АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2016 г. по делу в„– А32-14013/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ИНН 7709441907, ОГРН 1087799030846) - Жердева В.Г. (доверенность от 20.10.2015) и Крылова И.Г. (доверенность от 20.10.2015), от ответчика - закрытого акционерного общества "АврораИнвест" (ИНН 7743901248, ОГРН 1137746860459) - Комиссарова К.В. (доверенность от 01.06.2015), рассмотрев кассационную жалобу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу в„– А32-14013/2015, установил следующее.
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "АврораИнвест" (далее - общество), в котором просил расторгнуть договор от 30.12.2011 в„– ДЗ-269 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и взыскать с ответчика долг по арендной плате за III - IV кварталы 2014 года и I - II кварталы 2015 года в размере 91 088 806 рублей 58 копеек, а также неустойку в сумме 8 009 797 рублей 51 копейки.
Общество предъявило к фонду встречное исковое заявление об уменьшении размера арендных платежей по договору от 30.12.2011 в„– ДЗ-269 путем освобождения арендатора от внесения арендной платы за период с 21.05.2014 по 10.08.2015 включительно, а также об освобождении от обязанности по предоставлению банковской гарантии в период с 21.05.2014 по 10.08.2015 включительно.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. Суд уменьшил размер арендных платежей по договору от 30.12.2011 в„– ДЗ-269 путем освобождения общества от внесения арендной платы за период с 21.05.2014 по 10.08.2015 включительно, а также от обязанности по предоставлению банковской гарантии в период с 21.05.2014 по 10.08.2015 включительно. Судебные акты мотивированы наличием оснований для применения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в связи с установленной невозможностью использования арендованного земельного участка по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, что освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Суды установили, что постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 06.04.2012 в„– 2714 "О разрешении разработки документации по планировке территории жилого района, в границах улиц Снежной, Лесопосадочной в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" ООО "Зеленый сад" разрешена подготовка документации по планировке территории жилого района, в границах улиц Снежной, Лесопосадочной в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 01.02.2013 в„– 858 утвержден проект планировки территории жилого района, в границах улиц Снежной, Лесопосадочной в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, согласно которому на территории земельного участка площадью 73,2 га предусмотрено размещение жилого района с численностью населения 22,5 тыс. человек, школой, тремя детскими дошкольными учреждениями и поликлиникой. Из пояснительной записки к проекту планировки следует, что общая площадь жилищного фонда (квартир) на указанном земельном участке с заданными параметрами должна составить 422 206,3 кв. м. Решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 в„– 25 (пункт 15) утвержден генеральный план города Краснодара, согласно которому земельный участок отнесен к зоне городских зеленых насаждений общего пользования, зоне общественно-делового и коммерческого назначения, территории спортивно-рекреационной зоны, зоне транспортной инфраструктуры, зоне застройки многоквартирными жилыми домами 4-9-16 этажей, зоне малоэтажной индивидуальной застройки. При этом существенно изменились параметры земельного участка, в том числе уменьшился размер пригодной для жилой застройки площади участка. Общество 17.07.2014 уведомило администрацию и фонд о том, что строительный проект арендатора не учтен в действующем генеральном плане города, вследствие чего не представляется возможной реализация дальнейших этапов проекта и строительство жилья эконом-класса. 15 августа 2014 года на основании обращения общества в администрацию города Краснодара проведено заседание градостроительного совета, по итогам которого определено, что для дальнейшей реализации проекта детальной планировки территории участка требуется внесение изменений в действующий генеральный план города. В письме от 16.09.2014 общество просило фонд оказать содействие в ускорении процедуры внесения изменений в генеральный план в целях оперативной реализации всех этапов прохождения соответствующих согласований в административных структурах. Фонд уведомил арендатора об отсутствии оснований для обращения в уполномоченные органы. В целях дальнейшего освоения земельного участка общество подготовило проект внесения изменений в генеральный план города. Согласно выписке из протокола заседания комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар от 27.11.2014 одобрено изменение функционального зонирования спорного земельного участка. Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 24.03.2015 в„– 2674 назначены публичные слушания по проекту внесения изменений в генеральный план города, которые проведены 13.04.2015. Заключение о результатах публичных слушаний опубликовано в средствах массовой информации. По мнению судебных инстанций, данные обстоятельства, возникшие вне зависимости от воли арендатора, начиная с мая 2014 года, не позволили обществу приступить к освоению земельного участка в целях его комплексного освоения. Отсутствие обязательств по внесению арендных платежей по спорному договору аренды освобождает общество от предоставления банковской гарантии в качестве обеспечительной меры и исключает возможность начисления неустойки в связи с просрочкой ее предоставления. Удовлетворение встречного иска влечет отказ в удовлетворении первоначального иска фонда о взыскании долга, неустойки и расторжении договора аренды (статьи 606 и 614 Гражданского кодекса).
