АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2016 г. по делу в„– А32-28047/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Потапова А.В. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Катерина-Сити-Краснодар" (ИНН 2312110820, ОГРН 1042307155670) - Дьяконовой В.Е. (доверенность от 10.01.2016), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Катерина-Сити-Краснодар" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 (судьи Фахретдинов Т.Р., Галов В.В., Мисник Н.Н.) по делу в„– А32-28047/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Катерина-Сити-Краснодар" (далее - общество) со следующими требованиями:
- обязать в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок общей площадью 7498 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольской, 49, от незавершенного строительством объекта общей площадью застройки 371,2 кв. м (степенью готовности 12%);
- привести указанный земельный участок в пригодное для использование состояние.
Требования мотивированы следующим. Общество являлось арендатором освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:6, предоставленного для целей строительства на основании договора аренды от 09.12.2004 в„– 0000000727 и договора перенайма от 11.02.2005. Вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 по делу в„– А32-24934/2013 договор аренды расторгнут в связи с длительным неосвоением обществом земельного участка. Следовательно, участок с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 должен быть возвращен арендодателю в том состоянии, в котором был передан арендатору на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016, требования удовлетворены. Суд обязал общество в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:6 от незавершенного строительством объекта общей площадью застройки 371,2 кв. м степенью готовности 12%, металлического забора и металлического сооружения по указанному адресу, привести его в пригодное для использования состояние. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 в„– 1428-р ООО "Росресурс" по договору от 09.12.2004 в„– 0000000727 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 для строительства и эксплуатации отеля. Договором от 11.02.2005 права и обязанности арендатора переданы обществу. Договор аренды и договор перемены лиц в обязательстве зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). С 22.03.2005 (момент государственной регистрации договора уступки) арендатором земельного участка стало общество. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 по делу в„– А32-24934/2013 договор аренды от 09.12.2004 в„– 0000000727 расторгнут в связи с длительным неиспользованием (неосвоения) земельного участка арендатором. В период разрешения спора по делу в„– А32-24934/2013 обществу выдано разрешение на строительство в„– RU23306000-3214-p, в ЕГРП 07.03.2014 внесена запись в„– 23-23-01/082/2014-477 о регистрации за ответчиком права собственности на незавершенный строительством объект общей площадью застройки 371,2 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305061:0006. Решение суда о расторжении договора аренды вступило в законную силу 24.03.2014. Запись об аренде земельного участка в пользу общества в ЕГРП погашена. Ранее выданное обществу разрешение на строительство отменено приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 30.04.2014 в„– 112-в. Из акта осмотра от 05.06.2015 в„– 1022 следует, что на земельном участке расположен фундамент общей площадью застройки 371,2 кв. м, являющийся незавершенным строительством объектом, имеющим степень готовности 12% и принадлежащий на праве собственности ответчику. Суды установили, что на момент заключения договора аренды земельный участок не был застроен. Исковое заявление по делу А32-24934/2013 принято судом к производству 01.08.2013. Право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано обществом 07.03.2014, то есть по истечении более семи месяцев с момента инициирования администрацией спора, а также после принятия судом решения о расторжении договора аренды. В решении от 30.12.2013 по делу в„– А32-24934/2013 указано, что строительство объекта на арендуемом земельном участке обществом не осуществлялось. Поскольку незавершенный строительством объект возведен ответчиком в период разрешения спора о расторжении договора аренды (в период до вступления в силу судебного решения), судебные инстанции расценили такие действия общества как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса). В связи с расторжением договора аренды в судебном порядке у общества возникла обязанность возвратить арендодателю земельный участок свободным от объекта незавершенного строительства и восстановить его поверхность на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на ответчика.
