АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2016 г. по делу в„– А32-9783/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Евченко А.Ю. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" (ИНН 2309064660, ОГРН 1022301612739) - Косинской О.А. (доверенность от 02.02.2015), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2015 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-9783/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" (далее - общество) о расторжении договора от 16.11.2010 в„– 4300016875 аренды земельного участка площадью 2479 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1081, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 3/3, (далее - договор аренды, земельный участок) и о возврате земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015, в удовлетворении иска отказано по мотивам отсутствия у общества возможности своевременного освоения земельного участка и получения разрешительной документации на строительство по причине бездействия муниципальных органов, признанного незаконным вступившим в законную силу судебным актом по делу в„– А32-38254/2014, а также совершения обществом в течение трех лет действий, направленных на получение исходной разрешительной документации на проектируемый объект.
Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс). Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Общество обратилось с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка только спустя три года с момента заключения договора аренды и после инициирования администрацией процедуры прекращения договорных отношений. Общество в течение трех лет не обращалось в администрацию с заявлениями о выдаче градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство, а администрация в указанный период не принимала решений об отказе в выдаче указанных документов, впоследствии признанных в судебном порядке незаконными. Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, а допущенные обществом нарушения являются существенными, позволяющими досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации от 01.11.2010 в„– 8824 администрация (арендодатель) и Коротков Е.И. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на период с 01.11.2010 по 01.11.2020 в целях строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. Договором аренды арендодатель управомочен на односторонний отказ от исполнения договора при неиспользовании арендатором объекта аренды в течение одного года, а также на инициирование процедуры расторжения договора аренды при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 27.12.2010. По договору от 17.01.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу. Государственная регистрация договора перенайма произведена 05.05.2011.
Общество настаивает на том, что оно приступило к освоению земельного участка в течение года с момента государственной регистрации договора перенайма, ссылаясь при этом на материалы топографической съемки, отчет о результатах инженерно-геологических изысканий, договоры на изготовление проектно-сметной документации и строительство объекта, рабочую документацию, заявление о выдаче градостроительного плана. В период с 07.10.2011 по 08.08.2012 обществом от открытого акционерного общества "НЭСК "Электросети" получены технические условия присоединения к электрическим сетям, от общества с ограниченной ответственностью "Краснодар Водоканал" - условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, от общества с ограниченной ответственностью "СветоСервис-Краснодар" - технические условия выноса сетей наружного электроосвещения из зоны строительства, от открытого акционерного общества "КДБ" - технические условия подключения к сетям дождевой канализации, от открытого акционерного общества "Ростелеком" - технические условия телефонизации объекта. По заданию общества выполнены обследование зеленых насаждений в границах земельного участка, обследование природной среды (государственным учреждением "Краснодарский краевой центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды"), перенесен в натуру проект границ земельного участка (муниципальным унитарным предприятием "Институт Горкадастрпроект"). Обществом заключены договор на проведение инженерно-геологических изысканий (с обществом с ограниченной ответственностью "Кубаньградстройпроект"), договор на подключение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения (с обществом с ограниченной ответственностью "Краснодар Водоканал"), договор на изготовление проектно-сметной документации (с обществом с ограниченной ответственностью "ВЕСТ Стройсервис"). Обществом получено положительное заключение ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии" о качестве почвы на земельном участке, обеспечено изготовление и установление ограждения земельного участка, выполнение топографической съемки земельного участка. Из пояснений общества следует, что им на получение исходной разрешительной документации затрачено более 50 млн. рублей, включая расходы, связанные с приобретением права аренды земельного участка и внесением арендных платежей.
Общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) с заявлением от 06.10.2014 о выдаче градостроительного плана земельного участка, приложив к нему необходимый пакет документов (расписка от 06.10.2014 регистрационный номер 06102014-4067533-23-02). Изложенное в письме от 13.10.2014 в„– 29/5567-1 решение департамента об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка, мотивированное расположением земельного участка в зоне зеленых насаждений общего пользования, оспорено обществом в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2015 по делу в„– А32-38254/2014 названное решение департамента признано незаконным, орган местного самоуправления присужден к выдаче обществу градостроительного плана земельного участка. Суд заключил о наличии у общества права на продолжение использования земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома. Доказательства исполнения департаментом судебного акта в добровольном порядке в материалах дела отсутствуют.
