АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2016 г. по делу в„– А01-2767/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - комитета по управлению имуществом муниципального образования город Майкоп (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Жирновой П.Р. (доверенность от 11.01.2016), ответчика - индивидуального предпринимателя Долматова Вячеслава Олеговича (ИНН 010515731921, ОГРНИП 304010527300253), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город Майкоп, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Долматова В.О. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу в„– А01-2767/2013, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом муниципального образования город Майкоп (далее - комитет) подал в Арбитражный суд Республики Адыгея иск к индивидуальному предпринимателю Долматову В.О. (далее - предприниматель) о взыскании 73 187 рублей 39 копеек задолженности по арендной плате и 45 293 рублей 72 копеек неустойки, о расторжении договора от 18.05.2012 в„– 007618 аренды земельного участка площадью 91 514 кв. м с кадастровым номером 01:08:1212004:12, расположенного по адресу: г. Майкоп, п. Северный, 100 м по направлению на запад (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении предпринимателя к освобождению земельного участка в указанных в кадастровом паспорте от 14.10.2009 в„– 0108/201/09-20316 границах и к его приведению в первоначальное состояние (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс). Предприниматель подал встречный иск о признании земельного участка с расположенным на нем искусственным водоемом (прудом) и относящимися к нему гидротехническими сооружениями объектом договора аренды и о расторжении договора аренды по требованию арендатора в связи с неисполнением арендодателем своих обязанностей.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 22.05.2015 комитету в иске отказано, встречный иск предпринимателя удовлетворен в части расторжения договора аренды, в остальной части встречного иска отказано со следующей мотивировкой. Законодательный запрет на предоставление в аренду земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположен изолированный водный объект (пруд, обводненный карьер), отсутствуют. В рамках дела в„– А01-465/2014 установлены действительность и заключенность договора аренды, осуществление его государственной регистрации. Урегулирование спора в досудебном претензионном порядке невозможно, расторжение договора возможно только в судебном порядке. Воля сторон сделки была направлена на передачу в аренду земельного участка, занятого водным объектом (прудом). Повреждение объекта аренды привело к невозможности его использования по целевому назначению. Невозможность исполнения обязательства влечет его прекращение. Предприниматель надлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды, обеспечивал сохранность переданного ему в аренду имущества, содержал гидротехнические сооружения в должном порядке. Вина арендатора в утрате объекта аренды не установлена. Договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендатора. До разрушения объекта аренды арендная плата внесена в полном объеме, а после - у комитета отсутствовали правовые основания для ее взимания. Признанием объектом аренды земельного участка с расположенными на нем водным объектом (прудом) и гидротехническими сооружениями не могут быть восстановлены права предпринимателя.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 22.05.2015 отменено, требования комитета и предпринимателя о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения, с предпринимателя в пользу комитета взыскано 27 520 рублей 56 копеек задолженности по арендной плате за период с 18.03.2011 по 18.02.2014, 36 391 рубль 48 копеек неустойки за период с 02.06.2012 по 30.04.2015, в удовлетворении остальных частей первоначального и встречного исков отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Сторонами не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды. Пруд располагался на земельном участке до заключения договора аренды. Предприниматель не допустил нецелевое использование земельного участка, не создавал искусственный пруд. Договор аренды фактически прекращен по обоюдному волеизъявлению сторон. Наличие на земельном участке пруда не исключает относимость такого участка к землям сельскохозяйственного назначения. Отсутствие у предпринимателя оформленного водопользования исключает возможность использования им расположенного на земельном участке пруда в установленных водным законодательством целях, но не влечет недействительность договора аренды земельного участка. Пруд как водный объект не являлся объектом арендных правоотношений, поэтому его повреждение не могло привести к невозможности исполнения обязательств. Неиспользование предпринимателем земельного участка не освобождает его от внесения арендных платежей. Предприниматель обязан был вносить арендную плату до фактического прекращения арендных отношений. Доказательства фактического использования предпринимателем земельного участка отсутствуют, а поскольку пруд не являлся объектом аренды, у предпринимателя отсутствует обязанность по его восстановлению.
