исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной заключением судебного эксперта от 08.06.2015 в„– 086/15). При этом годовая арендная плата за земельный участок по состоянию на 05.06.2014 составляет 75 863 рубля 40 копеек. Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы ответчиков, указал, что в связи с разногласиями сторон относительно определенной в соответствии с отчетом от 27.03.2014 в„– 2/48/ОЗ-2014 рыночной стоимости годовой арендной платы, по ходатайству истца назначена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта от 08.06.2015 в„– 086/15 рыночная стоимость земельного участка площадью 557 кв. м (кадастровый номер 23:49:0304026:60) составляет 5 057 560 рублей. Величина ежегодной арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на 05.06.2014 составляет 75 863 рубля 40 копеек. Апелляционный суд также указал, что постановление администрации г. Сочи от 03.06.2011 в„– 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление в„– 1061), в редакции постановления администрации г. Сочи от 07.09.2015 в„– 2580, к спорным правоотношениям не применяется.
В кассационной жалобе администрация и департамент указывают, что в проекте договора арендная плата в размере 488 863 рубля установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.03.2014 в„– 2/48/03-2014. Податели жалобы полагают, что размер арендной платы по договору правомерно определен арендодателем в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210) на основании отчета, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Предприниматель, приобретая права и обязанности арендатора земельного участка, выразил согласие с указанным в договоре размером арендной платы, следовательно, у судов отсутствовали основания для изменения спорного условия (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). При применении постановления в„– 1061 суд первой инстанции не учел, что постановлением администрации г. Сочи от 07.09.2015 в„– 2580 в абзаце 1 приложения в„– 1 к постановлению исключены слова "за земли муниципальной собственности".
В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить без изменения решение и постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 557 кв. м (кадастровый номер 23:49:0304026:60), предназначенный для строительства и эксплуатации здания кафе с офисом, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи (т. 1, л.д. 23, 24).
На данном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности (т. 1, л.д. 19-22).
Постановлением администрации от 22.01.2014 в„– 99 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 557 кв. м (кадастровый номер 23:49:0304026:60), расположенный по Сухумскому шоссе в поселке Кудепста в Хостинском районе города Сочи, для обеспечения эксплуатации здания кафе с офисом (т. 1, л.д. 17, 18).
Во исполнение названного постановления департамент подготовил проект договора от 05.06.2014 в„– 4900009509, в соответствии с которым муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) обязалось предоставить во временное владение и пользование, а предприниматель (арендатор) принять во временное пользование земельный участок площадью 557 кв. м (кадастровый номер 23:49:0304026:60), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, п. Кудепста, Сухумское шоссе, с видом разрешенного использования - кафе с офисом, в территориальной зоне ОД-1, категория земель - земли населенных пунктов.
Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.03.2014 в„– 2/48/ОЗ-2014 и составляет 488 863 рубля (т. 1, л.д. 26, 29-31).
Предприниматель письмом от 26.12.2014 направил в департамент протокол разногласий по пункту 3.2 проекта договора аренды от 05.06.2016, определив размер арендной платы в соответствии с отчетом ООО "ДИ ТРАСО" от 15.10.2014 в„– 0060/2014 и постановлением в„– 1061 (т. 1, л.д. 27, 28, 32, 33-66).
Поскольку стороны не достигли соглашения относительно спорного условия договора аренды, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд.
Истец является собственником объектов недвижимости, поэтому заключение договора аренды земельного участка, необходимого для его использования, обязательно для администрации (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
Постановлением в„– 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления в„– 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона в„– 135-ФЗ.
Согласно пункту 5.7 постановления в„– 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления в„– 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления в„– 210).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:60 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления в„– 210 категориям не относится, арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления в„– 210), что следует из действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 постановления в„– 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании "рыночной стоимости земельного участка".
Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением в„– 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки).
Рыночная стоимость земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определена судами на основании заключения судебного эксперта от 08.06.2015 в„– 086/15 (т. 2, л.д. 3-30).
Поскольку для спорного случая в постановлении в„– 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы арбитражный суд округа учитывает следующее.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип запрета необоснованных предпочтений исключает возможность введения для земель, принадлежащих соответствующему публично-правовому образованию, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, дифференцированного порядка расчета арендной платы.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:60 находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи (т. 1, л.д. 67-74).
В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении в„– 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).
Исходя из содержания приведенных нормативных правовых актов, изменение арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом из логической конструкции пунктов 3.2, 3.5 и 3.6 договора следует, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1".
Таким образом, годовой размер арендной платы, подлежащий включению в пункт 3.2 договора от 05.06.2004 в„– 4900009509, правомерно определен судами в сумме 75 863 рублей 40 копеек (5 057 560 рублей х 1,5% х 1).
Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).
Представленный администрацией отчет об определении рыночной стоимости арендной платы суды оценили в совокупности с иными представленными в деле доказательствами, результаты оценки приведены в оспариваемых судебных актах.
Ошибочная ссылка суда первой инстанции на ставку арендной платы в размере 1,5% (прочие земельные участки), предусмотренную приложением в„– 2 к постановлению в„– 1061 для случаев расчета арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, не привела к принятию неправильного решения.
Апелляционный суд также правомерно указал, что постановление в„– 1061, в редакции постановления от 07.09.2015 в„– 2580 (с учетом даты его официального опубликования - 22.09.2015), к спорным правоотношениям не применяется.
Довод кассационной жалобы об отсутствии условий для изменения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса, следует отклонить. В данном деле суды рассмотрели возникшие у сторон разногласия при заключении договора по правилам статей 445 и 446 Гражданского кодекса. При определении спорного условия судебные инстанции правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, указанными в заключении судебного эксперта.
Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов, поэтому не могут служить основанием для их отмены (изменения).
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе арбитражный суд округа не рассматривает, поскольку администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от ее уплаты (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 по делу в„– А32-1975/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------