АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. по делу в„– А32-9777/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Магри" (ИНН 2312005590, ОГРН 1032307159686) - Вагановой Э.В. (доверенность от 27.01.2016), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу в„– А32-9777/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Магри" (далее - общество) о взыскании 2 507 749 рублей 07 копеек долга по арендной плате за период с 01.03.2014 по 31.07.2015 и 192 778 рублей 58 копеек неустойки за просрочку оплаты в период с 11.01.2014 по 10.07.2015 (требования уточнены; л.д. 140).
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору от 11.12.2013 в„– 4300020502.
Общество предъявило к ответчику встречный иск, в котором просило:
- признать недействительным приложение к договору от 11.12.2013 в„– 4300020502 аренды земельного участка о расчете арендной платы на основании кадастровой стоимости (в части размера ставки арендной платы);
- изложить расчет арендной платы с применением в формуле расчета величины "С" - ставка арендной платы - 0,6% (пункт 3, земельные участки для целей жилищного строительства);
- изменить размер ставки арендной платы с 1,5% до 0,6% (требования уточнены; л.д. 121-128).
Определением от 01.07.2015 встречный иск принят судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным (л. д. 109).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Признано недействительным (ничтожным) приложение к договору от 11.12.2013 в„– 4300020502 аренды земельного участка (кадастровый номер 23:43:04110055:8) в части размера ставки арендной платы. Суд установил в приложении к договору ставку арендной платы ("С"), равную 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка. Суды пришли к выводу о том, что спорный участок используется обществом для целей жилищного строительства, поэтому при определении размера арендной платы по договору следует руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 в„– 50). Спорный земельный участок предназначен для строительства двух трехподъездных многоэтажных домов с отдельно стоящей подземно-надземной автостоянкой на 50 машино-мест и пристроенной котельной. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана исходя из видов разрешенного использования земельного участка - для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. В пункте 3 приложения в„– 2 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50 ставка 0,6% соответствует разрешенному использованию земельного участка (для целей жилищного строительства). При применении данной ставки у общества отсутствует задолженность по арендной плате, что влечет отказ в удовлетворении первоначального иска. С учетом положений статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) суды удовлетворили встречный иск общества, установив в приложении к договору ставку арендной платы ("С") в размере 0,6% (пункт 3, земельные участки для целей жилищного строительства). Доводы жалобы администрации о том, что участок также предоставлен для строительства отдельно стоящей подземно-надземной автостоянки на 50 машино-мест и пристроенной котельной (второй вид разрешенного использования) отклонены судом апелляционной инстанции. Из материалов дела следует, что отдельно стоящая подземно-надземная автостоянка на 50 машино-мест и пристроенная котельная не могут считаться отдельным видом разрешенного использования, а неразрывно связаны с основным объектом жилищного строительства и предназначены для обеспечения его деятельности. Котельная в силу своего функционального назначения является объектом инфраструктуры жилых домов, предназначенным для обеспечения коммунальными услугами. В соответствии с пунктом 494 подраздела III.5.5 раздела III решения городской Думы г. Краснодара от 19.07.2012 в„– 32 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар" при проектировании многоквартирных домов в границах земельного участка многоквартирного дома следует предусматривать места для хранения и парковки автомобилей жителей из расчета на одну квартиру не менее одного машино-места в историческом центре города Краснодара, не менее 0,75 машино-места - на остальной территории муниципального образования город Краснодар.
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Истец просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Спорный земельный участок предоставлен арендатору с более чем одним видом разрешенного использования. В соответствии с пунктом 2.2 постановления от 27.01.2011 в„– 50 размер годовой арендной платы за использование земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. Земельный участок предоставлен обществу для строительства двух трехподъездных многоэтажных домов с отдельно стоящей подземно-надземной автостоянкой на 50 машино-мест и пристроенной котельной, следовательно, для расчета арендной платы необходимо применять ставку в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Администрация и общество 11.12.2013 заключили договор аренды спорного земельного участка, в соответствии с пунктом 2.3 которого арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 10.12.2013 по 10.12.2016) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действовавшим в период фактического использования или владения участком, который оформляется приложением к договору. В нарушение условий договора обязанность по своевременному внесению арендных платежей ответчик надлежащим образом не исполнил. Судебные инстанции, удовлетворяя встречный иск, не учли правила пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса, в силу которых заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. Суды не учли, что при предъявлении встречного иска к администрации общество нарушило претензионный порядок урегулирования спора, поскольку в поступивших от ответчика письмах отсутствовало предложение внести изменения в существенные условия договора путем подписания двустороннего соглашения.
