АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2016 г. по делу в„– А53-31237/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от ответчика - администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743) - Янина В.В. (доверенность от 28.04.2016), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Ивановой Натальи Анатольевны (ИНН 616302554560, ОГРНИП 304616334500021), третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационной жалобу индивидуального предпринимателя Ивановой Натальи Анатольевны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2016 по делу в„– А53-31237/2015 (судьи Мисник Н.Н., Галов В.В., Ильина М.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Иванова Н.А. (далее - предприниматель) обратилась к администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) со следующими исковыми требованиями:
- прекратить право общей долевой собственности на жилой дом, литера А, площадью 138,9 кв. м, в том числе жилой 68,8 кв. м, жилой дом, литер Б, площадью 73,7 кв. м, в том числе жилой 44,8 кв. м, жилой дом, литера В, площадью 253,3 кв. м, в том числе жилой 168,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Серафимовича, 11/28;
- признать за предпринимателем право собственности на нежилое здание площадью 253,3 кв. м, расположенное по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 11/28, кадастровый номер 61:44:0050611:161 (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2016 исковые требования удовлетворены.
Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, в иске отказать, ссылаясь на следующие обстоятельства: предпринимателем не соблюден порядок перевода жилого помещения в нежилое; истец обратился с ненадлежащим иском о признании права, не привел каких-либо доводов относительно нарушения или оспаривания его прав администрацией, спор подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 12.06.2016 решение от 09.03.2016 отменено в части прекращения права общей долевой собственности на жилой дом (литера В), площадью 253,3 кв. м, в том числе жилой 168,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Серафимовича, 11/28, и в части признания за предпринимателем права собственности на нежилое здание площадью 253,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 11/28, кадастровый номер 61:44:0050611:161, в удовлетворении указанных требований отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
В связи с частичной отменой судебного решения его резолютивная часть изложена в следующей редакции: "Признать отсутствующим право общей долевой собственности на жилой дом (литера А) площадью 138,9 кв. м, в том числе жилой 68,8 кв. м, жилой дом (литера Б) площадью 73,7 кв. м, в том числе жилой 44,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Серафимовича, 11/28.
Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".
В кассационной жалобе предприниматель просит постановление от 12.06.2016 отменить, решение от 09.03.2016 оставить в силе. Заявитель указывает, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательства, ссылаясь на следующие обстоятельства:
- в собственности администрации находилась только часть объекта недвижимости - подвал под одним из жилых домов;
- иск о прекращении права общей долевой собственности на жилые дома в совокупности с иском о признании права собственности на нежилое здание является исключительным способом защиты, поскольку ранее был предъявлен иск к Росреестру о признании действий незаконными, в удовлетворении которого было отказано, право заявителя не может быть защищено путем предъявления специальных исков;
- право муниципальной собственности было утрачено в связи со сносом подвала, а не с совершением сделки купли-продажи, поскольку застройщик (ООО "Мария") уплатил компенсацию;
- какие-либо взаимоотношения между предпринимателем и администрацией по факту приобретения муниципального имущества отсутствовали;
- интересы администрации не затронуты, претензии к предпринимателю по поводу единоличного пользования нежилым зданием на протяжении более чем 10 лет не высказывались.
В отзывах на кассационную жалобу департамент и администрация просят оставить без изменения постановление апелляционной инстанции, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель администрации высказал свои возражения против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и суды установили, что в соответствии с выпиской из ЕГРП от 01.02.2016 предприниматель является собственником 90/100 жилого дома, литера А, площадью 138,9 кв. м, в том числе жилой 68,8 кв. м, жилого дома, литера Б, площадью 73,7 кв. м, в том числе жилой 44,8 кв. м, жилого дома, литера В, площадью 253,3 кв. м, в том числе жилой 168,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 11/28.
