АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2016 г. по делу в„– А32-16030/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), ответчика - закрытого акционерного общества "САФИ" (ОГРН 1032311678850), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - внешнего управляющего закрытого акционерного общества "САФИ" Поповой Евгении Сергеевны, управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-16030/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "САФИ" (далее - общество), в котором просила:
- взыскать с общества в пользу администрации неосновательное обогащение за пользование земельным участком площадью 10 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0201007:0008, расположенным по ул. Крымской в Центральном районе г. Сочи, за период с 01.07.2011 по 31.12.2014, в размере 17 909 871,51 руб. (уточненные требования, т. 6, л.д. 4, т. 7, л.д. 205).
Определениями от 19.08.2014 и от 22.10.2014 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены внешний управляющий общества Попова Евгения Сергеевна (далее - внешний управляющий) и управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление; т. 5, л.д. 150-151, 163-164).
Решением от 23.10.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.01.2016, ходатайство администрации об увеличении исковых требований от 27.01.2015 удовлетворено, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 10 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0201007:8 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 23.11.2011. Заключенный муниципальным образованием город-курорт Сочи, от имени которого выступила администрация (арендодатель), и обществом (арендатор) договор от 30.05.2007 в„– 4900004208 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 01 007:0008, предоставленного арендатору во временное владение и пользование на срок по 01.02.2010, для завершения строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по проекту застройки в„– 166 А, Б, В, является недействительным (ничтожным), как противоречащий пункту 1 статьи 125, пункту 1 статьи 209, пункту 3 статьи 214, статьям 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). У администрации в 2007 году отсутствовали полномочия по распоряжению землями федерального курорта (спорный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи федерального значения). Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды следует квалифицировать как недействительное и дополнительное соглашение от 23.11.2011 в„– 1, направленное на внесение изменений в недействительную (ничтожную) сделку. При таких обстоятельствах у общества не могла возникнуть обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком. В отсутствие действительного договора аренды земельного участка, пользование им для целей взыскания неосновательного обогащения подлежит доказыванию истцом применительно к периоду возникновения неосновательного обогащения. Факт расположения на земельном участке многоквартирных многоэтажных жилых домов, в том числе незавершенных строительством, подтвержден. Согласно представленной ответчиком выкопировке из генерального плана, на земельном участке расположены здания: в„– 166А блок 1, в„– 166А блок 2, в„– 166Б блок 1, в„– 166Б блок 2, в„– 166В блок 1, в„– 166В блок 2, в„– 166В блок 3. Ведение обществом строительных работ на земельном участке в периоде, за который администрация начисляет ответчику неосновательное обогащение (01.07.2011-31.12.2014), из материалов дела не следует. Напротив, из представленных суду доказательств видно, что многоквартирные жилые дома в Центральном районе г. Сочи, по ул. Крымской, 166А, введены в эксплуатацию в 2007-2009 годах; в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Крымская, строительный в„– 166А, блок 1, которому присвоен почтовый адрес: г. Сочи, ул. Ландышевая, дом в„– 12/7, право собственности на квартиры регистрировалось с 2008 года; в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Крымская, строительный в„– 166А, блок 2, которому присвоен почтовый адрес: г. Сочи, ул. Ландышевая, дом в„– 12/8, право собственности на квартиры также регистрируется с 2008 года. Следовательно, находящимися на спорном земельном участке многоквартирными жилыми домами, и территорией, занятой ими и необходимой для их использования, в спорном периоде пользовались собственники квартир, а не застройщик. В соответствии с представленными ответчиком решениями судов общей юрисдикции, право собственности на квартиры в остальных расположенных на участке домах было признано за гражданами - участниками долевого строительства в период до 01.07.2011. Исследованные арбитражным судом в рамках настоящего дела решения Центрального районного суда г. Сочи мотивированы введением в отношении общества процедуры банкротства и неисполнением им обязательств по завершению строительства и регистрации первичного права собственности на квартиры с последующей их передачей дольщикам. Приведенные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями судов общей юрисдикции, подтверждают позицию ответчика о неиспользовании земельного участка для целей строительства в период с 01.07.2011, что исключает начисление обществу платы за фактическое пользование земельным участком в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса за период с 01.07.2011 по 31.12.2014. Администрация данные обстоятельства не опровергла, доказательств, подтверждающих владение и использование обществом спорного земельного участка или его части, в названный период, не представила. С момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникает право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом, и необходимым для его использования, а у застройщика прекращается обязанность по внесению платы за эту часть участка.
В кассационной жалобе администрация просит решение от 23.10.2015 и апелляционное постановление от 18.01.2016 отменить, вынести новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка от 30.05.2007 в„– 4900004208 противоречил нормам действовавшего на момент его совершения законодательства и нарушал права, законные интересы Российской Федерации по управлению и распоряжению федеральной собственностью. В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 244-ФЗ) полномочиями по распоряжению земельным участком обладает администрация. Использование земли в Российской Федерации является платным, однако ответчиком плата за использование участка с кадастровым номером 23:49:0201007:0008, расположенного по ул. Крымской в Центральном районе г. Сочи, за период с 01.07.2011 по 31.03.2014 не произведена. Общество неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование участком в силу статьи 1102 Гражданского кодекса. Право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды, но если такой договор не заключался, а фактически пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате, как неосновательного обогащения пользователя.
Департамент по надзору в строительной сфере представил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, указав, что является правопреемником управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края. От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Статья 1102 Гражданского кодекса предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Пунктом 2 статьи 1102 Гражданского кодекса определено, что правила, предусмотренные его главой 60, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В рассматриваемом случае под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые, исходя из принципа платности землепользования, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 в„– 12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что в случаях, когда лицо, фактически использующее земельный участок, не может уплачивать добровольно и с него нельзя взыскать принудительно ни земельный налог, ни арендную плату, правовым основанием для взыскания с такого пользователя земельного участка неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статья 65 Земельного кодекса. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 в„– 241/10.
В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят факт получения и использования ответчиком имущества, принадлежащего истцу (находящегося в сфере распоряжения истца), период пользования имуществом, сумма неосновательного обогащения.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие (01.03.2005) Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В пунктах 66 и 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов в„– 10/22) разъяснено, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу названных норм статьи 36 Жилищного кодекса и статьи 16 Вводного закона, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка (при его наличии и действительности) прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13, далее - постановление Пленума в„– 73).
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о регистрации).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 в„– 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что спорный земельный участок сформирован и сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 29.06.2001, в заявленный в иске период с 01.07.2011 по 31.12.2014 общество указанным участком не владело и не пользовалось им, обязанность по возмещению собственнику участка неосновательного обогащения, в связи с фактическим использованием муниципального имущества без правовых на то оснований, у ответчика не возникла.
Приведенные в жалобе доводы о ничтожности договора аренды земельного участка от 30.05.2007 в„– 4900004208, о возникновении у муниципального образования город-курорт Сочи права собственности на участок на основании положений Закона в„– 244-ФЗ, об установленном законодательством Российской Федерации принципе платности землепользования, о незаконности обжалуемых судебных актов не свидетельствуют, поскольку не имеют правового значения при отсутствии самого факта использования ответчиком спорного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов по доводам жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций заявителем не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 в„– 16191/11, от 24.07.2012 в„– 17328/11 и от 22.01.2013 в„– 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 по делу в„– А32-16030/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------