АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. по делу в„– А53-5605/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Аверьянова Александра Константиновича (ИНН 612601962104, ОГРНИП 306612616700011) и его представителя - Аверьяновой А.А. (доверенность от 12.02.2013), от ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тарасенко Петра Николаевича (ИНН 612600426830, ОГРНИП 312617924900030) - Левченко Н.Н. (доверенность от 01.11.2015) и Цацулина А.В. (доверенность от 21.07.2015), в отсутствие представителей ответчика - комитета по имуществу Орловского района Ростовской области (ИНН 6126009228, ОГРН 1026101453883), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тарасенко Петра Николаевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2015 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу в„– А53-5605/2015, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Аверьянов Александр Константинович (далее - глава хозяйства-1) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тарасенко Петру Николаевичу (далее - глава хозяйства-2), комитету по имуществу Орловского района Ростовской области (далее - комитет) о признании недействительным договора от 27.11.2014 в„– 181 купли-продажи земельного участка площадью 20 979 кв. м с кадастровым номером 61:29:0600001:1587, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, х. Майорский, примерно в 1 км от ориентира по направлению на северо-восток (далее - договор купли-продажи, земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600001:1587), о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 в собственность муниципального образования, восстановления сведений о нем в государственном кадастре недвижимости и исключения сведений о земельных участках площадью 409 кв. м с кадастровым номером 61:29:0600001:1601 и площадью 20 570 кв. м с кадастровым номером 61:29:0600001:1602, расположенных по адресу: Ростовская область, Орловский район, х. Майорский, примерно в 1 км от ориентира по направлению на северо-восток (далее - земельные участки с кадастровыми номерами 61:29:0600001:1601, 61:29:0600001:1602), о взыскании с комитета в пользу главы хозяйства-2 уплаченной по договору купли-продажи выкупной стоимости в сумме 12 143 рублей 70 копеек (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Глава хозяйства-2 подал встречный иск к главе хозяйства-1 и комитету о признании недействительным договора купли-продажи в части земельного участка, непосредственно занятого принадлежащим на праве собственности главе хозяйства-1 помещением.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2015 договор купли-продажи признан недействительным (ничтожным), в удовлетворении остальной части первоначального иска и встречного иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. На земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 находятся принадлежащие главе хозяйства-1 на праве собственности помещения. Оспариваемой сделкой нарушено исключительное право главы хозяйства-1 как собственника объектов недвижимости на приватизацию необходимого для их эксплуатации земельного участка. Встречный иск подан к ненадлежащему ответчику, поскольку глава хозяйства-1 не является стороной по договору купли-продажи. Признанием недействительным договора купли-продажи в целом устраняется спор относительно его части. Выделом части земельного участка под помещением главы хозяйства-1 не устраняются пороки оспариваемого договора. Незаконное первичное формирование земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 препятствует восстановлению в государственном кадастре недвижимости сведений о нем. Вопрос о возврате уплаченной выкупной стоимости должен решаться с учетом подлежащей удержанию платы за пользование земельным участком. Взаимные притязания в связи с ничтожностью оспариваемой сделки могут быть урегулированы в рамках самостоятельного иска. Снятие с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:0600001:1601, 61:29:0600001:1602 может быть осуществлено только после оспаривания в судебном порядке права собственности на них.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 производство по апелляционным жалобам Николаевой Галины Александровны, Тарасенко Марины Николаевны прекращено в связи тем, что обжалуемым судебным актом не затрагиваются их права, решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2015 оставлено без изменения. Согласившись с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также указал, что требование о возврате комитетом главе хозяйства-2 уплаченных по недействительному договору денежных средств не направлено на защиту субъективного права главы хозяйства-1. Глава хозяйства-2 в момент заключения договора купли-продажи и на дату возбуждения производства по настоящему делу обладал статусом индивидуального предпринимателя. Отсутствие во вводной части договора купли-продажи указания на указанный статус не отрицает экономический характер возникших правоотношений. Спор отвечает критериям подведомственности дел арбитражным судам.