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судов о том, что в действиях ответчика по строительству объекта в период разрешения судом спора о расторжении договора аренды имеются признаки злоупотребления правом, не соответствует статье 10 Гражданского кодекса и опровергается обстоятельствами дела. При решении вопроса о наличии в поведении того или иного лица признаков злоупотребления правом суд должен установить, имела ли место направленность поведения лица на причинение вреда другим участникам гражданского оборота, их правам и законным интересам, учитывая и то, каким при этом являлось и поведение другой стороны. Действия, направленные на получение разрешения на строительство, совершались до расторжения договора аренды земельного участка, что свидетельствует об отсутствии у общества цели причинить вред уполномоченному на право распоряжения земельным участком органу власти путем строительства объекта. В период с октября 2012 года (то есть задолго до возникновения спора о расторжении договора аренды - 01.08.2013) по 29.01.2014 ответчик в лице агента (ООО "Финансово-строительная группа "ЮГ") совершал действия, направленные на получение разрешения на строительство, о чем свидетельствуют обращения в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) от 24.10.2012 в„– 430 о выдаче архивной топосъемки. Имеются в деле и обращения общества в адрес муниципального учреждения "Градинформ" от 19.11.2012 в„– 467 и 468 о предоставлении информации из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Представлены заявки о выдаче технических условий от 04.02.2013 в„– 36, от 05.02.2013 в„– 42, от 11.02.2013 в„– 54, 56, от 13.02.2013 в„– 31, согласование задания на проектирование 14.02.2013 в„– 65, проект организации строительства и временного ограждения территории строительства от 18.03.2013 в„– 98. Общество обращалось в департамент с заявлениями о выдаче градостроительного плана земельного участка от 19.02.2013 в„– 72, о выдаче разрешения на строительство от 01.03.2013, от 30.08.2013, от 25.11.2013 и от 22.01.2014. Ответчик 02.11.2013 просил также департамент внести изменения в градостроительный план земельного участка. В период действия договора аренды (до возникновения спора о его расторжении) по инициативе администрации решением городской Думы Краснодара от 28.02.2013 в„– 43 установлены границы сквера "Вишняковский", в которые вошел арендуемый обществом земельный участок. Решение принято без учета действующего договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования - для строительства объекта недвижимости. Включение в границы сквера арендуемого участка исключало строительство на нем в силу запрета на застройку скверов, установленную Нормативами градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденными постановлением Законодательного Собрания Краснодарского края от 24.06.2009 в„– 1381-П. Впоследствии по инициативе администрации в указанное решение внесены изменения, направленные на исключение из границ сквера участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 (решение городской Думы Краснодара от 23.05.2013 в„– 48). Действия истца по исключению из границ сквера спорного участка и выдача разрешения на строительства (в соответствии с административным регламентом "Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства", утвержденным постановлением администрации от 06.07.2012 в„– 5636, выписка из ЕГРП о правах на земельный участок запрашивается департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, в ней содержалась информация о судебном споре в отношении участка) являются выражением воли истца. Совершенные органами местного самоуправления действия, позволившие (разрешившие) создать обществу объект незавершенного строительства, исключают квалификацию действий ответчика по возведению объекта как совершенных с целью причинения вреда иным лицам. Не соответствующий закону и обстоятельствам дела вывод о злоупотреблении обществом правом повлек необоснованный вывод судебных инстанций о нарушении баланса частных и публичных интересов. Исходя из статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является сочетание интересов общества (публичных) и законных интересов других участков земельных правоотношений, согласно которому регулирование использования земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий иных участников земельных правоотношений. Применительно к данному спору такой гарантией для ответчика является пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ). Нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП, исключает применение к спорным отношениям статьи 622 Гражданского кодекса. Суды при разрешении спора не учли статью 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) и разъяснения, изложенные в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 в„– 10/22). Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело в„– А32-22239/2015 по заявлению общества об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта (пункт 21 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ). Ходатайство ответчика о приостановлении производства по данному делу до вступления в законную силу судебного акта по делу в„– А32-22239/2015 отклонено (определение от 14.01.2016). В связи с тем, что право собственности ответчика на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРП и не оспорено в установленном порядке, общество имеет право на предоставление участка в аренду для завершения строительства объекта. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 в„– 10661/10 изложена правовая позиция, согласно которой иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендованного земельного участка по правилам, регулирующим отношения, возникающие из договора аренды. Выводы судов о применении к объекту незавершенного строительства, возведенному на основании разрешения на строительство, при прекращении действия договора аренды, режима, аналогичного режиму самовольной постройки, незаконны. Кроме того, освобождение земельного участка от самовольной постройки предполагает необходимость применения вещно-правового способа защиты, а не использование иска об освобождении земельного участка, основанного на нормах законодательства об аренде. В производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело в„– А32-20751/2015 (разрешается спор) о сносе самовольной постройки. Однако ходатайство ответчика о приостановлении производства по данному делу до вступления в законную силу решения по делу в„– А32-20751/2015 необоснованно отклонено судом первой инстанции (определение от 14.01.2016).
Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, вывод судебных инстанций о наличии в действиях общества по возведению и государственной регистрации права собственности в ЕГРП на незавершенный строительством объект в период разрешения спора о расторжении договора аренды, признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса) является правильным. Поскольку объект возведен ответчиком неправомерно, имеются основания для применения к правоотношениям сторон положений статьи 622 Гражданского кодекса. С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования администрации, обязав общество возвратить занимаемый в отсутствие правовых оснований земельный участок, освободив его от незавершенного строительством объекта.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, главой администрации Краснодарского края издано распоряжение от 03.12.2004 в„– 1428-р "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Росресурс" для строительства и эксплуатации отеля в городе Краснодаре" (т. 1, л.д. 44).