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, на основании постановления от 10.12.2013 в„– 9522 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 11.12.2013 заключили договор в„– 4300020502 аренды земельного участка площадью 9600 кв. м (кадастровый номер 23:43:0411055:8), расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Фадеева, д. 425 (л. д. 12-25). Участок предоставлен для строительства двух трехподъездных многоэтажных домов с отдельно стоящей подземно-надземной автостоянкой на 50 машино-мест и пристроенной котельной (пункт 1.3). Расчет арендной платы приведен в приложении к договору и составлен в соответствии с постановлением от 27.01.2011 в„– 50 (от кадастровой стоимости земельного участка) с применением ставки арендной платы для прочих земельных участков, равной 1,5% (пункт 2.1 договора).
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи (л. д. 24). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с кадастровым паспортом от 24.09.2013 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 146 159 520 рублей, вид разрешенного использования - для строительства двух трехподъездных многоэтажных жилых домов с отдельно стоящей подземно-надземной автостоянкой на 50 машино-мест и пристроенной котельной (л. д. 19).
Администрация направила в адрес общества претензию от 07.08.2014, в которой предложила оплатить долг по арендной плате и неустойку (л. д. 26, 27).
Поскольку требования претензии арендатор не исполнил, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании долга и неустойки по договору от 11.12.2013 в„– 4300020502.
Арендатор, полагая, что договор в части примененной арендодателем ставки арендной платы не соответствует закону, предъявил к администрации встречный иск.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор от 11.12.2013 в„– 4300020502 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению арендодателем (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).
Сведения о завершении процедуры разграничения государственной собственности в отношении спорного земельного участка отсутствуют, следовательно, суды при определении размера ставки, подлежащей применению в данном случае, правомерно руководствовались нормами постановления от 27.01.2011 в„– 50.
В соответствии с пунктом 3 приложения в„– 2 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50 ставка в размере 0,6% от кадастровой стоимости применяется при расчете арендной платы за земельные участки, приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства, за исключением земельных участков для индивидуального жилищного строительства, в случае, если построенные на таких земельных участках по истечении 3-х лет с даты предоставления объекты недвижимости не введены в эксплуатацию.
Судебные инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к правильному выводу о том, что спорный земельный участок предназначен для жилищного строительства, с применением при расчете арендной платы ставки, указанной в пункте 3 приложения в„– 2 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50.
Доводы о необходимости применения при расчете арендной платы по договору положений пункта 2.2 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 в„– 50, а также ставки для прочих земельных участков (1,5%) суды правомерно отклонили исходя из содержания представленной в дело проектной и разрешительной документации (л. д. 57-64, 94-99, 113-120, 151).
Поскольку с учетом произведенных арендатором платежей (л. д. 65-79) и примененной ставки арендной платы в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в заявленный период долг у общества отсутствует (л. д. 148-150), суды правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы администрации о необходимости применения положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса арбитражный суд округа отклоняет, поскольку из содержания представленной в материалы дела переписки следует, что общество обращалось в отраслевое подразделение администрации с заявлением о применении ставки арендной платы в размере 0,6% от кадастровой стоимости (л. д. 90-92). Требование об установлении (применении) по договору, арендная плата по которому является регулируемой, ставки арендной платы в соответствии с положениями нормативного правового акта не может быть квалифицировано в качестве злоупотребления правом (недобросовестного поведения).
По этим же основаниям не принимается и довод администрации о несоблюдении арендатором досудебного порядка урегулирования спора.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили встречные требования общества.
Причины для отмены решения от 15.09.2015 и постановления от 25.11.2015 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судебных инстанций, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса.
Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.
Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 по делу в„– А32-9777/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------