В кассационной жалобе фонд, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы полагает, что основания для применения правил пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса отсутствовали. Выводы судебных инстанций о том, что утвержденный в январе 2012 года генеральный план препятствовал использованию земельного участка в соответствии с условиями договора, не соответствуют содержанию представленных в дело доказательств. Арендатор не доказал, что не имел возможности осуществить жилищное строительство как в объеме, предусмотренном при заключении договора, так и в объеме, предусмотренном проектом планировки. Суды фактически не рассмотрели требования фонда о расторжении договора аренды. При этом вступившими в законную силу судебными актами по делам в„– А40-74270/2013 и А40-128563/2014 установлены обстоятельства нарушения правопредшественниками арендатора условий договора (просрочка внесения арендной платы и предоставления банковской гарантии).
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 732 049 кв. м (кадастровый номер 23:43:0116030:56), предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, принадлежит на праве собственности Российской Федерации (т. 2, л.д. 41-43, 151).
На основании протокола от 29.12.2011 в„– А117-07/2011/2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства фонд (арендодатель) и ООО "Зеленый сад" (арендатор) 30.12.2011 на пять лет заключили договор в„– ДЗ-269 аренды данного земельного участка площадью 732 049 кв. м (кадастровый номер 23:43:0116030:56) для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с пунктами 1.2 и 1.2.1 договора при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть, в том числе минимальный объем общей площади жилья в застройке - 60 000 кв. м.
В силу пункта 4.4 договора подлежащая внесению сумма арендной платы за использование участка начисляется с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи и оплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.
Размер ежеквартального арендного платежа определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.5 договора.
Согласно пункту 7.1 договора арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв. м площади участка на общую площадь участка.
В соответствии с пунктом 3.1.4 договора жилищное и иное строительство на участке осуществляется поэтапно нарастающим итогом в следующие сроки:
- в течение трех лет аренды - строительство объектов жилого назначения общей площадью не менее 10 000 кв. м;
- в течение четырех лет аренды - строительство объектов жилого назначения общей площадью не менее 30 000 кв. м;
- в течение пяти лет аренды - строительство объектов жилого назначения общей площадью не менее 60 000 кв. м.
По акту приема-передачи от 30.12.2011 участок передан арендатору. Государственная регистрация договора аренды произведена 05.03.2012.
На основании договора от 10.09.2013 ООО "Зеленый сад" передало ООО "ЭлитКомРиэлт" права и обязанности арендатора по договору от 30.12.2011 в„– ДЗ-269 (т. 2, л.д. 44-50).
По договору от 09.10.2013, заключенному с ООО "ЭлитКомРиэлт", ЗАО "СтройКом инвест" приобрело права и обязанности арендатора по договору от 30.12.2011 в„– ДЗ-269 (т. 2, л.д. 51-58).
На основании договора от 05.05.2014 ЗАО "СтройКом инвест" передало обществу права и обязанности арендатора по договору от 30.12.2011 в„– ДЗ-269 (т. 2, л.д. 59-65, 132, 133).
Фонд 24.10.2014 направил в адрес общества претензию с требованием о внесении арендных платежей за 3-4 кварталы 2014 года, а также об уплате неустойки в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и предоставления банковской гарантии, предложив расторгнуть договор аренды (т. 2, л.д. 155, 156).
Суды установили, что претензию фонда общество оставило без ответа.
Фонд, ссылаясь на нарушение обществом сроков внесения арендной платы и представления безотзывной банковской гарантии, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Общество предъявило к фонду встречное исковое заявление.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от него обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Судебные инстанции, удовлетворяя встречные исковые требования, сослались на отсутствие у общества возможности приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора. Условия пользования арендованным имуществом в заявленный ответчиком период ухудшились, поэтому встречные исковые требования общества об освобождении от внесения арендной платы в полном объеме (принимая во внимание невозможность использования обществом земельного участка в течение всего спорного периода) признаны подлежащими удовлетворению на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса.