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ООО "Росресурс" (арендатор) заключили договор от 09.12.2004 в„– 0000000727 земельного участка площадью 7498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская. Участок передан арендатору без каких-либо иных документов по его передачи для строительства и эксплуатации отеля. Срок действия договора установлен до 03.12.2014. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 33-39).
11 февраля 2005 года права и обязанности арендатора по договору от 09.12.2004 в„– 0000000727 переданы обществу. Договор перенайма зарегистрирован в ЕГРП 22.03.2005 (т. 1, л.д. 49-52).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 по делу в„– А32-24934/2013 договор аренды от 09.12.2004 в„– 0000000727 расторгнут в связи с длительным неиспользованием (неосвоением) земельного участка арендатором. Решение вступило в законную силу 24.03.2014. Запись об аренде земельного участка в пользу общества в ЕГРП уполномоченным органом погашена.
Ранее выданное обществу разрешение на строительство одноэтажного гостиничного комплекса в„– RU23306000-3214-p отменено приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 30.04.2014 в„– 112-в.
07 марта 2014 года в ЕГРП внесена запись в„– 23-23-01/082/2014-477 о регистрации за обществом права собственности на незавершенный строительством объект общей площадью застройки 371,2 кв. м (степень готовности 12%), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 (т. 1, л.д. 53, 81).
Из актов осмотра от 15.03.2015 и от 05.06.2015 в„– 1022 следует, что на земельном участке расположен фундамент общей площадью застройки 371,2 кв. м, являющийся незавершенным строительством объектом степенью готовности 12%, принадлежащий на праве собственности ответчику (т. 1, л.д. 7, 8, т. 2, л.д. 7, 8).
Ссылаясь на занятие обществом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 в отсутствие правовых оснований (договор аренды от 09.12.2004 в„– 0000000727 расторгнут в судебном порядке), администрация обратилась с иском о его освобождении в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В пункте 34 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований администрации и обязали общества освободить земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 от незавершенного строительством объекта (общей площадью застройки 371,2 кв. м), а также привести данный участок в пригодное для использование состояние. Суды руководствовались положениями статьи 622 Гражданского кодекса. При этом действия ответчика по возведению объекта и регистрации его в ЕГРП в период разрешения спора о расторжении договора аренды (дело А32-24934/2013) квалифицированы судами как злоупотребление обществом правом (статья 10 Гражданского кодекса).
Данные выводы судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными.В пункте 52 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22 даны следующие разъяснения. В соответствии с пунктом 1 статьи 52 Закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, который истец просит освободить (возвратить), расположен принадлежащий ответчику незавершенный строительством объект (общей площадью застройки 371,2 кв. м), о чем в ЕГРП 07.03.2014 внесена запись в„– 23-23-01/082/2014-477.
В производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело в„– А32-20751/2015 по иску администрации к обществу о сносе самовольной постройки (незавершенного строительством объекта, размещенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006). До настоящего времени данный спор арбитражным судом не разрешен, решение по указанному делу не принято. При этом ходатайство ответчика о приостановлении производства по данному делу (до вступления в законную силу решения по делу в„– А32-20751/2015) отклонено судом первой инстанции (определение от 14.01.2016).
При таких обстоятельствах статья 622 Гражданского кодекса не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка. С учетом наличия между сторонами неразрешенного спора о сносе незавершенного строительством объекта как самовольно возведенной постройки (дело в„– А32-20751/2015) данный иск (о возврате администрации ранее арендованного обществом участка путем сноса расположенного на нем объекта недвижимости, право на который зарегистрировано на ответчиком в ЕГРП) не мог быть удовлетворен судом.
Поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
С учетом неразрешенного судом спора по делу в„– А32-20751/2015, исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса и разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22, при новом рассмотрении суду необходимо объединить настоящее дело с делом в„– А32-20751/2015 в одно производство для совместного рассмотрения (часть 2.1 статьи 130 Кодекса). Следует оценить возражения ответчика по существу спора, а также проверить, не существовал ли сквер, в границах которого возведен незавершенный строительством объект, в период предоставления в аренду земельного участка. Данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора в связи с законодательно установленным запретом застройки территорий, занятых скверами (пункт 9 статьи 85, пункт 5 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет 3 тыс. рублей государственной пошлины (чек-ордер от 23.08.2016), что также необходимо учесть суду при новом рассмотрении дела (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).
В связи с завершением производства по кассационной жалобе общества приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.09.2016, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 по делу в„– А32-28047/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------