АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2016 г. по делу в„– А32-9488/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Виолетта плюс" (ИНН 2320090783, ОГРН 1022302934940) - Давыгоры С.Н. (доверенность от 24.01.2016), от ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Плотникова Д.И. (доверенность от 23.12.2015), Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) - Плотникова Д.И. (доверенность от 31.12.2015), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Либра лекс" - Мезона Г.С. (директор), рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 (судья Грачев С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-9488/2015, установил следующее.
ООО "Виолетта плюс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о признании незаконным приложения к постановлению администрации от 15.01.2015 в„– 4 "Условия приватизации муниципального имущества, расположенного по ул. Пластунской, 62/2 - ул. Пригородная Центрального района города Сочи" в части указания цены продажи имущества (иловых карт) в размере 80 094 325 рублей (включая 18% НДС) как противоречащего статьям 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; считать 7 299 048 рублей 40 копеек (включая 18% НДС) ценой продажи сооружений - иловых карт общей площадью 10 542,5 кв. м (литеры 52-56), расположенных по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 - ул. Пригородная, установленной в соответствии с отчетом о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 в„– 077-2014, выполненным ООО "Либра лекс"; урегулировать разногласия, возникшие между департаментом (продавец) и обществом (покупатель) при заключении договора от 23.01.2015 в„– 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты; установить условия пунктов 1.1, 1.1.1, 2.1, 2.2 и 2.3 договора от 23.01.2015 в„– 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, заключенного между департаментом (продавец) и обществом (покупатель), в редакции общества:
- пункт 1.1 договора от 23.01.2015 в„– 1279-р установить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять находящееся в муниципальной собственности города Сочи недвижимое имущество и уплатить за него цену, определенную пунктом 2.1 договора";
- подпункт 1.1.1 договора от 23.01.2015 в„– 1279-р установить в следующей редакции: "Сооружения - иловые карты общей площадью 10 542,5 кв. м, в том числе: литера 52 - иловая карта площадью 1666,6 кв. м, литера 53 - иловая карта площадью 1716,6 кв. м, литера 54 - иловая карта площадью 1509,6 кв. м, литера 55 - иловая карта площадью 3452,6 кв. м, литера 56 - иловая карта площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 - ул. Пригородная, согласно техническому паспорту филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Краснодарскому краю от 16.03.2007.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Сочи на имущество, бланк серии 23-АЕ в„– 389165, выдано 27.03.2009 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Имущество находится на земельном участке общей площадью 16 308 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205018:11), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации очистных сооружений, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, б/н (участок в„– 2).
Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Сочи на земельный участок, бланк серии 23-АМ в„– 798350, выдано 08.09.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
После регистрации права собственности покупателя на имущество, покупатель оформит право аренды на земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации".
- пункт 2.1 договора от 23.01.2015 в„– 1279-р установить в следующей редакции: "Покупная цена имущества, установленная в соответствии с отчетом о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 в„– 077-2014, выполненным ООО "Либра лекс", составляет 7 299 048 рублей 40 копеек (включая 18% НДС), сооружения - иловые карты общей площадью 10 542,5 кв. м (литеры 52-56), расположенные по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 - ул. Пригородная".
- пункт 2.2 договора от 23.01.2015 в„– 1279-р установить в следующей редакции: "Покупатель в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) обязуется в течение 30 дней с даты подписания договора уплатить продавцу в счет частичной оплаты имущества 1 500 тыс. рублей в Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (департамент) по следующим банковским реквизитам: ИНН 2320034940, КПП 232001001, БИК 040349001, расчетный счет в„– 40101810300000010013 в Южном главном управлении Центрального банка Российской Федерации, КБК 92111402043040000410, код ОКТМО 0372600 и представить документы об оплате".
- пункт 2.3 договора от 23.01.2015 в„– 1279-р установить в следующей редакции: "Оплата оставшейся части покупной цены имущества в размере 5 799 048 рублей 40 копеек (включая 18% НДС) осуществляется покупателем в рассрочку в течение 5 лет ежеквартально равными частями до 20 числа последнего месяца квартала, начиная со второго квартала 2015 года, в Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (департамент) по следующим банковским реквизитам: ИНН 2320034940, КПП 232001001, БИК 040349001, расчетный счет в„– 40101810300000010013 в Южном главном управлении Центрального банка Российской Федерации, КБК 92111402043040000430, код ОКТМО 03726000".
- пункты 1.1.2, 2.2.1 и 2.2.2 из текста договора от 23.01.2015 в„– 1279-р исключить полностью.
- обязать директора департамента подписать с обществом договор от 23.01.2015 в„– 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, в установленной судом редакции, в течение десяти рабочих дней со дня вступления судебного акта в силу (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Либра лекс".
Решением суда от 15.09.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.12.2015, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске. Заявители указывают, что приватизация объектов недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков. Представленный в материалы дела отчет произведен в совокупности как на земельный участок, так и на объекты, расположенные на нем, поэтому не может быть признан достоверным.
