АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу в„– А32-6872/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Айбатулина К.К. и Леоновой О.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС" (ИНН 7826056320, ОГРН 1027810267506) - Давыдовой С.В. (доверенность от 17.09.2014), от ответчика - негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт предпринимательства и права" в лице Сочинского филиала НОУ ВПО "МИПП" (ИНН 7702049970, ОГРН 1037739648616) - Давыгора С.Н. (доверенность от 01.06.2015, рассмотрев кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт предпринимательства и права" в лице Сочинского филиала НОУ ВПО "МИПП" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2015 (судья Тамахин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-6872/2015, установил следующее.
ООО "ТРЭВЕЭЛС" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский институт предпринимательства и права" в лице Сочинского филиала НОУ ВПО "МИПП" (далее - учреждение) о взыскании 3 528 801 рубля 84 копеек займа (задолженность с 12.01.2011 по 31.08.2013), возникшего из дополнительного соглашения от 01.09.2013 в„– 4 к договору аренды от 12.01.2011 в„– 01/01/2011-ДН 1, из которых: 3 147 030 рублей 35 копеек - основной долг, 381 771 рубль 49 копеек пеня с 02.06.2014 по 25.02.2015; 665 183 рубля 02 копейки задолженность по арендной плате за июнь - июль 2014 года по договору аренды от 12.01.2011 в„– 01/01/2011-ДН, из которых: 445 122 рубля - основной долг, 220 061 рубль 02 копейки - пеня с 06.06.2014 по 25.02.2015; 943 396 рублей 62 копейки - задолженность по компенсации за электро-, водо- и теплоснабжение с сентября 2013 года по июль 2014 года по договору аренды от 12.01.2011 в„– 01/01/2011-ДН, из которых: 536 760 рублей 94 копейки - основной долг, 406 635 рублей 68 копеек - пеня с 06.11.2013 по 25.02.2015.
Решением суда от 28.09.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.12.2015, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы отказано. С учреждения в пользу общества взыскано 4 128 913 рублей 29 копеек задолженности, 504 234 рубля 10 копеек неустойки, 48 687 рублей расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе учреждение просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, дело направить на новое рассмотрение. В жалобе приведены следующие доводы:
- арендатор получил в аренду помещения с недостатками, препятствующими их эксплуатации; помещения стало возможно использовать для ведения образовательной деятельности только после проведения в них восстановительного ремонта. В связи с этим, основания для уплаты арендных платежей за период проведения ремонтных работ в отдельных помещениях с 01.02.2011 по 31.09.2013 отсутствуют.
- из содержания дополнительного соглашения от 01.09.2013 в„– 4 не следует, что в нем имеется оговорка о том, что долг в размере 3 687 030 рублей 35 копеек преобразован в денежный заем; обязательства арендатора по уплате арендных платежей не могут быть преобразованы в договор денежного займа, поскольку они направлены только на погашение задолженности арендатора по арендной плате;
- общая сумма стоимости ремонта (8 713 106 рублей 61 копейка) подлежит зачету в счет арендной платы по договору;
- суды необоснованно отказали истцу в ходатайстве о назначении судебной экспертизы для исследования вопроса о капитальности проведенного ремонта, определения объема и стоимости выполненных ответчиком ремонтных работ в переданных помещениях, возможности использования помещений без проведения ремонта для образовательной деятельности;
- арендная плата не включает в себя компенсацию за коммунальные услуги (компенсация за коммунальные услуги оплачивается арендатором отдельно), в расчете отсутствуют сведения об объеме потребленных коммунальных ресурсах и их стоимости.
В судебном заседании стороны поддержали доводы жалобы и обосновали свои возражения.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Поскольку заявитель не обжалует судебные акты в части взыскания судебных расходов, суд кассационной инстанции не проверяет их законность в указанной части в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 12.12.2011 ООО "Интермодус Ризот" (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор аренды от 12.01.2011 в„– 01/01/2011-ДН (далее - договор) и дополнительные соглашения к нему: от 01.08.2011 в„– 1, от 12.12.2011 в„– 2, от 21.01.2013 в„– 3, от 01.09.2013 в„– 4.
В связи с реорганизацией ООО "Интермодус Ризот" в форме присоединения к обществу по тексту договора вместо ООО "Интермодус Ризот" следует читать общество (пункт 1 дополнительного соглашения от 01.08.2011 в„– 1).
В пункте 1.1 договора аренды указано, что арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 3404,8 кв. м, расположенные в здании по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 207, литера А, кадастровый (или условный номер) 23-23-50/003/2008-301, принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.06.2011 серия 23 АИ в„– 735969, запись регистрации в ЕГРП в„– 23-23-50/003/2008-301 от 29.02.2008.