В отношении 10/100 долей в праве общей долевой собственности право в ЕГРП не зарегистрировано.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.07.2003 право на 90/100 долей в праве общей долевой собственности предпринимателя возникло на основании следующих договоров: договора купли-продажи одной пятой доли в праве собственности на домовладение от 01.08.2002; договора купли-продажи шести двадцать пятых долей в праве собственности на домовладение от 05.09.2002; договора купли-продажи четырнадцати сотых долей в праве собственности на домовладение от 14.02.2003; договора купли-продажи от 04.07.2003.
Из письма Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 19.04.2012 следует, что ранее в реестре объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону числились: жилой дом площадью 138,9 кв. м (литера А); жилой дом площадью 73,7 кв. м (литера Б); жилой дом площадью 253,3 кв. м (литера В); нежилое помещение в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 (подвал) площадью 74,2 кв. м (литера А), расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 11/ пер. Братский, 28.
По состоянию на 13.02.2006 зафиксирован факт сноса жилых домов, литеры А и Б, находящихся в г. Ростове-на-Дону по адресу: ул. Серафимовича, 11/ пер. Братский, 28.
За снос муниципального нежилого помещения в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 (подвал) площадью 74,2 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 11/ пер. Братский, 28, платежным поручением от 23.04.2004 в„– 377 городу выплачена компенсация.
На основании письма МУФЗ в сфере ЖКХ Ленинского района от 23.08.2005 в„– 7/06-1362, свидетельства о государственной регистрации права от 14.07.2003 серии 61 АА в„– 497193 (запись регистрации в„– 61-01/44-80/948), постановления мэра города Ростова-на-Дону от 21.06.2004 в„– 96-5 "О предварительном согласовании Ивановой Н.А. места размещения многоэтажного жилого дома с офисными помещениями по ул. Серафимовича, 11/28, 13", платежного поручения от 23.04.2004 в„– 377 (оплата компенсации за снос муниципального нежилого помещения площадью 74,2 кв. м), данных технической инвентаризации на 28.11.2002, объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 11/ пер. Братский, 28, были исключены из реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 12.0.9.2005 в„– 2145.
Как видно из акта осмотра от 17.02.2016, составленного представителем истца, фактически по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 11/28 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050611:94 остался один дом, литера В, площадью 253,3 кв. м. Сведения о правах в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050611:94 в ЕГРП отсутствуют.
Из технического паспорта от 25.05.2012 видно, что жилой дом под литерой В исключен из жилого фонда и переведен в нежилое помещение под салон красоты на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 03.12.2002 в„– 2510 об изменении статуса жилых и нежилых помещений.
Нежилое здание под литерой В поставлено на кадастровый учет.
Предприниматель, указывая, что фактически является полноправным собственником строения под литерой В, а формально по документам является только собственником 90/100 доли в праве, обратилась в арбитражный суд с данным иском.
В пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление в„– 10/22) указано, что в соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 названного Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Учитывая, что литеры А и Б как объекты, составляющие домовладение, приобретенное истцом, уничтожены, а безосновательное существование записи о праве общей долевой собственности на них в ЕГРП нарушает охраняемый законом интерес истца на существование в ЕГРП лишь записей о действительно существующем и принадлежащем ему имуществе, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что право общей долевой собственности на жилой дом, литера А, площадью 138,9 кв. м, в том числе жилой 68,8 кв. м, жилой дом, литера Б, площадью 73,7 кв. м, в том числе жилой 44,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Серафимовича, 11/28, следует признать отсутствующим.
Отказывая в удовлетворении требований о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, литера В, площадью 253,3 кв. м, в том числе жилой площадью 168,4 кв. м, и признании за предпринимателем права собственности на нежилое здание, площадью 253,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 11/28, кадастровый номер 61:44600550611:161, апелляционный суд исходил из отсутствия доказательств того, что какой-либо из спорных объектов, в том числе подвал (литера А), принадлежал муниципальному образованию на праве индивидуальной собственности. Доля муниципального образования не была выделена, поэтому нельзя утверждать, что выплатой компенсации прекратилось право общей долевой собственности на существующий дом под литерой В.
