АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2016 г. по делу в„– А32-40525/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Чочиева Инала Петровича (ИНН 232008651901, ОГРНИП 305232025700022) - Бурякова Э.В. (доверенность от 11.12.2015), от ответчика - открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Северо-Кавказская железная дорога" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) - Чернуха А.Г. (доверенность от 18.08.2015), в отсутствие третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Северо-Кавказская железная дорога" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 по делу в„– А32-40525/2014 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Чочиев И.П. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ОАО "Российские железные дороги" (далее - общество) о признании права на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка площадью 46 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0000000:199), расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД", а также возложить на ответчика обязанность заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка площадью 46 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0000000:199), расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" с определением границ части земельного участка по поворотным точкам координат, указанным в межевом плане от 25.09.2013, выполненном кадастровым инженером Золотаревым В.Е. (ООО "ЮгЗемлестрой").
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2015 (судья Назыков А.Л.) в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу об обязательности заключения договора субаренды части земельного участка, арендуемого обществом. В то же время часть участка, на которой отсутствуют принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости, должна предоставляться на торгах. Поскольку стороны заключили договор субаренды под объектами, принадлежащими истцу, оснований для удовлетворения иска суд не установил.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 решение от 15.10.2015 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении иска. За предпринимателем признано право на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка площадью 46 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0000000:199), расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, в соответствии с установленным пунктом 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 в„– ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы на срок действия данного договора. Суд также возложил на общество обязанность заключить с предпринимателем договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка площадью 46 939 кв. м (кадастровый номер 23:49:0000000:199), расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды общества в соответствии с установленным в пункте 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 в„– ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы, с определением границ части земельного участка по поворотным точкам координат, указанным в межевом плане от 25.09.2013, выполненном кадастровым инженером Золотаревым В.Е. (ООО "ЮгЗемлестрой"). Апелляционный суд пришел к выводу о том, что в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса предприниматель (собственник объектов недвижимости) вправе требовать предоставления ему земельного участка, как занятого принадлежащими ему объектами недвижимого имущества, так и необходимого для их использования, а также на оформление своих прав в установленном законом порядке. Необходимая для надлежащей эксплуатации принадлежащих истцу объектов часть земельного участка определена по результатам проведенных кадастровых работ. Согласно межевому плану от 25.09.2013 (заключению кадастрового инженера) на протяжении длительного времени истец использует земельный участок, превышающий площадь, указанную в договоре субаренды (198,7 кв. м). Необходимая для эксплуатации объектов предпринимателя площадь земельного участка составляет 818 кв. м. Данный участок огорожен бетонным забором и по настоящее время фактически используется истцом именно в площади 818 кв. м. С учетом положений пунктов 2 и 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 в„– 264, правовой позиции, приведенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 в„– ГКПИ06-1020, суд апелляционной инстанции указал, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи 36 Земельного кодекса получить их в аренду самостоятельно от уполномоченного органа собственника при условии использования таких участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами. С учетом заключения судебной земельно-технической экспертизы площадь земельного участка, нормативно необходимая для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их назначением (механическая мастерская, емкость для хранения цемента, контора, электрощитовая), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д. 70, находящихся в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199, с учетом округления составляет 816 кв. м. Поскольку указанное заключение не содержит конкретных точек границ необходимого истцу земельного участка, позволяющего определить его в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199, апелляционный суд учитывал сведения о координатах границ участка, приведенные в межевом плане от 25.09.2013. Обоснованных возражений против определения границ земельного участка, на котором расположено имущество предпринимателя, ответчик не представил, доказательства использования обществом спорной части земельного участка отсутствуют, координаты границ образуемого земельного участка определены кадастровым инженером и подтверждены судебным экспертом.
В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление. Податель жалобы полагает, что при предоставлении истцу испрашиваемой части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 изменится ширина и конфигурация земельного участка полосы отвода железной дороги, что приведет к нарушению норм, утвержденных приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 06.08.2008 в„– 126 "Об утверждении норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог". Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что бетонный забор, которым огражден спорный земельный участок, обладает признаками самовольной постройки. Вывод суда апелляционной инстанции о площади части земельного участка сделан без учета нахождения формируемого участка в полосе отвода железной дороги. Незастроенная часть земельного участка должна предоставляться на торгах.
В судебном заседании представитель общества настаивал на отмене постановления от 01.02.2016.
Представитель предпринимателя просил оставить оспариваемый судебный акт без изменения.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Как видно из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат объекты недвижимости (механическая мастерская, емкость для хранения цемента, контора, электрощитовая), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д. 70, право на которые зарегистрировано в ЕГРП 28.12.2012 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2012 (т. 1, л.д. 171-174).
Общество и предприниматель 18.04.2013 заключили договор в„– ЦРИ/4/СА/5219/000352 субаренды части земельного участка, согласно которому предпринимателю в субаренду передана часть земельного участка площадью 198,7 кв. м, расположенного по адресу: 1962 км ПК 2, в районе грузового двора станции Сочи, земельный участок полосы отвода железной дороги по адресу: Краснодарский край, Сочи, полоса отвода Северо-Кавказской железной дороги, кадастровый номер 23:49:0000000:199, в границах, указанных в согласованном ситуационном плане, прилагаемом к договору. Участок предоставлен для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю на праве собственности. Состав расположенных на участке объектов недвижимости указан в пункте 1.3 договора субаренды (здание конторы, механическая мастерская, электрощитовая, емкость для хранения цемента). В соответствии с пунктом 5.4.19 договора субарендатор обязан провести межевание с постановкой на кадастровый учет части земельного участка в период действия договора (т. 1, л.д. 89-99).
Из представленного в дело заключения кадастрового инженера следует, что истцом фактически используется земельный участок площадью 818 кв. м (т. 1, л.д. 82, 83).