Предприниматель обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Договор аренды прекращен в момент разрушения пруда в результате неблагоприятных погодных условий, а его расторжение в судебном порядке направлено на создание правовой определенности в правоотношениях сторон. Материалами дела подтверждено занятие прудом всего земельного участка. Стороны при заключении договора аренды предполагали сельскохозяйственное использование земельного участка для разведения рыбы. Иное использование земельного участка невозможно. С момента заключения договора у предпринимателя отсутствовала возможность использования арендуемого имущества по назначению. Отсутствие договора на водопользование не препятствовало предпринимателю в использовании пруда для сельскохозяйственных нужд, а такой договор не мог быть заключен по причине отсутствия правоустанавливающей документации на водный объект. Отсутствие регистрации пруда как водного объекта, проектной документации на него и документации по эксплуатации гидротехнических сооружений не свидетельствует ни о передаче предпринимателю земельного участка свободного от водного объекта, ни о возможности его использования для производства какой-либо иной кроме аквакультуры сельскохозяйственной продукции.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя комитета и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.02.2012 по делу в„– А01-921/2011 признаны недействительными распоряжение главы муниципального образования город Майкоп от 01.04.2011 в„– 1021-р о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка и заключенный на названных торгах договор аренды земельного участка от 16.05.2011 в„– 007025. На комитет возложена обязанность по заключению с предпринимателем договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства на условиях опубликованного в выпуске газеты "Майкопские новости" от 18.02.2011 информационного сообщения с арендной платой в размере 41 тыс. рублей. Во исполнение судебного акта администрацией муниципального образования город Майкоп (далее - администрация) издано распоряжение от 12.05.2012 в„– 1156-р о предоставлении предпринимателю в аренду сроком на 10 лет земельного участка с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на 10 лет с арендной платой в размере 41 тыс. рублей. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 13.10.2012.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу в„– А01-465/2014 установлено, что утвержденными решениями Совета народных депутатов муниципального образования город Майкоп от 30.12.2010 в„– 310-рс и от 28.10.2011 в„– 377-рс генеральным планом муниципального образования город Майкоп и Правилам землепользования и застройки земельный участок отнесен к водным объектам. Решением Майкопского городского суда по делу от 18.02.2014 в„– 2-81/2014, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 15.04.2014, по иску прокурора города Майкопа администрация понуждена к оформлению документации по эксплуатации гидротехнических сооружений пруда. Довод администрации о самовольности разработки водоема предпринимателем без согласования с администрацией опровергнут ссылкой на подтвержденный факт существования пруда задолго до заключения договора аренды.
Наличие на земельном участке пруда и его использование до предпринимателя иными арендаторами подтверждены постановлением главы администрации от 02.03.2000 в„– 277 об утверждении материалов инвентаризации сельскохозяйственного участка МОЖКХ АОЗТ "Майкопское-10", картографическими материалами 2006, 2011 годов, показаниями допрошенных в ходе судебного разбирательства в качестве свидетелей жителей поселка Северный (Хвостенко А.М. и Панченко Н.Н.; протокол судебного заседания от 05.03.2014).
В ночь с 22 на 23 июня 2013 года в связи с выпадением большого количества осадков произошел размыв дамбы обвалования пруда до образования прорана размером 20х15 метров, в русло реки Псенаф сброшено около 36 тыс. куб. м воды (справка Адыгейского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды ФГБУ "Северо-Кавказское УГМС" от 25.06.2013 в„– 575, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 15.04.2014). Указанным судебным актом, исследованным в рамках дела в„– А01-465/2014, установлено, что администрацией как представителем публичного собственника земельного участка не обеспечены исправное содержание имеющихся на водном объекте гидротехнических сооружений и оформление необходимой технической документации.
По мнению комитета, в границах земельного участка предпринимателем самовольно сооружен водный объект (пруд), что привело к нецелевому использованию объекта аренды, а арендатор неоднократно нарушал условия договора аренды по внесению арендной платы. Предприниматель настаивает на невозможности исполнения договорных обязательств ввиду гибели объекта аренды (пруда). Названные обстоятельства послужили основанием обращения сторон в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Письмо комитета от 06.12.2013 в„– 6844 с требованием о погашении задолженности по арендной плате по состоянию на декабрь 2013 года в размере 18 520 рублей 67 копеек и о прекращении нецелевого использования земельного участка, а также с предложением о расторжении договора направлено ответчику после подачи иска в суд. Предприниматель требование о расторжении договора аренды в комитет не направлял. Названные обстоятельства не могли быть расценены как соблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора. Несоблюдение комитетом и предпринимателем досудебного порядка досрочного расторжения договора аренды правомерно принято судом апелляционной инстанции в качестве основания оставления соответствующих частей первоначального и встречного исков без рассмотрения, предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса.
Заявив исковые требования о расторжении договора аренды, комитет и предприниматель выразили обоюдную волю на прекращение арендных правоотношений, а мотивы такого взаимного отказа от исполнения сделки правового значения в рассматриваемом случае не имеют.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Истолковав в порядке названной статьи условия договора аренды, суды обоснованно заключили о передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Водопользование предприниматель не оформлял. Пруд в аренду не передавался. Наличие на земельном участке пруда и отсутствие у предпринимателя оформленного водопользования не свидетельствуют о ничтожности договора аренды. В момент заключения договора аренды предприниматель был осведомлен об объекте аренды (земельный участок без права использование расположенного на нем поверхностного водного объекта). Пруд как водный объект не являлся объектом спорных правоотношений, его повреждение не могло привести к прекращению договора аренды, препятствия для использования земельного участка в предусмотренных договором аренды целях отсутствовали, обязанность по внесению арендных платежей существовала. Задолженность по арендной плате и неустойка взысканы правомерно. В связи с недоказанностью занятия земельного участка предпринимателем в удовлетворении требования об освобождении объекта аренды отказано обоснованно. На приведении земельного участка в первоначальное состояние комитет не настаивал. Основания для удовлетворения встречного требования о признании объектом аренды земельного участка с расположением на нем искусственным водоемом (прудом) и относящимися к нему гидротехническими сооружениями отсутствовали. Предпринимателем не допущено нецелевое использование арендованного имущества (земельного участка) в виде создания искусственного пруда.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 по делу в„– А01-2767/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------