В качестве обстоятельства, препятствующего исполнению договора аренды, суды признали отнесение генеральным планом города (утвержденным 26.01.2012) переданного в аренду земельного участка к зоне застройки, не позволяющей вести строительные работы в соответствии с реализуемым проектом. Функциональное зонирование территории существенно изменилось, а именно: переданный в аренду земельный участок отнесен к зоне застройки - "зона городских зеленых насаждений общего пользования, зона общественно-делового и коммерческого назначения, территория спортивно-рекреационной зоны, зона транспортной инфраструктуры, зона застройки многоквартирными домами 4-9-16 этажей, зона объектов коммунального назначения, зона малоэтажной индивидуальной жилой застройки". Согласно плану мероприятий по жилищному строительству на арендованном обществом земельном участке, утвержденному губернатором Краснодарского края и генеральным директором фонда на арендатора земельного участка дополнительно возлагается обязанность по строительству: сетей внешнего электроснабжения до границ земельного участка; сетей газоснабжения до границ земельного участка; водозаборного устройства, сетей водоснабжения и водоотведения до границ земельного участка; водосточных сетей до очистных сооружений; сетей теплоснабжения до границ земельного участка. Строительство указанных инженерных сетей не предусмотрено договором аренды, но также возлагается на арендатора и существенно удорожает проект строительства. Для снижения указанных издержек обществу необходимо увеличить объем возводимого жилья.
С мая 2014 года (момент приобретения обществом прав арендатора) условия пользования имуществом существенно ухудшились по сравнению с условиями, которые имели место по состоянию на 30.12.2011 (дата заключения договора аренды), при этом новый арендатор не несет ответственность за указанные обстоятельства, а именно: внесение изменений в генеральный план города, в результате которых пригодная для жилой застройки площадь уменьшилась с 47,10 га (на дату заключения договора аренды - 30.12.2011 года) до 16,60 га (дата приобретения прав арендатора); невозможность освоения участка в соответствии с утвержденным проектом детальной планировки земельного участка (постановление главы муниципального образования город Краснодар от 01.02.2013 в„– 858) без внесения изменений в генеральный план. При этом общество неоднократно обращалось в фонд с предложениями о совместной работе по разрешению сложившейся ситуации, но истец отказал в таком взаимодействии (в части, относящейся к внесению изменений в генеральный план).
В то же время, ссылаясь на отсутствие у общества возможности использовать земельный участок, судебные инстанции не учли следующее.
Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса, действовавшей на момент заключения договора, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Часть 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что условиями договора о комплексном освоении территории являются: сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение); обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; максимальные сроки подготовки этих документов; обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления; обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию; обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства; обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки; срок действия договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
С учетом приведенных норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Договор от 30.12.2011 предусматривает, что при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть: минимальный объем общей площади жилья в застройке - 60 тыс. кв. м; доля жилья экономического класса должна составлять не менее 75% от общей площади жилья в застройке; доля общественных территорий (участков общественной застройки, зеленых насаждений, улиц и проездов) для жилых районов малоэтажной застройки экономического класса должна составлять не менее 20% всей территории района. В случае, если в период действия договора будут введены в действие (изменены) региональные и (или) местные нормативы градостроительного проектирования, документы территориального планирования, градостроительного зонирования, градостроительные нормативы, строительные нормы и правила, технические регламенты, государственные стандарты, а также иные документы, исключающие выполнение требований пункта 1.2 договора, арендатор осуществляет проектирование и жилищное строительство в соответствии с указанными документами, нормативами и правилами.
В случае, если в период действия договора вследствие обстоятельств объективного характера, возникнут ограничения по использованию участка, препятствующие выполнению арендатором установленных пунктом 1.2 договора требований, они могут быть уточнены арендодателем на основе представленных арендатором обосновывающих документов, что не будет являться изменением условий аукциона.