В отзыве на кассационную жалобу общество считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, а доводы жалобы - несостоятельными.
11 февраля 2016 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 50 минут 18.02.2016, после перерыва судебное заседание продолжено.
В судебном заседании представитель администрации и департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представители общества и ООО "Либра лекс" возражали против ее удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей лиц участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.
Из материалов дела следует и судами установлено, что общество является арендатором иловых карт (литеры 52-56) общей площадью 10 542,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 - ул. Пригородная (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 30.03.2015 в„– 23-0-1-241/4001/2015-1398).
Указанное имущество является собственностью муниципального образования город Сочи (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АЕ в„– 389165 от 27.03.2009, выписка из ЕГРП от 30.03.2015 в„– 23-0-1-241/4001/2015-1398).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу в„– А32-9028/2014 суд обязал департамент подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в установленный Законом в„– 159-ФЗ срок.
Общество 19.02.2015 по почте получило письмо от 23.01.2015 в„– 1408/0205-06, в котором было предложено в тридцатидневный срок заключить договор от 23.01.2015 в„– 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты.
К указанному письму приложены копия постановления администрации от 15.01.2015 в„– 4 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по ул. Пластунская, 62/2 - ул. Пригородная, Центрального района города Сочи" и подписанный департаментом проект договора от 23.01.2015 в„– 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, между департаментом (продавец) и обществом (покупатель).
Из преамбулы постановления администрации следует, что данный ненормативный акт принят в соответствии с решением суда от 22.05.2014 по делу в„– А32-9028/2014.
В подписанном департаментом приложении к постановлению администрации указаны условия приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: ул. Пластунская, 62/2 - ул. Пригородная Центрального района г. Сочи, а именно:
- иловые карты (литеры 52-56) общей площадью 10 542,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 - ул. Пригородная;
- способ приватизации - возмездное отчуждение имущества с предоставлением обществу преимущественного права приобретения имущества;
- цена продажи - 80 094 325 рублей (включая 18% НДС);
- рассрочка по оплате имущества - не более пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.
Согласно пункту 1.1 проекта договора в„– 1279-р в редакции департамента, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять находящееся в муниципальной собственности города Сочи недвижимое имущество и уплатить за него цену, определенную пунктом 2.1 договора:
- подпункт 1.1.1 Сооружения - иловые карты общей площадью 10 542,5 кв. м (литеры 52-56);
- подпункт 1.1.2 Земельный участок общей площадью 16 108 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205018:11). На участке расположены сооружения, указанные в пункте 1.1.1 настоящего договора.
Согласно пункту 2.1 проекта договора в„– 1279-р в редакции департамента покупная цена имущества, установленная в соответствии с отчетом о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 в„– 077-2014, выполненным ООО "Либра лекс", составляет 80 094 325 рублей 40 копеек (включая 18% НДС), в том числе:
- 7 299 048 рублей 40 копеек (включая 18% НДС) за сооружения (иловые карты) общей площадью 10 542,5 кв. м (литеры 52-56);
- 72 795 277 рублей (включая 18% НДС) за земельный участок общей площадью 16 108 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205018:11).
Подпунктами 2.2.1 и 2.2.2 проекта договора в„– 1279-р в редакции департамента установлен порядок расчетов за имущество.
Таким образом, исходя из содержания положений пунктов 1.1.1, 1.1.2, 2.1, 2.2, 2.2.1, 2.2.2 и 2.3 проекта договора в„– 1279-р в редакции департамента объектами купли-продажи по договору являются иловые карты по цене 7 299 048 рублей 40 копеек и земельный участок по цене 72 795 277 рублей.
В пункте 2.1 проекта договора в„– 1279-р в редакции департамента содержится ссылка на отчет о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 в„– 077-2014, определенной оценщиком по заданию продавца (департамента), выполненный оценочной организацией ООО "Либра лекс", согласно которому:
- рыночная стоимость земельного участка составляет 72 795 277 рублей;
- рыночная стоимость иловых карт составляет 7 299 048 рублей 40 копеек (включая 18% НДС).
Однако цена иловых карт, указанная в отчете оценщика и пункте 2.1 проекта договора в„– 1279-р в редакции департамента в размере 7 299 048 рублей 40 копеек не соответствует цене продажи этих же иловых карт, указанной в приложении к постановлению администрации, так согласно приложению цена иловых карт без учета стоимости земельного участка составляет 80 094 325 рублей.
После получения проекта договора от 23.01.2015 в„– 1279-р в редакции департамента, общество 27.02.2015 подписало этот договор с отметкой "с учетом протокола разногласий от 27.02.2015 к проекту договора от 23.01.2015 в„– 1279-р" и протокол разногласий от 27.02.2015 к подписанному обществом проекту договора от 23.01.2015 в„– 1279-р в редакции департамента с отметкой общества "с учетом протокола разногласий от 27.02.2015 к проекту договора от 23.01.2015 в„– 1279-р".
