АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. по делу в„– А63-4732/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Раздолье" (ИНН 2635100040, ОГРН 1072635007433) - Корзун В.И. (доверенность от 10.04.2015), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН 2635134160, ОГРН 1102635006462) - Пастельняк Ж.О. (доверенность от 23.03.2015), рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу в„– А63-4732/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Раздолье" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - управление) о признании незаконным выраженного в письме от 18.03.2015 в„– 2051/04 отказа управления в заключении договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 127 090 151 кв. м (кадастровый номер 26:11:000000:460), местоположение: Ставропольский край, Шпаковский район, в границах МО Татарского сельсовета, ГУП ОПХ "Ставрополец", разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460), а также о возложении на управление обязанности принять распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность и заключить с обществом договор купли-продажи спорного земельного участка по выкупной цене 1 620 399 рублей 43 копейки.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015, заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным решение управления об отказе в заключении с обществом договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460. На управление возложена обязанность принять решение о предоставлении участка в собственность и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка площадью 127 090 151 кв. м с кадастровым номером 26:11:000000:460. Судебные акты мотивированы тем, что общество (собственник объектов недвижимости) вправе приобрести в собственность испрашиваемый земельный участок. Заявитель приобрел данные объекты недвижимости по итогам реализации имущества предприятия на торгах в ходе конкурсного производства. Имущественный комплекс обанкротившегося предприятия создавался, использовался и мог быть приватизирован как объект, предназначенный для производства продукции. Входящее в его состав движимое имущество выполняет вспомогательную функцию при осуществлении деятельности, при этом предприятие, как имущественный комплекс, не могло осуществлять свою деятельность без соответствующих элементов инфраструктуры или иного движимого имущества. Общество имеет право на формирование и выкуп земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Общество вместе с заявлением представило в управление полный пакет необходимых документов. Отказ управления в приватизации такого земельного участка, не ограниченного в обороте, не зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, не соответствует требованиям действующего законодательства.
Управление обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Податель жалобы указывает, что общество в установленном порядке не доказало факт нахождения принадлежащих ему объектов на испрашиваемом участке. Поскольку площадь земельного участка превышает 10 га, управление направило в адрес Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - агентство) заявление общества. По поручению агентства управление уведомило общество о невозможности предоставления в собственность испрашиваемого земельного участка. Оспариваемый отказ является законным, поскольку основан на содержании документов, представленных заявителем.
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В заседании представитель управления поддержал доводы жалобы, представитель заявителя просил оставить без изменения решение и постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение и постановление апелляционной инстанции подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежал земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 131 445 600 кв. м (кадастровый номер 26:11:0:0460), местоположение которого установлено относительно ориентира Ставропольский край, Шпаковский район, в границах ГУП ОПХ "Ставрополец", расположенного в границах участка.
На основании договора от 17.04.2007 в„– 212 земельный участок с кадастровым номером 26:11:0:0460 (общей площадью 13 144, 56 га, из них: богарная пашня - 3385,7 га, орошаемая пашня - 197 га, пастбища - 5835,92 га, сенокосы - 1887,92 га, другие сельскохозяйственные угодья - 234,4 га, не оплачиваемые угодья - 1603,62 га) предоставлен управлением в аренду ГУП ОПХ "Ставрополец" Ставропольского научно-исследовательского института животноводства и кормоводства (далее - предприятие; т. 1, л. д. 16 - 23).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2003 по делу в„– А63-3973/2002-С5 предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
Предприятие в лице конкурсного управляющего (продавец) и общество (покупатель) 23.05.2007 заключили договор купли-продажи объектов недвижимого имущества (т. 1, л.д. 24 - 30).
Предприятие и общество 23.05.2007 также заключили договор передачи прав и обязанностей по договору от 17.04.2007 в„– 212 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (т. 1, л.д. 31, 32).
Управление 14.08.2014 приняло распоряжение в„– 787 о разделе земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 на 26 самостоятельных земельных участков с сохранением исходного земельного участка (т. 1, л.д. 34 - 37).
Согласно распоряжению управления от 06.11.2014 в„– 1067 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Раздолье" названный раздел земельного участка выполнен в целях образования земельных участков с кадастровыми номерами: 26:11:071503:29, 26:11:000000:614, 26:11:071702:216, 26:11:071702:215, 26:11:071801:8, 26:11:071801:7, 26:11:071801:6, 26:11:000000:6421, 26:11:070703:13, 26:11:071704:2, 26:11:000000:6426, 26:11:000000:6425, 26:11:071301:18, 26:11:000000:6427, 26:11:071301:17, 26:11:000000:6424, 26:11:071002:4, 26:11:000000:6423, 26:11:070802:3, 26:11:070802:2, 26:11:071704:3, 26:11:071702:218, 26:11:000000:6422, 26:11:071702:217, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам; земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6420, который занят объектами водного, лесного фонда, дорогами общего пользования; а также с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 в измененных границах (т. 1, л.д. 38, 39).
Земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:000000:460 в измененных границах (площадь 127 090 151 кв. м) принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2014 серии 26-АИ в„– 901627 (т. 1, л.д. 50).
Управление (арендодатель) и общество (арендатор) 07.11.2014 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 17.04.2007 в„– 212 (т. 1, л.д. 40 - 43).
Общество 10.12.2014 обратилось в управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 (т. 1, л. д. 11 - 13).
В письме от 18.03.2015 в„– 2051/04 управление со ссылкой на поручение агентства от 05.03.2015 в„– 2434 сообщило обществу об отсутствии оснований для предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 (т. 1, л. д. 141 - 145).
Общество, полагая, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка не соответствует требованиям закона, обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Кодекса основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Общество просило предоставить в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 127 090 151 кв. м (кадастровый номер 26:11:000000:460), на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости (склады, автовесовая, бойня, зернохранилище, телятник, коровники, телятник, домик животновода).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1, 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется данным Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В то же время названный Федеральный закон не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; далее - Закон в„– 101-ФЗ).
Таким образом, образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.
Пункты 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса предусматривали, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).
По смыслу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса изготовление и утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории являются начальными этапами процедуры предоставления в порядке статьи 36 Земельного кодекса земельного участка в собственность или в аренду собственнику объекта недвижимости. Названное право напрямую связано с наличием на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости.
После 01.03.2015 порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, регламентируется статьями 39.14, 39.17 и 39.20 Земельного кодекса.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 в„– 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
В обоснование доводов о том, что для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости необходим земельный участок площадью 127 090 151 кв. м общество представило заключение от 18.12.2014, подготовленное ООО "Геозем", а также заключение кадастрового инженера от 03.11.2014.
В то же время содержание названных документов не свидетельствует о том, что заявитель обосновал размер площади испрашиваемого земельного участка (12 709, 0151 га) при том, что совокупная площадь принадлежащих заявителю объектов недвижимости составляет 23 021,9 кв. м (т. 1, л.д. 56 - 75).
Обстоятельства реализации имущества предприятия в процедуре конкурсного производства суды не исследовали, поэтому выводы о том, что общество приобрело предприятие, как имущественный комплекс, и имеет право на формирование и выкуп земельного участка под всеми входящими в него объектами, не соответствует содержанию представленных в дело доказательств (пункт 1.4 договора купли-продажи от 23.05.2007; т. 1, л.д. 24 - 30).
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 в„– 11) разъяснено, что предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 в„– 13535/10 и от 03.06.2014 в„– 1152/14 изложены следующие правовые позиции. Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса. Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут.
Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 13 постановления от 24.03.2005 в„– 11, в рассматриваемом случае предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, должны определяться исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Нормы определения потребностей в сельскохозяйственных угодьях для содержания поголовья крупного рогатого скота (т. 1, л.д. 53 - 55) не могут подтверждать необходимость включения в площадь земельного участка, требуемого для эксплуатации объектов недвижимости, арендуемых заявителем пахотных земель (пашня) и иных сельскохозяйственных угодий, для которых действующим на момент подачи заявления законодательством предусматривался специальный порядок предоставления в собственность (пункт 4 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ; т. 1, л.д. 21, 77).
Доводы управления о нахождении на территории испрашиваемого земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, не получили надлежащей судебной оценки с учетом содержания совокупности представленных в дело доказательств (т. 1, л.д. 174 - 209).
Таким образом, суды удовлетворили требование общества о предоставлении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 127 090 151 кв. м, граница которого состоит из 31 контура (т. 1, л.д. 212), без исследования и оценки доказательств, подтверждающих необходимость использования участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе и в заявленных целях.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы сделаны при неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, а арбитражный суд округа в силу своих полномочий лишен возможности устанавливать факты и оценивать доказательства, решение и постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам управления об отсутствии оснований для предоставления в собственность испрашиваемого земельного участка, оценить отказ на предмет его соответствия нормам применимого в спорный период законодательства, установить иные имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить заявление с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 по делу в„– А63-4732/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------