Между тем данный вывод апелляционный суд сделал, не исследовав способ и порядок отчуждения спорного муниципального имущества в частную собственность.
Материалами дела подтверждено и сторонами признано, что все три спорных объекта являлись частями единого домовладения, находящегося в том числе во владении и общей долевой собственности граждан, у которых Иванова Н.А. приобрела свою долю по следующим договорам купли-продажи:
- по договору купли-продажи 1/5 доли в праве собственности на домовладение, заключенному 01.08.2002 с Чевычаловой М.И., предметом которого являлась 1/5 доли в праве собственности на домовладение, состоящая из кирпичного дома, литера В, общей площадью 253,3 кв. м, жилой площадью 168,4 кв. м;
- по договору купли-продажи 32/100 долей, заключенному с Пивоваровым С.А. 04.07.2003, предметом которого являлись 32/100 доли в праве собственности на домовладение, состоящие из двух комнат общей площадью 30,80 кв. м в жилом доме, литера А;
- по договору купли-продажи 6/25 долей в праве собственности на домовладение, заключенному 05.09.2002 с Старокожевой Л.Н. и Старокожевым В.А., предметом которого являлись 6/25 доли в праве собственности на домовладение, состоящие из жилого дома, литера Б, общей площадью 73,7 кв. м, в том числе жилой 44,8 кв. м;
- по договору купли-продажи 14/100 долей в праве собственности на домовладение, заключенному 14.02.2003 с Рожденкиной Е.Г. и Синельщиковой Л.В., предметом которого являлись 14/100 долей в праве собственности на домовладение, состоящие из трех жилых комнат жилой площадью 40,8 кв. м и трех подсобных помещений общей площадью 8,3 кв. м, всего общей площадью 49,1 кв. м, находящихся в жилом доме, литера А.
Если спорные объекты представляли собой жилые помещения, их передача в собственность граждан должна была происходить в процессе приватизации муниципального имущества на основании Закона РСФСР от 04.07.1991 в„– 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон в„– 1541-1).
В соответствии с названным Законом приватизация жилья - бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Таким образом, приватизация жилых помещений без выдела реальной доли невозможна.
Поэтому разрешая данный спор, суд с учетом конкретных обстоятельств дела должен был исследовать вопросы приватизации спорного имущества, в том числе в соответствии с Законом в„– 1541-1; проверить фактическое использование данного имущества (жилых помещений, а также подвала под литерой А) непосредственно муниципалитетом.
Если передача в собственность граждан жилых помещений осуществлялась в процессе приватизации, суду следовало установить, какие помещения использовались для проживания граждан, а какие - находились во владении и пользовании муниципалитета; принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", следовало также проверить, не являлся ли подвал общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, являлся ли муниципалитет собственником (владельцем) каких-либо помещений в многоквартирном доме после окончания процесса приватизации жилья, после чего решить вопрос об основаниях прекращения права муниципальной собственности на спорное имущество, в том числе в силу пункта 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, надлежащим образом не исследовал и не оценил существенные для дела обстоятельства, представленные истцом доказательства и приведенные им доводы, обжалуемое постановление подлежит отмене в указанной части, дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать существенные обстоятельства дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку всем доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле, в совокупности, с учетом заявленных требований проверить, соблюден ли порядок перевода жилого помещения в нежилое, производилась ли предпринимателем реконструкция нежилых помещений в здании под литерой В, и принять решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 названного Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2016 по делу в„– А53-31237/2015 в части отказа в удовлетворении исковых требований и отмены в указанной части решения Арбитражного суда Ростовской области от 09.03.2016 отменить. Дело в данной части направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Е.И.АФОНИНА

Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
О.Л.РАССКАЗОВ


------------------------------------------------------------------