Объект передается для использования в целях размещения учебного заведения и ведения иной административно-хозяйственной деятельности.
В пункте 1.4 договора стороны указали, что сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего его использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1.
Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2011.
В последующем согласно пункту 1.1 дополнительного соглашения от 01.09.2013 в„– 4 размер арендуемой площади уменьшен, и арендодатель предоставил арендатору за плату в аренду нежилые помещения 1-го этажа в„– 1-52 общей площадью 831,3 кв. м.
В соответствии с пунктом 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2013 в„– 4) арендная ставка за предоставленное нежилое помещение составляет 300 рублей за 1 кв. м в месяц, в том числе НДС (таким образом, за общую площадь 831,3 кв. м арендная плата составляет 249 390 рублей в месяц).
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно в срок не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца. Кроме того, на основании пункта 3.8 договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи дополнительно к арендной плате арендатор ежемесячно уплачивает (компенсирует) затраты арендодателя за потребляемое арендатором электро-, водо- и теплоснабжение.
В случае нарушения арендатором условий пунктов 2.2.2, 3.1, 3.2 договора арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,2% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа (пункт 4.2. договора).
Истец указал, что ответчик не оплачивал арендную плату и не компенсировал затраты истца за потребляемое учреждением электро-, водо- и теплоснабжение с 12.01.2011 по 31.08.2013.
В соответствии с пунктом 3.1.3 дополнительного соглашения в„– 4 арендатор обязан произвести оплату задолженности по договору, возникшей в период с 12.01.2011 по 31.08.2013 в размере 3 147 030 рублей 35 копеек.
Ответчик свои обязательства не исполнил, перестав платить с 01.06.2014, после чего по состоянию на 25.02.2015 образовалась задолженность 1 663 530 рублей, на которую в соответствии с пунктом 4.2 договора истцом начислена пеня в размере 381 771 рубля 49 копеек.
В дальнейшем у ответчика возникла задолженность по арендной плате за июнь - июль 2014 года в сумме 445 122 рубля, на которую была начислена пеня по правилам пункта 4.2 договора с 06.06.14 по 25.02.2015 в сумме 220 061 рубль 02 копейки, а также задолженность по компенсации коммунальных платежей за период с сентября 2013 года по июль 2014 года в сумме 536 760 рублей 94 копейки; на указанную сумму начислена пеня с 06.11.2013 по 25.02.2015 в сумме 406 635 рублей 68 копеек.
Договор заключен на срок по 31.08.2020 включительно (пункт 1.5 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Учреждение без предупреждения арендодателя выехало из арендуемых помещений, не возвратив их обществу в установленном порядке.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
В силу статей 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Возражая против предъявленного размера арендной платы, учреждение ссылается на то, что общество передало ему имущество с недостатками, которые не позволяли использовать его в соответствии с целевым назначением для осуществления образовательной деятельности. В связи с этим арендная плата за пользование конкретными помещениями подлежала взысканию после проведения в них капитального ремонта, что и было сделано ответчиком, поэтому задолженность арендатора перед арендодателем за период с 01.02.2011 по 31.07.2014 составила 2 364 688 рублей.
Оценив условия пунктов 1.1 и 1.4 договора аренды, пункты 2 и 3 акта приема-передачи от 01.02.2011, в которых отражено, что помещение передается в техническом состоянии, требующем ремонта, оценка общего состояния помещения является удовлетворительной, арендатор претензий к техническому состоянию помещений и систем коммуникаций не имеет, суды пришли к обоснованному выводу о том, что на момент приема-передачи спорные помещения находились в состоянии, соответствующем целям договора аренды.
Суды, исследовав обстоятельства дела, установили, что материалами дела подтверждается нарушение графика погашения задолженности в сумме 3 147 030 рублей 35 копеек, согласованного дополнительным соглашением от 01.09.2013 в„– 4 к договору аренды. Поскольку учреждение не представило доказательств оплаты и документально не опровергло размер признанной им задолженности, суды в данной части правильно удовлетворили иск.
Доказательства возвращения арендуемого имущества по акту приема-передачи ответчик не представил, поэтому суды пришли к правомерному выводу о том, что меньший период пользования имуществом ответчик не доказал, в связи с чем оплате подлежит период пользования за июнь - июль 2014 года.
Довод заявителя жалобы о том, что из содержания дополнительного соглашения от 01.09.2013 в„– 4 не следует, что в нем имеется оговорка о том, что долг в размере 3 687 030 рублей 35 копеек преобразован в денежный заем, обоснован, однако это не повлияло на правомерность выводов судов по делу ввиду следующего.