Согласно пункту 6.2.4 договора арендатор принял на себя обязательства разработать и в установленном порядке обеспечить утверждение в уполномоченном органе документации по планировке территории в границах участка в срок, указанный в подпункте 3.1.1 договора, в том числе обеспечить разработку проекта планировки территории, проекта межевания территории (осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа) и представить его арендодателю для принятия решений о разделе участка; обеспечить утверждение уполномоченным органом проекта планировки территории (осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа); обеспечить осуществление проектирования, строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах участка и их передачу в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо их оформление в частную собственность в срок, указанный в подпункте 3.1.3 договора.
Судебные инстанции, ссылаясь на изменения условий использования участка, не дали надлежащей оценки доводам фонда о том, что проект планировки территории в границах арендуемого участка утвержден через год после утверждения генерального плана города, а также о том, что ответчик в нарушение подпункта 6.2.4.1 договора не устранял замечания фонда к проекту планировки территории (т. 2, л.д. 127-130, 140-144). При установленных обстоятельствах возможности использования в целях размещения жилой застройки территории площадью 16,6 га суды не обосновали необходимость освобождения арендатора от внесения арендной платы по договору в полном объеме. Вывод о том, что изменение функционального зонирования территории является обстоятельством, исключающим возможность реализации предусмотренных договором и протоколом об итогах аукциона от 29.12.2011 (т. 2, л.д. 28-40) параметров комплексного освоения, сделан без анализа условий пунктов 1.2, 3.1.4, 6.2.4 договора и документации по планировке территории. Обстоятельства, исключающие возможность обеспечить жилищное строительство в объеме и в сроки, названные в договоре, суды не установили.
Ссылаясь на уклонения фонда от оказания содействия арендатору во внесении изменений в генеральный план, суды не учли содержание названных предложений общества, а также условия договора от 30.12.2011, регламентирующие порядок действий сторон при изменении документов территориального планирования и градостроительного зонирования (т. 2, л.д. 250-252). При этом согласно выписке из протокола в„– 18 заседания комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар общество просило включить спорный участок в зону застройки многоквартирными жилыми домами от 4 до 20 этажей (т. 2, л.д. 253). В то же время утвержденный по предложению арендатора проект планировки территории жилого района предусматривал зону застройки жилыми домами эконом класса высотой до 9 этажей (т. 2, л.д. 134-139).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
Согласно пункту 6.3.2 договора от 30.12.2011 в„– ДЗ-269 арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа, а также в случае нарушения сроков, установленных статьей 7 договора, более чем на шесть месяцев.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.05.2014 по делу в„– А40-174270/2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014, с ООО "Зеленый сад" взыскан долг по договору аренды от 30.12.2011 в„– ДЗ-269 в сумме 71 082 005 рублей с 1 по 3 квартал 2013 года. Вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А40-128563/2014 с ЗАО "СтройКом инвест" взыскан долг по договору от 30.12.2011 за период с 23.10.2013 по 2-й квартал 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований фонда о расторжении договора, не учли, что к новому арендатору переходят не только права, но и обязанности, поэтому арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты долга и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором. Условия договоров уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 30.12.2011 в„– ДЗ-269 с учетом поведения сторон и правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 в„– 3914/13, суды не проанализировали, доводы фонда о наличии оснований для расторжения договора аренды надлежащей оценки не получили.
При таких обстоятельствах содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, статьей 46 Земельного кодекса и пунктом 6.3.2 договора, не соответствуют представленным в дело доказательствам.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно пункту 7.1 договора арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства (пункт 1.2 договора), а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв. м площади участка на общую площадь участка.
В пункте 9.4 договора стороны определили, что в случае нарушения арендатором сроков, установленных абзацем вторым пункта 4.3, пунктом 4.4, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
За нарушение иных сроков, предусмотренных договором, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора, за каждый день просрочки (пункт 9.6 договора).
Суды, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки, надлежащим образом не оценили доводы фонда о нарушении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 7.1 и 7.3 договора аренды.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения возникшего спора, решение от 18.09.2015 и постановление от 23.11.2015 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств дать оценку доводам ответчика о наличии оснований для соразмерного уменьшения арендной платы, проверить доводы фонда о необходимости расторжения договора аренды и взыскания неустойки, установить иные имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить иск фонда и встречное исковое заявление общества с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 по делу в„– А32-14013/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------