АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2016 г. по делу в„– А53-3977/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Королевской Веры Васильевны (паспорт; ИНН 615359266331, ОГРНИП 304615309800058) и ее представителей Демченко С.С. (доверенность от 18.10.2016), Королевского В.Н. (доверенность от 20.12.2016), Парадовой И.А. (доверенность от 12.02.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ДонМедиаГруп" (ИНН 6153023006, ОГРН 1056153004324) - Иванова А.В. (доверенность от 13.01.2016), Максак И.В. (доверенность от 22.01.2016), в отсутствие третьего лица - муниципального образования Сальский район в лице управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Королевской Веры Васильевны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 (судьи Маштакова Е.А., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу в„– А53-3977/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Королевская В.В. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "ДонМедиаГруп" (далее - общество) о признании права долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование Сальский район в лице управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области (далее - управление).
Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель имеет право долевой собственности на помещения: санузел (комната 39 и 40) и коридоры (комнаты 43, 45 и 46), так как указанные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений и последний вправе их истребовать из чужого незаконного владения.
Решением суда первой инстанции от 13.07.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.09.2016, в удовлетворении исковых требованиях отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 13.07.2016 и постановление от 13.09.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что в ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено материалами дела (заключение специалиста, технический паспорт, показания сторон), что спорные помещения (коридоры и санузел) не являются самостоятельными помещениями (выписка из технического паспорта за 09.07.1994, где комплекс помещений с одним входом-выходом находятся в составе ателье "Фотоцвет", а спорные помещения обозначены в экспликации как вспомогательные) и предназначены для обслуживания более одного помещения в здании. Выводы судов о том, что их функциональное назначение не определено, является ошибочным. То, что спорные помещения включены в общую площадь помещений общества, не означает, что на них прекратилось право собственности предпринимателя. Государственная регистрация права собственности на спорное имущество произведена незаконно, путем присоединения части общего имущества к имуществу общества. Суд не принял во внимание, несмотря на предоставленные документы государственного технического учета (технический паспорт), тот факт, что помещения предпринимателя и общества образованы в результате раздела нежилого помещения, которое имело один отдельный вход, один санузел и не было предназначено для использования каких-либо иных помещений многоквартирного дома. Помещение изолировано от жилого дома, со своим отдельным входом (выходом), построено по коридорной системе. Общество не представило доказательств, опровергающих заключение специалиста и того, что имущество (коридор, санузел) имеет самостоятельное назначение и не предназначено для обслуживания помещений предпринимателя. Вывод о пропуске срока исковой давности является ошибочным. Течение срока исковой давности по настоящему иску начинается с момента, когда предприниматель узнал или должен был узнать о соответствующей записи о праве общества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (предприниматель узнал в феврале 2015 года, когда общество стало препятствовать предпринимателю в пользовании спорными помещениями). Суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, тем самым нарушил принцип состязательности, не предоставив предпринимателю возможности добыть доказательство в обоснование своих доводов.
В отзывах на кассационную жалобу общество и управление указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.
Учреждение заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
В судебном заседании предприниматель и ее представители поддержали доводы жалобы, представители общества возражали против ее удовлетворения, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 04.03.2009 предприниматель и управление заключили договор в„– 143 купли-продажи нежилого помещения.
Из положений заключенного договора следует, что покупателю передается нежилое помещение, площадью 47,6 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Сальск, ул. Пушкина, 33, в составе помещений с номерами поэтажного плана 37 и 48.
Стороны 12.03.2009 подписали акт приема-передачи.
Согласно сведениям ЕГРП, предприниматель является собственником указанного нежилого помещения (свидетельство о государственной регистрации права серии 61-АИ в„– 323881, дата выдачи 23.05.2014).
Управление и обществом 24.12.2013 заключили договор купли-продажи в„– 173.
Согласно условиям договора покупателю передаются нежилые помещения, площадью 94,6 кв. м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Сальск, ул. Пушкина, 33 в составе помещений с номерами поэтажного плана 36, 38-47.
Стороны подписали соответствующие акты приема-передачи 24.12.2015 и 25.12.2015.
Переход права собственности зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра государственной регистрации права 23.01.2014, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации в„– 61-61-40/002/2014-33 и от 04.02.2015 выдано свидетельство о государственной регистрации права 61-АИ в„– 942603.
В 2014 году общество в нежилом помещении произвело работы по перепланировке, изменению внутренней конфигурации помещений.