Из дополнительного соглашения от 01.09.2013 в„– 4 не следует, что стороны преобразовали задолженность по договору аренды в заемные отношения. Истец в обоснование иска ссылается на взыскание данной суммы как заемной, однако для такой правовой квалификации отношений отсутствуют юридические основания. Вместе с тем это не привело к принятию незаконного судебного акта, так как наличие задолженности по договору аренды в сумме 3 687 030 рублей 35 копеек стороны подтвердили в подписанном им дополнительном соглашении от 01.09.2013 в„– 4.
По условиям договора арендатор принял на себя обязательство ежемесячно компенсировать затраты арендодателя за потребляемое арендатором электро, -водо- и теплоснабжение на основании двухсторонних актов по стоимости, предусмотренной договорами арендодателя с соответствующими организациями (пункт 3.8 договора).
Оговоренные расходы подтверждены, счетами выставленными арендодателю поставщиками услуг, подтверждающих факт указания данных услуг арендодателю. Доказательства того, что данные счета относятся к другим объектам, находящимся в собственности истца, ответчик не представил, как и не представил обоснование своего контррасчета в указанной части.
Довод кассационной жалобы о необходимости зачета в счет арендной платы стоимости произведенного ответчиком ремонта помещений рассмотрен и обоснованно отклонен судами.
Как видно из материалов дела, помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2011, в котором отражено техническое состояние помещений.
В соответствии с пунктом 2.2.14 договора арендатор обязался вернуть арендодателю объект в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями.
В соответствии с пунктом 7.3 договора произведенные арендатором капитальный ремонт и неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. В период действия договора, а также после его прекращения стоимость произведенного капитального ремонта и неотделимых улучшений арендованного объекта, произведенных арендатором, возмещению со стороны арендодателя не подлежат.
Дополнительным соглашением в„– 3 от 21.01.2013 стороны согласовали новую редакцию пункта 7.3 договора аренды, в соответствии с которым произведенный арендатором капитальный ремонт и неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендодателя. В период действия договора стоимость капитального ремонта и неотделимых улучшений арендованного объекта, произведенных арендатором, может быть принята к возмещению со стороны арендодателя путем зачета в счет арендной платы только по письменному предварительному согласованию о возможности такого зачета с арендодателем при наличии подтверждающих документов, в иных случаях стоимость капитального ремонта и произведенных неотделимых улучшений возмещению со стороны арендодателя не подлежит.
Зачет оформляется путем подписания акта зачета взаимных требований сторон при наличии документов, подтверждающих сумму произведенных расходов на ремонт. Суды установили, что к зачету в счет арендной платы приняты расходы учреждения на 834 176 рублей.
Доказательства проведения сторонами зачета произведенного ответчиком капитального ремонта в остальной сумме (8 713 106 рублей 61 копейка) с соблюдением порядка согласования с арендодателем зачета стоимости капитального ремонта, в материалы дела не представлены.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии основания для проведения зачета стоимости произведенных арендатором улучшений в счет арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Истец просит взыскать 1 008 468 рублей 19 копеек неустойки, в которую включает: 381 771 рубль 49 копеек - за просрочку оплаты арендных платежей по договору аренды с 02.06.2014 по 25.02.2015; 220 061 рубль 02 копейки пени - за просрочку оплаты арендных платежей по договору аренды с 06.06.2014 по 25.02.2015; 406 635 рублей 68 копеек пени с 06.11.2013 по 25.02.2015 - за просрочку оплаты компенсации за электро- и водоснабжение по договору аренды с сентября 2013 года по июль 2014 года.
В соответствии с частью первой статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 в„– 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление в„– 81), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 в„– 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
Согласно абзацу 2 пункта 2 постановления в„– 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Снижая размер подлежащей взысканию неустойки, суды приняли во внимание то, что доказательства наличия обстоятельств исключительного характера, а также возникновения у истца убытков в размере, эквивалентном размеру заявленной неустойки, отсутствуют, и уменьшили подлежащую взысканию неустойку в два раза ввиду несоразмерности ее последствиям нарушения обязательства до 504 234 рублей 10 копеек, исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки.
Согласно абзацу 3 пункта 3 постановления в„– 81 суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 Кодекса). Суд кассационной инстанции по жалобе кредитора может довзыскать неустойку, если она была снижена судом по собственной инициативе в отсутствие соответствующего заявления, сделанного ответчиком при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции, либо ниже однократной учетной ставки Банка России (за исключением случая, предусмотренного абзацем 3 пункта 2 данного постановления), ввиду неправильного применения судом первой или апелляционной инстанции нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 15.12.2015 по делу в„– А32-6872/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Л.И.САВЕНКО

Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------