Глава хозяйства-2 обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, считая, что глава хозяйства-1 не обладает правом на оспаривание договора купли-продажи, такое оспаривание не восстановит его нарушенные права, спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, при заключении договора купли-продажи глава хозяйства-2 выступал как физическое лицо, ни он, ни глава хозяйства-1 не занимаются предпринимательской деятельностью на земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:1587, подведомственность спора суду общей юрисдикции подтверждена апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 02.06.2015 по делу в„– 33-7934/2015. По мнению заявителя кассационной жалобы, рассмотрение спора невозможно без установления обстоятельств, связанных с наличием (отсутствием) у главы хозяйства-1 6/11 долей в общей долевой собственности на расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 здание, делимостью (неделимостью) земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 (для чего необходимо проведение судебной землеустроительной экспертизы), глава хозяйства-1 использует большую часть исходного земельного участка площадью 42 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:29:0600001:154, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, х. Майорский, примерно в 1 км от ориентира по направлению на северо-восток (далее - земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600001:154), в результате раздела которого его площадь уменьшена до 20 942 кв. м и образован земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600001:1587, комитет не обладал сведениями о расположении на земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 недвижимого имущества главы хозяйства-1, судами не решен вопрос о последствиях ничтожности договора купли-продажи, не определено лицо, в чью собственность переходит земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600001:1587, что свидетельствует о неисполнимости обжалуемых судебных актов. Глава хозяйства-2 полагает, что ему необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства по причине его временной нетрудоспособности.
В отзыве на кассационную жалобу истец просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей глав хозяйств-1,-2, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы Орловского района Ростовской области от 29.07.1997 в„– 499 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 29.04.2005 зарегистрировано право общей совместной собственности главы хозяйства-1 и членов его семьи на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600001:154, площадь которого составляла 42 тыс. кв. м и кадастровый учет которого был осуществлен 22.11.2004 (свидетельство о государственной регистрации прав от 29.04.2005 серии 61 АБ в„– 062564). На земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:154 располагалось одноэтажное нежилое здание животноводческого корпуса общей площадью 2736,4 кв. м (литера Г; далее - нежилое здание). Вступившим в законную силу решением Орловского районного суда Ростовской области от 19.06.2008 по иску Карпенко А.В. в реестре аннулирована запись регистрации права общей совместной собственности главы хозяйства-1 и членов его семьи на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600001:154.
Вступившим в законную силу решением Орловского районного суда Ростовской области от 28.10.2010 прекращено право общей долевой собственности Карпенко А.В., главы хозяйства-1 и членов его семьи на нежилое здание, произведен раздел нежилого здания на две части. Для обустройства в изолированные помещения путем строительства кирпичной перегородки на расстоянии 41,84 м от восточного торца нежилого здания Карпенко А.В. выделено в собственность часть нежилого здания площадью 870,67 кв. м (соответствует 7/22 долям в праве общей долевой собственности), а в общую долевую собственность Карпенко А.В., главы хозяйства-1 и членов его семьи - часть нежилого здания площадью 1865,7 кв. м (соответствует 15/22 долям в праве общей долевой собственности).
На основании договора купли-продажи от 20.08.2014 часть нежилого здания (нежилое помещение) площадью 377,4 кв. м (соответствует 3/22 долям в праве общей долевой собственности) находится в индивидуальной собственности главы хозяйства-1, а на основании соглашения об определении долей и разделе находящегося в совместной собственности имущества от 20.03.2014 главе хозяйства-1 и членам его семьи принадлежат 6/11 (12/22) долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание (свидетельства о государственной регистрации права от 02.09.2014 серии 61-АИ в„– 558960, от 04.04.2014 серии 61-АИ в„– 389424).
По договору купли-продажи от 25.02.2014 Карпенко А.В. (продавец) продал главе хозяйства-2 (покупатель) помещения площадью 869,5 кв. м в нежилом здании. Переход права зарегистрирован 12.03.2014 (запись регистрации в„– 61-61-35/003/2014-291).
В результате принятия комитетом решения от 20.05.2014 в„– 174 о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:154 (площадью 42 тыс. кв. м) его площадь уменьшена до 20 942 кв. м и образован земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600001:1587.
На основании решения комитета от 24.11.2014 в„– 392 комитет (продавец) и глава хозяйства-2 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 12.12.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 12.12.2014 серии 61-АИ в„– 761088). В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 образованы земельные участки с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами 61:29:0600001:1601, 61:29:0600001:1602, право собственности на которые зарегистрировано за главой хозяйства-2 (свидетельства о государственной регистрации права от 21.03.2015 серии 61-АИ в„– 999915, 999916).
