АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2016 г. по делу в„– А63-12520/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Лира" (ИНН 2632010335, ОГРН 1022600962900) - Забуга И.А. (доверенность от 23.12.2015), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города-курорта Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города-курорта Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципального учреждения "Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города-курорта Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.07.2015 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу в„– А63-12520/2014, установил следующее.
Закрытое акционерное общество "Лира" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Ставропольского края иск к администрации города-курорта Пятигорска и муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений Администрации города Пятигорска Ставропольского края" (далее - администрация, управление) о признании незаконным выраженного в письме от 03.09.2014 в„– 3371/02 решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 295 кв. м с кадастровым номером 26:33:150307:20, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Дунаевского, д. 6 (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:33:150307:20), о понуждении администрации к принятию решения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:33:150307:20 в аренду, а управления - к подписанию проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:150307:20 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.07.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015, иск удовлетворен по мотивам возведения на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150307:20 объекта недвижимого имущества с согласия органов местного самоуправления, наличия у общества исключительного права на заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:150307:20, соблюдения обществом досудебного порядка заключения договора аренды.
Администрация обжаловала судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что до обращения в суд общество не подтвердило факт наличия на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150307:20 легализованного объекта недвижимого имущества, разрешительной документацией не предполагалось возведение на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150307:20 каких-либо объектов, возведенный обществом объект является самовольной постройкой, администрация не давала согласия на его возведение, общество использует земельный участок с кадастровым номером 26:33:150307:20 на основании возобновленного на неопределенный срок договора аренды, им не доказан факт нарушения его прав действиями администрации и управления, обществом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поступивший в управление проект договора аренды не соответствует нормам гражданского законодательства, обжалуемыми судебными актами не определены существенные условия договора аренды.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлениями главы города Пятигорска от 28.01.1998 в„– 168 и от 19.08.2002 в„– 1980 обществу в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 1497 кв. м с кадастровым номером 26:33:150307:0008, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Дунаевского, 6 "а", в целях размещения кафе (свидетельство о государственной регистрации прав от 23.07.2003 серии 26 АГ в„– 211790; далее - земельный участок с кадастровым номером 26:33:150307:0008), разрешено строительство культурно-развлекательного центра на месте бывшего кафе, вменены в обязанности заказ в управлении архитектуры паспорта на проектирование культурно-развлекательного центра, разработка проектно-сметной документации, обеспечение ее согласования и утверждения всеми заинтересованными организациями и службами, а также получения заключения экологической (вневедомственной) экспертизы.
Постановлением главы администрации от 16.01.2004 в„– 86 обществу дополнительно предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:33:150307:20 для строительства культурно-развлекательного центра. Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.10.2004 в„– 1864/04 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:150307:20 для строительства культурно-развлекательного центра со сроком действия до 31.12.2007. Дополнительным соглашением от 16.04.2007, зарегистрированным 10.05.2007 под номером регистрации 26-26-33/015/2007-384, договор аренды от 20.10.2004 в„– 1864/04 пролонгирован до 31.12.2009, а дополнительным соглашением от 22.12.2009, зарегистрированным 23.01.2010 под номером регистрации 26-26-33/045/2009-713, - до 31.12.2014.
Во исполнение постановления главы города Пятигорска от 19.08.2002 в„– 1980 обществом в 2003-2004 годах обеспечена разработка проектной документации культурно-развлекательного центра. В пояснительной записке к ней площадь используемого для строительства культурно-развлекательного центра земельного участка указана равной 1750 кв. м. Управлением архитектуры разработан строительный паспорт от 18.11.2003 в„– 109 земельного участка на проектирование и строительство культурно-развлекательного центра, в котором имеется заключение от 28.10.2003 в„– 202 по отводу под строительство земельного участка площадью 1750 кв. м. По результатам экспертизы проектной документации культурно-развлекательного центра Управлением Главгосэкспертизы России по Ставропольскому краю подготовлено положительное заключение от 02.07.2004 в„– 617/2-04, в котором указано использование при подготовке проекта следующих технико-экономических показателей: площадь участка 2045 кв. м, площадь отведенного участка 1555 кв. м, площадь дополнительного земельного участка 295 кв. м, площадь застройки 1200 кв. м, плотность застройки 58%, площадь озеленения 65 кв. м, процент озеленения 4%, площадь твердого покрытия 780 кв. м, площадь восстанавливаемого покрытия 195 кв. м. Инспекцией Госархстройнадзора Ставропольского края обществу выдано разрешение от 22.07.2004 в„– 163/21 на выполнение работ по строительству культурно-развлекательного центра со сроком действия до 22.07.2005. Актом от 05.11.2004 зафиксировано осуществление инженером-геодезистом управления архитектуры совместно с обществом разбивки основных осей культурно-развлекательного центра.