Указанные документы общество 01.03.2015 направило по почте в адрес департамента вместе с письмом от 27.02.2015.
В письме от 27.02.2015 общество указало на то, что на основании решения суда от 22.05.2014 по делу в„– А32-9028/2014 отчуждению (приватизации) по договору от 23.01.2015 в„– 1279-р подлежат только иловые карты.
Предложенный к продаже земельный участок согласно действующему законодательству отнесен к особо охраняемым природным территориям, ограничен в обороте и не подлежит приватизации (продаже).
В протоколе разногласий к пункту 1.1 проекта договора от 23.01.2015 в„– 1279-р в редакции департамента общество также указало, что после регистрации права собственности покупателя на имущество, покупатель оформит право аренды на спорный земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Департамент не согласился с условиями общества и 11.03.2015 общество получило письмо от 11.03.2015, в котором департамент со ссылкой на положения пункта 3 статьи 1 Закона в„– 159-ФЗ, пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункты 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункты 3 - 5 статьи 27 и статью 96 Земельного кодекса Российской Федерации указал, что:
- состав имущества, подлежащего приватизации, не был предметом рассмотрения Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-9028/2014, в связи с чем, решение суда не определяет обязанность департамента включать в состав приватизируемого имущества только объект недвижимости без земельного участка, необходимого для использования недвижимого имущества;
- помимо иловых карт купле-продаже (приватизации) подлежит земельный участок, поскольку он не ограничен в обороте;
- у общества, являющегося арендатором иловых карт, отсутствуют основания для обращения в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" к собственнику земельного участка с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка;
- статьи 27 и 96 Земельного кодекса Российской Федерации не ограничивают оборотоспособность земельных участков, не входящих в земли первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны, запрет на приватизацию курортных земель законодательством не установлен;
- в соответствии с разделом "Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки" отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 в„– 077-2014, выполненного ООО "Либра лекс", заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом, любое соотнесение стоимости с частью объекта является неправомерным. В соответствии с письмом ООО "Либра лекс" от 24.12.2014 к отчету, отдельные части оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. На этом основании департамент не вправе использовать только часть сведений, имеющихся в отчете об оценке, для определения цены части имущества, явившегося предметом оценки;
- условия договора купли-продажи, предложенные обществом в протоколе разногласий к проекту договора, не соответствуют закону, в связи с чем департамент не находит оснований для изменения состава имущества, подлежащего приватизации, и цены приобретения имущества, в связи с чем департамент отклоняет протокол разногласий к договору.
Поскольку стороны не смогли самостоятельно урегулировать возникшие разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды не учли следующего.
На основании статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ).
В соответствии со статьями 12 и 13 Закона в„– 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).
Удовлетворяя требования общества, суды руководствовались ценой, указанной в отчете о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 в„– 077-2014, выполненным ООО "Либра лекс".
Вместе с тем суд кассационной инстанции считает, что указанный отчет не может быть использован при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона в„– 159-ФЗ по следующим основаниям.
Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12).
Однако суды не установили дату подачи обществом заявления о выкупе арендуемого имущества.
Из имеющейся в материалах дела выписки из отчета следует, что рыночная стоимость имущества определена по состоянию на 24.12.2014. Вместе с тем из текста решения суда от 22.05.2014 по делу в„– А32-9028/2014 усматривается, что обществу было отказано в выкупе еще 24.01.2014, соответственно заявление было подано в более ранний период.
Таким образом, рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Следовательно, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Кроме того, согласно выписке из отчета, отдельные части оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. Однако отчет оценщика не представлен в материалы дела в полном объеме.
Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном Законом в„– 159-ФЗ, обязаны руководствоваться его положениями, из которых следует, что рыночная стоимость имущества определяется на основании отчета независимого оценщика на дату заявления о выкупе арендуемого имущества и носит обязательный характер.
Рассмотрение арбитражным судом искового заявления о возложении обязанности на департамент заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого имущества не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд кассационной инстанции также учитывает, что одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены и необходимы для использования названных объектов, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Одной из форм реализации этого принципа являются положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие право приватизации, а также приобретения права аренды земельного участка собственником расположенного на нем здания, строения или сооружения.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, приобретают права на эти земельные участки. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Однако суды не исследовали вопрос о том, являются ли иловые карты самостоятельными объектами недвижимого имущества, либо они являются улучшением самого земельного участка.
Поэтому судам следует определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть объект, отличный от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанный, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно.
Поскольку решение суда и постановление апелляционной инстанции приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в силу части 2 статьи 287 названного Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить и исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и имеющие значение для правильного разрешения спора, рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 по делу в„– А32-9488/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.В.АВАРЯСКИН

Судьи
Е.И.АФОНИНА
О.Л.РАССКАЗОВ


------------------------------------------------------------------