В соответствии с актом обследования земельного участка полосы отвода железной дороги от 10.09.2014 договор субаренды заключен с предпринимателем по пятну застройки принадлежащих ему объектов. В ходе проведенного межевания земельного участка под объектами недвижимости субарендатор учел площадь, необходимую для эксплуатации данных объектов недвижимости, которая составила 818 кв. м. Прилегающая площадь (619,3 кв. м) свободна от строений. С трех сторон земельный участок огорожен забором из бетонных блоков. Со стороны ул. Донской на расстоянии 3-х метров от объектов недвижимости предпринимателя находится погрузочно-выгрузочный путь в„– 9 (собственность общества). Земельный участок расположен в полосе отвода железной дороги (т. 1, л.д. 152, 153).
Земельный участок площадью 447 073 кв. м (кадастровый номер 23:49:0000000:199) принадлежит на праве собственности Российской Федерации и предоставлен в аренду обществу на основании договора от 04.06.2008 в„– 7700000805 (т. 1, л.д. 169,170).
Предприниматель обращался к обществу с предложением заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, расположенного по адресу: 1962 км ПК2 в районе грузового двора станции Сочи, а также представил проект договора субаренды (т. 1, л.д. 175-186).
Поскольку общество отказало в заключении соответствующего договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, а также о возложении на ответчика обязанности заключить договор субаренды на срок действия договора аренды с обществом, определив границы части земельного участка по поворотным точкам координат согласно межевому плану.
Суд апелляционной инстанции, разрешая заявленный иск, исходил из наличия у предпринимателя предусмотренного законом права требовать предоставления ему земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования.
При этом апелляционный суд руководствовался нормами пунктов 2 и 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 в„– 264, а также правовой позицией, приведенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 в„– ГКПИ06-1020 о признании пункта 2 данных Правил недействительным в части, не соответствующим пункту 1 статьи 36 и пункту 2 статьи 90 Земельного кодекса.
При производстве по настоящему делу назначалась судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, составляет 816 кв. м (т. 2, л.д. 116, 117).
Поскольку предприниматель является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в силу статьи 552 Гражданского кодекса и норм статьи 35 Земельного кодекса апелляционный суд правомерно указал, что истец обладает правом требовать предоставления в субаренду не только участка, занятого принадлежащими ему объектами, но и участка, необходимого для их эксплуатации. Соответствующий довод жалобы общества следует отклонить.
В то же время суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее.
Статья 90 Земельного кодекса определяет, что в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: 1) размещения железнодорожных путей; 2) размещения, эксплуатации и реконструкции зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; 3) установления полос отвода и охранных зон железных дорог.
Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.
Согласно статье 2 Федерального закона от 10.01.2003 в„– 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" полоса отвода железных дорог - земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта. Охранные зоны представляют собой территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, в том числе находящихся на территориях с подвижной почвой и на территориях, подверженных снежным, песчаным заносам и другим вредным воздействиям.
Размер полосы отвода определяется в соответствии с нормами и правилами проектирования отвода земель для железных дорог, а также проектно-сметной документацией и генеральными схемами развития и реконструкции объектов федерального железнодорожного транспорта и станций. Пересмотр границ и размеров полосы отвода, изъятие временно не используемых земельных участков и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на то органами по согласованию с железными дорогами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 06.08.2008 в„– 126 утверждены Нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также нормы расчета охранных зон железных дорог.
Размеры полосы отвода и охранных зон устанавливаются в соответствии с названными нормами, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, генеральными схемами развития железнодорожных линий, узлов и станций, а также с учетом сложившегося землепользования и ранее утвержденных размеров и границ полос отвода и охранных зон. При определении ширины полосы отвода учитываются следующие условия и факторы: конфигурация (поперечное сечение) земляного полотна, размеры искусственных сооружений, рельеф местности, особые природные условия, необходимость создания защиты путей от снежных и песчаных заносов, залесенность местности, зона риска (дальность "отлета" с насыпи подвижного состава и груза при аварии). Ширина полосы отвода должна соответствовать максимальной величине из составляющих, определяемых этими условиями и факторами.
Согласно пункту 4 Правил установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 12.10.2006 в„– 611) в границах полосы отвода в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта заинтересованная организация обязана, в том числе не допускать размещения капитальных зданий и сооружений, многолетних насаждений и других объектов, ухудшающих видимость железнодорожного пути и создающих угрозу безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта; не допускать в местах расположения инженерных коммуникаций строительство и размещение каких-либо зданий и сооружений, если это угрожает безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта.
Суд апелляционной инстанции, возлагая на общество обязанность заключить с предпринимателем договор субаренды части земельного участка, не проверил соблюдение норм формирования полосы отвода железных дорог, а также не установил, будут ли обеспечены требования безопасности движения, установленные федеральными законами, при предоставлении истцу спорной части участка с определенными площадью и конфигурацией.
Представленные в материалы дела межевой план (т. 1, л.д. 72-88) и заключение судебной экспертизы (т. 2, л.д. 104-133) не позволяют сделать вывод о том, что при определении площади спорной части участка учитывались нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, нормы расчета охранных зон железных дорог, а также требования безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта. При этом наличие ограждения участка и его фактическое использование предпринимателем не устраняют необходимости соблюдения названных норм и требований.
Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного применения правила статьи 90 Земельного кодекса о том, что свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
Поскольку вопрос о соблюдении требований безопасности движения, установленных федеральными законами, надлежащим образом не исследован, постановление от 01.02.2016 не может быть признано основанным на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.
С учетом изложенного постановление от 01.02.2016 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить соблюдение требований безопасности движения, установленных федеральными законами, при предоставлении истцу спорной части земельного участка с определенными площадью и конфигурацией, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 по делу в„– А32-40525/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------