Согласно данным кадастрового учета, сведениям ЕГРП общество является собственником нежилых помещений, площадью 117,4 кв. м, в составе помещений согласно нумерации поэтажного плана 36, 36а, 36б, 36в, 38-49, расположенных на перовом этаже жилого дома по адресу: город Сальск, ул. Пушкина, 33.
По утверждению предпринимателя согласно техническому паспорту санузел (номер поэтажного плана 39 и 40) и коридор (номер поэтажного плана 43) являются смежными с помещениями, имеющими номера поэтажного плана 37 и 48, при этом помещения с номером поэтажного плана 45 и 46 обеспечивают выход на улицу. Возможность использования указанных смежных помещений обеспечивалась дверным проходом.
Общество 19.02.2016 инициировало работы по демонтажу дверного проема и изоляции принадлежащих ему помещений.
Полагая, что нежилые помещения: санузел (комната 39 и 40), коридор (комната 43), коридоры (комнаты 45 и 46) являются местами общего пользования, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием о признании права общей долевой собственности на указанные нежилые помещения в размере 31/100 доли в праве, истребовании из чужого незаконного владения имущества в размере 31/100 доли в праве общей долевой собственности.
Отказывая в удовлетворении иска, суды, приняв во внимание условия сделки по приобретению спорных помещений, согласно договору купли-продажи от 24.12.2013 в„– 173, заключенному между управлением и обществом, в котором стороны определили в качестве объекта купли-продажи конкретные помещения, поименовав их, индивидуализировав как самостоятельные объекты права (спорные помещения согласно свидетельству о государственной регистрации права в„– 61-АИ 942603 включены в общую площадь помещений 117,4 кв. м, их функциональное назначение не определено) пришли к выводу, что оснований для отнесения нежилых помещений, имеющих номера поэтажного плана 39, 40 (санузел), 43, 45, 46 (коридор), к общему имуществу не имеется. Так же указали, что предприниматель не доказал, что спорные помещения должны обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, доказательств распределения бремени содержания имущества в материалы дела не представил. Кроме того, суды с учетом заявления общества пришли к выводу о том, что предпринимателем пропущен срок исковой давности.
Между тем судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Аналогичные разъяснения содержаться в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 в„– 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление в„– 64) в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса).
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).
Иск по данному делу заявлен 20.02.2016.
Судами установлено, что между управлением и обществом 24.12.2013 заключен договор купли-продажи в„– 173 нежилых помещений (куда вошли спорные помещения). Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 23.01.2014, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации в„– 61-61-40/002/2014-33 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 61-АИ в„– 942603 от 04.02.2015.
Предприниматель указывает, что он узнал о нарушении своего права в феврале 2015 года, когда общество стало препятствовать ему в пользовании спорными помещениями. Позиция предпринимателя подтверждается доводами общества, изложенными в отзыве на исковое заявление (т. 1, л.д. 81-83), согласно которым предприниматель пользовался спорными помещениями совместно с обществом, однако в 2015 году стороны не достигли соглашения о возмещении затрат за их пользование, после чего предпринимателю направлено уведомление о закладке дверного проема.
С учетом вышеуказанных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд кассационной инстанции считает, что вывод судов о пропуске предпринимателем срока исковой давности, является ошибочным, поскольку установленный статьей 196 Гражданского кодекса срок исковой давности предпринимателем не пропущен, даже если течение его исчисления начать с даты заключения управлением и обществом договора купли-продажи нежилых помещений в„– 173 (24.12.2013).
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления в„– 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления в„– 64).
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 постановления в„– 64).
С учетом вышеуказанных норм права суды не полно исследовали доказательства и фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора: не исследовался вопрос о назначении спорных помещений на момент создания пятиэтажного жилого дома по адресу: город Сальск, ул. Пушкина, 33; не дана оценка технической документации (согласно выписке из технического паспорта за 09.07.1994 указано, что комплекс помещений с одним входом - выходом находится в составе ателье "Фотоцвет", а спорные помещения обозначены как вспомогательные).
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.
В силу части 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении суда первой инстанции или постановлении суда апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах судебные акты следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, устранить указанные нарушения, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по уплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 по делу в„– А53-3977/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Е.В.УЛЬКО

Судьи
А.В.САДОВНИКОВ
И.И.ФЕФЕЛОВА


------------------------------------------------------------------