АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2016 г. по делу в„– А32-4984/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Шишкина А.Д., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Октябрь" (ИНН 2340016756, ОГРН 1042322522681) - Яценко Н.И. (доверенность от 01.10.2015), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Чернышевич Е.Р. (доверенность от 20.10.2015), в отсутствие третьих лиц: акционерного общества фирмы "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева (ИНН 2328000083, ОГРН 1022303554635), Игнатовской С.В., Стрельцова Ф.Е., извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 (судьи Илюшин Р.Р., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу в„– А32-4984/2015, установил следующее.
ООО "Октябрь" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), в котором просило:
- признать незаконным бездействие управления по невнесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) об обременении земельного участка площадью 1252 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:17:0701000:156), расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, в границах ОАО "Октябрь", правом аренды на основании договора от 01.09.2001 аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя;
- возложить на управление обязанность внести запись в ЕГРП об обременении земельного участка арендой в пользу общества на основании договора от 01.09.2001 аренды земельных долей.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева (далее - фирма), Игнатовская С.В. и Стрельцов Ф.Е.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015, требования общества удовлетворены. Признано незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон в„– 101-ФЗ) бездействие управления, выразившееся в неосуществлении регистрации в ЕГРП арендного обременения земельного участка площадью 1252 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:17:0701000:156), расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Кущевский, в границах ОАО "Октябрь", в пользу общества на основании договора от 01.09.2001 аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей (номер записи государственной регистрации в ЕГРП 23-01.06-4.4.2001-2). Суд возложил на управление обязанность зарегистрировать в ЕГРП арендное обременение земельного участка в пользу общества. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что договор аренды исходного земельного участка заключен в установленном порядке, последующий выдел земельного участка не мог повлечь его прекращения в той его части, из которой был сформирован выделенный в счет долей участок. В связи с отсутствием доказательств наличия каких-либо возражений граждан - собственников земельных долей, за счет которых был впоследствии выделен спорный земельный участок, в отношении заключения договора аренды с обществом или отдельных условий такого договора, право аренды общества не прекращено. Отчуждение выделенного земельного участка иному лицу также не влечет прекращения арендного обременения. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества. По мнению подателя жалобы, земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:156, образованный в результате выдела из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0701000:1, является новым объектом земельных правоотношений, что свидетельствует о прекращении договора аренды в связи с изменением объекта аренды. В отношении вновь образованного земельного участка не сохраняется право аренды, ранее установленное в отношении земельного участка, из которого произведен выдел. Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды в отношении выделенного участка. Также арендные отношения могут быть восстановлены с прежним арендатором посредством заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды.
В отзыве фирма высказалась в поддержку доводов жалобы управления. Общество представило в суд отзыв, в котором просило оставить решение от 24.07.2015 и постановление от 26.10.2015 без изменения.
От Игнатовской С.В. поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие, которое судом удовлетворено.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, на основании договора от 01.09.2001, заключенного с 445 собственниками земельных долей, ОАО "Октябрь" (правопредшественник общества) являлось арендатором земельного участка общей площадью сельскохозяйственных угодий 2803, 43 га (материалы дела, т. 2, л.д. 205-284, 329-335). Земельный участок обозначен под кадастровым номером 23:17:0701000, договор аренды зарегистрирован 18.12.2001.
Земельный участок площадью 27 999 124 кв. м (кадастровый номер 23:17:0701000:1) находится в общей долевой собственности граждан (доли в размере 6,26 га каждая) и обременен арендой в пользу ОАО "Октябрь" (выписка из ЕГРП от 09.04.2015 в„– 23/001/069/2015-826; материалы дела, т. 1, л.д. 1-256).
Этой же выпиской из ЕГРП подтверждается регистрация в отношении спорного земельного участка площадью 1252 тыс. кв. м (кадастровый номер 23617:0701000:156) права собственности ЗАО фирма "Агрокомплекс", которая состоялась 28.11.2014, сведения о регистрации каких-либо обременений на данный земельный участок в реестре отсутствуют.
