АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. по делу в„– А32-11352/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазурова Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Таракановской Н.С. (доверенность от 14.04.2016), ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Черненко Анатолия Борисовича (ИНН 010300072771, ОГРНИП 313231113500013) - Плешаковой А.И. (доверенность от 22.09.2015), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А32-11352/2015, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Черненко А.Б. (далее - глава хозяйства) о расторжении договора от 03.05.2006 в„– 0000001485 аренды земельного участка площадью 84,2001 га с кадастровым номером 23:27:0210001:003, местоположение которого установлено относительно расположенного за пределами участка ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО "Черноерковское", (далее - договор аренды, земельный участок) с указанием на решение как на основание для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) об аннулировании записи о договоре аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016, в иске отказано. Суды установили, что ответчик получил право аренды по договору аренды в порядке перенайма от предыдущего арендатора, при этом перевод долга не был согласован сторонами. Для ответчика обязанность по внесению арендной платы наступила 15.09.2015, а 10.11.2015 имеющаяся задолженность погашена в полном объеме, в том числе за предыдущего арендатора, несмотря на отсутствие соответствующей обязанности.
Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Досудебный порядок расторжения договора аренды заявителем соблюден. Арендная плата вносилась арендатором со значительной просрочкой. Ответчик нарушения условий договора аренды в разумный срок не устранил. Доказательства погашения задолженности по арендной плате и пене в материалах дела отсутствуют. В отзыве на кассационную жалобу глава хозяйства просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании приказа департамента от 17.04.2006 в„– 61-з "О предоставлении Черноерковскому станичному казачьему обществу в аренду земельного участка в Славянском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края" департамент (арендодатель) и Черноерковское станичное казачье общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства до 17.04.2016. По условиям договора участок передан арендатору с момента государственной регистрации договора аренды без каких-либо иных документов по его передаче. Арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора аренды при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, невнесении арендной платы за землю в течение одного года. Запись с номером регистрации 23-23-16/017/2006-197 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав 26.07.2006.
Уведомлением от 21.05.2014 Черноерковское станичное казачье общество проинформировало департамент о передаче прав и обязанностей по договору аренды Лысенко П.Г. По договору от 02.12.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы главе хозяйства. Запись с номером регистрации 23-23-16/017/2006-197 о договоре перенайма внесена в Единый государственный реестр прав 10.12.2014.
В составленном ПСУ КК "Кубаньземконтроль" акте обследования от 04.03.2015 в„– 54 указано на использование земельного участка по целевому назначению. В ходе проверки по состоянию на 19.03.2015 выявлена задолженность по арендной плате в размере 171 437 рублей 77 копеек и 52 812 рублей 26 копеек пени. Департамент направил главе хозяйства требование о погашении образовавшейся задолженности и предложение о расторжении договора аренды.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Статья 615 Гражданского кодекса предусматривает возможность перенайма, то есть передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. При этом в пункте 23 постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13; далее - постановление Пленума в„– 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил право арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора даже после уплаты долга. Погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков не исключает возможности квалификации такого нарушения как существенного и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжении договора аренды.
В постановлении от 01.10.2013 в„– 3914/13 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.
Формулируя названные правовые подходы, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации допустил возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учетом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора. Оснований для квалификации действий прежних арендаторов и главы хозяйства по заключению договора перенайма как совершенных с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору у судов не имелось.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций заключили о том, что у главы хозяйства обязанность по внесению арендной платы возникла с даты регистрации договора перенайма. Из договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды не усматривается изъявление воли сторон на перевод долга по арендной плате. В отсутствие обязанности оплатить долг предыдущих арендаторов в целях урегулирования спора глава хозяйства в полном объеме погасил имевшуюся задолженность 10.11.2015. Основания для расторжения договора аренды не установлены.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 по делу в„– А32-11352/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------