На основании постановлений главы города Пятигорска от 28.01.1998 в„– 168, от 19.08.2002 в„– 1980, общей пояснительной записки от 12.03.2003, выданного федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация" плана объекта недвижимости от 21.02.2007 в„– 07:427:002:000006520, Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 20.04.2007 произведена государственная регистрация права собственности общества на культурно-развлекательный центр (литера А) площадью 3613 кв. м со степенью готовности 47% (далее - объект незавершенного строительства). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с ним (далее - реестр) произведена запись регистрации в„– 26-26-33/015/2007-321. Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 20.04.2007 серии 26 АЕ в„– 049596.
Администрация выдала обществу разрешение от 09.04.2012 в„– RU 26308000-0044-2012 на завершение строительства культурно-развлекательного центра со сроком действия до 09.03.2013. В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 26:33:150307:0008 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 09.12.2014 в„– 58/14-ю аренды названного участка под объектом незавершенного строительства со сроком аренды с 24.11.2014 по 24.11.2019.
До истечения срока действия договора аренды от 20.10.2004 в„– 1864/04 общество обратилось в администрацию с заявлением от 20.08.2014 в„– 826 о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 26:33:150307:20. Письмом от 03.09.2014 в„– 3371/02 администрация известила общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:33:150307:20 в аренду. Считая указанное решение администрации незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
При вынесения обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) общество вправе требовать в судебном порядке восстановления своих нарушенных прав и законных интересов от лиц, допустивших такие нарушения, установленными законом способами, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 в„– 17540/11 изложен правовой подход, согласно которому отказ публично-правового образования в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Арендатор предоставленного для целей строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях. Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса на новый срок, является новым договором аренды (соответствующая рекомендация ранее была сформулирована в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.03.2015 редакции (далее - Земельный кодекс), по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08 сформулирован правовой подход, согласно которому правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством и заключающиеся в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. На уполномоченный орган судом может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка на новый срок (продлению договора аренды) в случае, если участок предоставлялся в аренду для целей строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на аренду этих земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, предоставлено право на приобретение земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о том, что строительство культурно-развлекательного центра изначально предполагалось осуществлять на земельных участках с кадастровыми номерами 26:33:150307:20, 26:33:150307:8 на основании распорядительных и разрешительных актов органов местного самоуправления, утвержденной проектной документации, и, поэтому, продолжение строительства невозможно без оформления соответствующих арендных отношений. Общество в течение установленных договорами аренды сроков преследовало цель строительства культурно-развлекательного центра, осуществило часть такого строительства и имеет право на пролонгацию арендных отношений. Поскольку общество является собственником расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 26:33:150307:20, 26:33:150307:8 объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, то к спорным правоотношениям подлежали применению нормы земельного законодательства, определяющие порядок реализации собственником здания (строения) исключительного права на аренду земельного участка.
Статьей 432 Гражданского кодекса определен общий порядок заключения договора, предусматривающий направление оферты (проекта договора), ее акцепт (отказ от акцепта, либо акцепт оферты на иных условиях). Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона, в силу статьи 445 Гражданского кодекса, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. Досудебный (претензионный) порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора. Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции общество направило в управление письмо от 29.05.2015 в„– 439 с предложением о заключении договора аренды, приложив соответствующий проект договора, в котором в качестве цели предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:33:150307:20 строительство культурно-развлекательного центра. Письмом от 11.06.2015 в„– 4793 управление отказало оференту в акцепте его предложения о заключении договора. При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носило бы формальный характер и не способствовало бы достижению цели досудебного урегулирования спора.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 в„– 17382/11).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.07.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу в„– А63-12520/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------