АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. по делу в„– А53-14762/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Нестеренко Андрея Александровича (ИНН 616710327879, ОГРНИП 308616736200035), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нестеренко Андрея Александровича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.09.2015 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу в„– А53-14762/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Нестеренко А.А. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора перенайма от 05.12.2014 в„– 1, изложенного в сообщении от 18.03.2015 в„– 61/001/048/2015-1455, и возложении обязанности произвести государственную регистрацию.
Решением от 04.09.2015, оставленным без изменения постановлением от 28.10.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, предприниматель представил в регистрирующий орган достаточно документов, свидетельствующих о согласовании сторонами предмета договора перенайма и предмета аренды, применительно к техническим характеристикам объекта.
В отзыве на кассационную жалобу акционерное общество "Тандер" указало на незаконность обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Из материалов дела видно и суды установили, что 06.02.2015 представитель предпринимателя обратился в управление с заявлением о регистрации договора перенайма недвижимого имущества от 05.12.2014 в„– 1. В качестве правоустанавливающего документа представлен заключенный в простой письменной форме договор перенайма недвижимого имущества в„– 1, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Проспект" передало предпринимателю права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 23.08.2010 в„– ГК/24/3574/10 часть нежилого помещения в„– 1 площадью 1020 кв. м, являющегося частью здания гипермаркета "Магнит" с площадью 11 057,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Батайск, ул. М. Горького, 285. Сведения о постановке на государственный кадастровый учет арендуемой площади части помещения в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.
В связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации государственный регистратор принял решение о приостановлении государственной регистрации на срок 1 месяц.
Письмом от 18.03.2015 в„– 61/001/048/2015-1455 предпринимателю отказано в государственной регистрации спорного договора по основаниям, предусмотренным пунктом 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ). Представленные документы по содержанию не соответствуют действующему законодательству. Не допускается государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, неучтенного в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".В течение срока приостановления предприниматель не представил представить сведения о постановке на кадастровый учет части помещения, являющейся предметом спорного договора.
Не согласившись с указанным отказом управления, предприниматель обратился в суд.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в порядке, установленном Законом в„– 122-ФЗ. В силу статьей 16, 17 названного Закона государственная регистрация прав носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались следующим.
06 февраля 2015 года представитель предпринимателя обратился в управление с заявлением о государственной регистрации договора перенайма недвижимого имущества (нежилого помещения площадью 1 020 кв. м, которое является частью здания гипермаркета "Магнит" площадью 11 057,4 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М. Горького, 285). В качестве документов-оснований предоставил договор перенайма недвижимого имущества от 05.12.2014 в„– 1, протокол от 05.12.2014 в„– 15 и согласие от 22.12.2014.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). К договору перенайма по договору аренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона в„– 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади (пункт 3 статьи 26 Закона в„– 122-ФЗ).
Суды указали на то, что если в аренду сдается часть здания, то к договору аренды прилагается кадастровый паспорт на соответствующую часть здания, если в деле правоустанавливающих документов отсутствует кадастровый паспорт данной части здания. В государственном кадастре отсутствуют сведения относительно спорной части недвижимого имущества.
Приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 в„– 504 утверждены новые формы кадастровых паспортов, предусматривающие специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях помещения. На момент обращения предпринимателя (06.02.2015) в регистрирующий орган за государственной регистрацией спорного договора перенайма на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых могли быть отражены сведения о частях помещения в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что требование регистрирующего органа представить кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду, в котором отражены сведения о кадастровом учете части помещения, передаваемой в аренду в соответствии с договором аренды от 23.08.2010 в„– ГК/24/3574/10, является законным.
В абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Суды не установили отсутствие в регистрационном деле кадастрового паспорта на здание, частью которого является спорное помещение. Таким образом, вывод судов об отказе в удовлетворении заявленных требований является преждевременным.
Поскольку решение суда и постановление апелляционной инстанции приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в силу части 2 статьи 287 названного Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить и исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применить нормы права, после чего после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу в„– А53-14762/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Р.А.АЛЕКСЕЕВ

Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Е.И.АФОНИНА


------------------------------------------------------------------