Принадлежащие главам хозяйств объекты недвижимости представляют собой помещения в нежилом здании, располагавшемся на земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:1587. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу апелляционным определением Ростовского областного суда от 08.10.2015 по делу в„– 33-15663/2015 по иску главы хозяйства-2 к главе хозяйства-1, комитету и администрации Майорского сельского поселения о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600001:1602. Нежилое здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 61:29:0600001:154, 61:29:0600001:1587, граница которых проходит под зданием таким образом, что помещения площадью 377,4 кв. м и 869,5 кв. м, принадлежащие главам хозяйств-1,-2 располагались в границах земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587.
Названные обстоятельства явились основанием обращения главы хозяйства-1 в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Принимая судебные акты в обжалуемой части, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Гражданский кодекс) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В случае, если помещения в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункты 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.03.2015 редакции; далее - Земельный кодекс). Сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка. В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 в„– 82-О отмечено, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 в„– 4275/11, от 02.10.2012 в„– 5361/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них. При наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Статья 36 Земельного кодекса не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность. Собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы. Если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, обратившись в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
Наличие на земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 нежилого здания, помещения в котором принадлежат главам хозяйств-1,-2, и отсутствие доказательств совместного обращения глав хозяйств-1,-2 в уполномоченный орган с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 в общую долевую собственность препятствовали комитету в принятии решения о предоставления этого участка в единоличную собственность главы хозяйства-2 и в заключении оспариваемого договора купли-продажи. Заключенным в противоречие вышеприведенным нормам и разъяснениям договором купли-продажи нарушены права и законные интересы главы хозяйства-1, не являющегося стороной оспариваемой сделки. Глава хозяйства-1 обладает правом на оспаривание договора купли-продажи. В результате такого оспаривания восстановлено положение, при котором у собственников помещений в расположенном на земельном участке нежилом здании отсутствуют препятствия в реализации исключительного права на приватизацию такого земельного участка в установленном земельным законодательством порядке. Отсутствие между собственниками помещений расположенного на земельном участке нежилого здания договоренности о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, недоказанность раздела нежилого здания на самостоятельные объекты недвижимости (части зданий) и регистрации права собственности глав хозяйств-1,-2 на них свидетельствуют о наличии у главы хозяйства-1 подлежащего судебной защите интереса в оспаривании договора купли-продажи в целом.
Рассмотрение спора между осуществляющими предпринимательскую деятельность главами хозяйств, обладавшими на момент возбуждения производства по делу статусом предпринимателя, о правах на земельный участок, в качестве разрешенного использования которого указано размещение производственной базы, приобретенный главой хозяйства-2 в целях эксплуатации помещений в нежилом здании животноводческого корпуса, в силу положений статей 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса, входит в компетенцию арбитражного суда. Соответствующий вывод не противоречит содержанию апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 02.06.2015 по делу в„– 33-7934/2015, возбужденному по иным предмету и основаниям. В рамках настоящего дела не оспаривалось право главы хозяйства-1 на 6/11 долей в общей долевой собственности на нежилое здание. Возможные варианты раздела земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 могут быть установлены сторонами во внесудебном порядке при достижении ими договоренности о приобретении названного участка в собственность. Довод кассационной жалобы об использовании главой хозяйства-1 большей части исходного земельного участка площадью 42 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:29:0600001:154 свидетельствует о наличии между сторонами неразрешенных противоречий не только в вопросе раздела земельного участка с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 на земельные участки с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами 61:29:0600001:1601, 61:29:0600001:1602, но и о несогласованности первичного раздела исходного земельного участка площадью 42 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:29:0600001:154. Разрешение указанных противоречий должно осуществляться в рамках отдельного производства. Отсутствие у комитета сведений о расположении на земельном участке с кадастровым номером 61:29:0600001:1587 недвижимого имущества главы хозяйства-1, так же как формирование из спорного участка земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:0600001:1602 и 61:29:0600001:1601 не устраняют выявленные пороки договора купли-продажи, не исцеляю его.
Суды обоснованно заключили, что восстановление права собственности продавца (муниципального образования в лице комитета) на сформированный с нарушением закона земельный участок не приведет к восстановлению нарушенных прав главы хозяйства-1 на приобретение в собственность либо аренду земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимого для их использования. Формирование нового земельного участка либо новых земельных участков, необходимых каждому из сособственников помещений в нежилом здании для эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости выходит за пределы применения последствий недействительности договора купли-продажи. Договор купли-продажи признан недействительным полностью, в силу чего основания для признания его недействительным в части отсутствуют. Кроме того, истец, не являющийся стороной по договору купли-продажи, не является надлежащим ответчиком по встречному иску.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 по делу в„– А53-5605/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------