АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2016 г. по делу в„– А32-19795/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "РСК-2" (ИНН 2320111338, ОГРН 1022302957490) - Жуковской К.П. (доверенность от 15.06.2016) и Юровой К.И. (доверенность от 01.01.2016), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 (Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-19795/2015, установил следующее.
ООО "РСК-2" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации города Сочи (далее - администрация) по изменению в одностороннем порядке размера годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301004:5, расположенным по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в промзоне ручья Малый, а также о признании недействительным отчета от 24.09.2014 в„– 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016, требования общества удовлетворены частично. Признаны незаконными действия администрации по изменению в одностороннем порядке величины годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:5, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в промзоне ручья Малый. В удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у арендодателя оснований для изменения в одностороннем порядке размера арендной платы на основании отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 24.09.2014 в„– 2-36/ОЗ-2014. Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным данного отчета, судебные инстанции учли факт истечения срока, в течение которого рыночная стоимость, определенная в отчете является рекомендуемой для целей совершения сделки (статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; далее - Закон в„– 135-ФЗ), поэтому пришли к выводу об отсутствии доказательств нарушения прав истца оспариваемым отчетом.
В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просят отменить решение от 14.01.2016 и постановление от 13.04.2016 в части удовлетворения требований общества. Податели жалобы указывают, что договор от 17.03.2005 в„– 4900003418 предусматривает возможность пересмотра размера ежегодной арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В судебном заседании представители общества просили оставить без изменения решение и постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить в части удовлетворения требований о признании незаконными действий администрации по изменению в одностороннем порядке величины годовой арендной платы.
Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ООО "РСК-1" (арендатор) 17.03.2005 на срок до 01.04.2054 заключили договор в„– 4900003418 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 28 000 кв. м для размещения и эксплуатации производственно-складской базы в промзоне ручья Малого в Хостинском районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0301004:5 (т. 1, л.д. 136-140).
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-2х28000 х 1,5 и указывается в приложении к договору. Установлен поправочный коэффициент 1,5 - производственная база.
Пунктом 3.5 договора определено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления.
На основании договора уступки права и обязанности арендатора по договору от 17.03.2005 в„– 4900003418 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды перешли от ООО "РСК-1" к обществу.
Администрация направила в адрес общества уведомление от 01.03.2015 об изменении арендной платы за пользование земельным участком.
Общество 04.03.2015 получило для подписания дополнительное соглашение от 15.12.2014 к договору от 17.03.2005 в„– 4900003418 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.
В пункте 1 дополнительного соглашения указано, что размер годовой арендной платы, установленной пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 24.09.2014 в„– 2-36/ОЗ-2014 и составляет 2 479 865 рублей (т. 1, л.д. 142).
Общество, полагая, что при изменении размера арендной платы по договору нарушены нормы действующего законодательства, обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с обществом, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.
В то же время стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 в„– 12404/09).
Такие требования (с предоставлением доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о внесении изменений в договор аренды) в рамках настоящего дела не заявлены.
Как следует из содержания решения от 14.01.2016, признавая действия администрации незаконными, суд руководствовался правилами статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). В то же время между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, поэтому признание незаконными действий администрации не вносит правовую определенность в отношения сторон договора (не приводит к восстановлению нарушенного права). Данное обстоятельство в рассматриваемом случае исключает возможность удовлетворения названных требований.
Кроме того, судебные инстанции, определяя методику расчета арендной платы за используемый обществом земельный участок, не приняли во внимание следующее.
Поскольку договор от 17.03.2005 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (определению) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).
Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления в„– 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона в„– 135-ФЗ.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления в„– 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления в„– 210).
В договоре аренды от 17.03.2005 указано, что он заключен в соответствии с постановлением главы города Сочи от 23.04.2002 в„– 246 "О замене правоудостоверяющих документов на земельные участки". В кадастровом паспорте от 14.01.2009 содержатся сведения о том, что земельный участок населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0301004:5, предназначенный для размещения и эксплуатации производственно-складской базы, принадлежал правопредшественнику общества на праве постоянного (бессрочного) пользования. В данный документ внесена запись о том, что земельный участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (т. 1, л.д. 60, 61).
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
В силу пункта 5.2. постановления в„– 210 арендная плата в таких случаях определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка. Данную норму судебные инстанции во внимание не приняли.
Поскольку суды неправильно применили нормы материального права при рассмотрении требований общества о признании незаконными действий администрации по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок, решение и постановление в названной части следует отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении названных требований (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).
В связи с отказом в удовлетворении данных требований расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 тыс. рублей относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 по делу в„– А32-19795/2015 в части удовлетворения требований о признании незаконными действий администрации города Сочи по изменению в одностороннем порядке величины (размера) годовой арендной платы отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------