В актах осмотра земельного участка от 09.07.2014 в„– 1939, от 23.09.2014 в„– 2513 специалистами администрации зафиксировано, что земельный участок огражден, на его части расположено два металлического вагончика, два сооружения из металлоконструкций хозяйственно-бытового назначения, складирован строительный материал, основная часть земельного участка свободна от строений и сооружений, на ней произрастает трава, деревья. Письмами от 11.07.2014 в„– 29/6665 и от 18.09.2014 в„– 29/9114 департамент подтвердил, что разрешение на строительство на земельном участке многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения обществу не выдавалось. В предписании от 13.08.2014 в„– 35700.26, поступившем в общество 14.08.2014 (вх. в„– 233-СС), указано на необходимость устранения выявленных нарушений в месячный срок. В связи с неисполнением предписания обществу направлено письмо от 29.09.2014 в„– 11354/01 с предложением о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи (поступило в общество 30.10.2014 вх. в„– 308-СС). Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка стороны не подписали.
Полагая, что неиспользование арендатором земельного участка по его целевому назначению в течение согласованного срока является основанием для расторжения договора аренды, администрация обратилась в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.03.2015 редакции (далее - Земельный кодекс) допускалось досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.
В силу статей 42, 46 Земельного кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.
В силу положений статей 44, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), градостроительный план является одним из документов, наличие которых обязательно для выдачи разрешения на строительство. Подготовка градостроительных планов осуществляется применительно к предназначенным для строительства объектов капитального строительства земельным участкам. В исчерпывающем перечне условий, подлежащих указанию в составе градостроительного плана земельного участка, значится информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения.
Под освоением земельного участка, время проведения которого не включается в срок неиспользования земельного участка, предоставляющий арендодателю право на досрочное расторжение договора, законодателем и правоприменителем понимается проведение инженерных изысканий, работ по архитектурно-строительному проектированию, получение исходно-разрешительной документации, в том числе градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство. Обжалуемые судебные акты не содержат обоснования столь длительного с 27.12.2010 по 08.08.2012 срока проведения инженерных изысканий и получения технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, препятствовавшие обществу в обращении в уполномоченный орган с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка в период с 08.08.2012 по 06.10.2014.
В силу статей 167, 168, 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.
В соответствии с положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса, условия договора определяются по усмотрению сторон, договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, а изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 в„– 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период устанавливались статьей 30.1 Земельного кодекса, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.
В преамбуле к постановлению администрации от 01.11.2000 в„– 8824, на основании которого заключен договор аренды земельного участка, указано, что последний образован в результате объединения двух земельных участков, предоставленных в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Кубанские инвестиции" в целях строительства гостиничного комплекса и временного размещения автомобильной стоянки и подъездных путей. По договорам перенайма права и обязанности арендатора названных участков переданы Короткову Е.И., которому спорный земельный участок предоставлен в аренду в целях жилищного строительства. Сведения о заключении договора аренды на торгах (аукционе) ни постановление администрации от 01.11.2000 в„– 8824, ни иные имеющиеся в деле доказательства не содержат.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, связанные с соблюдением установленных земельным законодательством публичных процедур предоставления земельного участка в аренду в целях жилищного строительства, не оценили заключенный с Коротковым Е.И. договор аренды земельного участка и заключенный с обществом договор перенайма с точки зрения соответствия вышеназванным процедурам или направленности на обход последних. Квалификация договора аренды, договора перенайма как ничтожных сделок недопустима без привлечения к участию в деле предыдущего арендатора - Короткова Е.И. Иное повлечет процессуальное нарушение, являющееся в любом случае основанием для отмены судебного акта (пункты 4 частей 4 статей 270, 288 Арбитражного процессуального кодекса). Квалификация договора аренды и договора перенайма в качестве ничтожных сделок исключает возможность удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды. При этом возврат земельного участка представителю публичного собственника возможен в порядке реституции (статья 167 Гражданского кодекса, пункты 80 - 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Без установления вышеназванных дополнительных обстоятельств, оценки имеющихся и дополнительно собранных доказательств, оценки договоров аренды, перенайма на предмет их соответствия действовавшему в момент их заключения законодательству, правильного определения субъектного состава лиц, участвующих в деле, содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о недопущении обществом существенного нарушения договора аренды, выразившегося в неиспользовании земельного участка в соответствии с его назначением в течение длительного периода, об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, о наличии у общества права на использование земельного участка в предусмотренных договором аренды целях не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015 по делу в„– А32-9783/2015 отменить.
Дело в„– А32-9783/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------