На основании договоров купли-продажи земельных долей Игнатовская С.В. приобретала в собственность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0701000:1 (материалы дела, т. 2, л.д. 288-304). В дело представлены копии свидетельств о регистрации права собственности Игнатовской С.В. на доли (6,26 га каждая) в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:1 (материалы дела, т. 2, л.д. 307-325).
Земельный участок с кадастровым номером 23:17:070100:156 площадью 1 252 тыс. кв. м образован из земельного участка с кадастровым номером 23:17:0701000:1 и поставлен на государственный кадастровый учет 03.06.2014 (кадастровый паспорт от 03.06.2014 в„– 2343/12/14-470434).
Данный участок формировался из земельного участка с кадастровым номером 23:17:0701000:1 в счет земельных долей, принадлежащих Игнатовской С.В.
По договору купли-продажи от 17.09.2014 Игнатовская С.В. продала Стрельцову Ф.Е. земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0701000:156 (материалы дела, т. 2, л.д. 307-325).
Земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:156 на основании договора купли-продажи от 14.11.2014, заключенного со Стрельцовым Ф.Е., приобретен в собственность фирмой. В пункте 2 данного договора указано, что земельный участок приобретен Стрельцовым Ф.Е. на основании договора купли-продажи от 17.09.2014 (материалы дела, т. 2, л.д. 11-13).
Кущевский отдел управления приостановил государственную регистрацию арендного обременения в пользу общества на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:156, поскольку право аренды заявителя подтверждено только на участок с кадастровым номером 23:17:0701000:1, а физические лица, указанные в приложении к договору аренды, не являются собственниками земельного участка с кадастровым номером 23:17:0701000:156 (материалы дела, т. 2, л.д. 326-328).
Общество, полагая, что управление допустило незаконное бездействие, обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если она полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают принадлежащие ей права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:156 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат регулированию нормами Земельного кодекса, а также Закона в„– 101-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций установили, что дополнительным соглашением от 02.07.2011 к договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.09.2011 собственники земельных долей и общество внесли изменения в первоначальный договор аренды, уточнив кадастровый номер земельного участка (23:17:0701000:1), а также продлив срок действия договора аренды на 10 лет. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано управлением 20.01.2011 (материалы дела, т. 2, л.д. 81-95).
Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0701000:1 от 02.07.2011, за продление договора аренды указанного земельного участка на 10 лет проголосовали 189 участников долевой собственности на земельный участок, присутствующие на собрании и владеющие в совокупности 98,5% долей в праве общей собственности на земельный участок об общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании. Проголосовавших "против" не было. При этом Игнатовская Г.Ф. и Ахметов М.С. (по доверенности от Кудрявцева А.В.), владеющие в совокупности 1,5% долей в праве общей собственности на земельный участок от общего числа долей, которыми обладали присутствующие на собрании, воздержались при голосовании по вопросу заключения дополнительного соглашения (материалы дела, т. 2, л.д. 96-204).
Таким образом, проголосовавших "против" продления договора аренды исходного земельного участка среди участников долевой собственности не было, тогда как согласно пункту 5 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ участник долевой собственности должен выразить свое несогласие с передачей земельного участка в аренду.
С учетом установленных обстоятельств суды правомерно указали, что участники общей долевой собственности на спорный земельный участок выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду обществу, поэтому основания для прекращения договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Закона в„– 101-ФЗ отсутствуют.
С учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие таких условий, в отсутствие прямого регулирования Законом в„– 101-ФЗ спорной ситуации, суды правомерно руководствовались нормами Земельного и Гражданского кодексов.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, дальнейшая продажа выделенного и уже находящегося в аренде у общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды.
Доводы кассационной жалобы управления о прекращении договора аренды, основанные на нормах пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, не могут быть приняты судом округа в силу следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как полагает податель жалобы.
В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 в„– 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка предусмотрен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ).
В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок.
Поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования общества (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Иные доводы жалобы управления суд кассационной инстанции не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Нормы материального права суды применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения решения и постановления. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 по делу в„– А32-4984/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.Д.ШИШКИН


------------------------------------------------------------------