АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 апреля 2016 г. по делу в„– А53-30067/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании ответчика - индивидуального предпринимателя Слесарева Александра Владимировича (ИНН 616108936511, ОГРНИП 308616128200012), в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - индивидуального предпринимателя Бадасян Мани Сережевны (ИНН 613700952860, ОГРНИП 313619301600042), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "СЭМПУС", Белецкой Юлии Юрьевны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Слесарева Александра Владимировича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2015 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А53-30067/2014, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к индивидуальному предпринимателю Слесареву Александру Владимировичу (далее - предприниматель-1) о взыскании 5 237 665 рублей 34 копеек задолженности за период с 17.07.2012 по 30.09.2014 и 656 855 рублей 09 копеек пени за период с 21.09.2012 по 30.09.2014. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.12.2014 иск принят к производству, делу присвоен в„– А53-30067/2014. Департамент подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к индивидуальному предпринимателю Бадасян Мане Сережевне (далее - предприниматель-2) о взыскании 2 985 420 рублей 57 копеек задолженности за период с 11.05.2010 по 30.06.2014 и 626 405 рублей 87 копеек пени за период с 21.06.2010 по 01.08.2014. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.01.2015 иск принят к производству, делу присвоен в„– А53-1073/2015. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2015 указанные дела в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) объединены в одно производство с присвоением делу в„– А53-30067/14. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "СЭМПУС", Белецкая Юлия Юрьевна (далее - общество-1, физическое лицо).
Департамент в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса уменьшил суммы исков к предпринимателю-1 до 3 043 962 рублей 62 копеек задолженности за период с 17.07.2012 по 29.12.2014 и 509 455 рублей 15 копеек пени за период с 21.09.2012 по 25.03.2015, к предпринимателю-2 - до 1 732 781 рубля 41 копейки задолженности за период с 11.05.2010 по 29.12.2014, 466 331 рубля 46 копеек пени за период с 21.06.2010 по 29.12.2014 и 34 125 рублей 40 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.12.2014 по 25.03.2015. Департамент заявил частичный отказ от иска в части превышения первоначальных сумм исков над уменьшенными суммами.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015, принят частичный отказ департамента от иска к предпринимателю-1 в части 2 850 557 рублей 81 копейки долга и 147 399 рублей 97 копеек пени, к предпринимателю-2 - в части 1 252 639 рублей 16 копеек долга и 160 074 рублей 41 копейки пени, производство по делу в соответствующей части прекращено. С предпринимателя-1 в пользу департамента взыскано 3 043 962 рубля 62 копейки задолженности и 509 455 рублей 15 копеек пени, с предпринимателя-2-1 106 315 рублей 16 копеек задолженности, 220 574 рубля 79 копеек пени и 21 787 рублей 77 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части иска к предпринимателю-2 отказано. Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиками обязанности по внесению арендной платы, необходимостью расчета задолженности соарендаторов пропорционально площади принадлежащих им помещений в отсутствие иного согласованного с арендодателем порядка расчетов.
Предприниматель-1 обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. При расчете задолженности суды не приняли во внимание соглашения о порядке пользования земельным участком, заключенные собственниками объектов недвижимости, в результате чего обязанность предпринимателя-1 по внесению арендных платежей определена в большем объеме. Определение объема обязательств предпринимателей в пропорции к площади принадлежащих им помещений не соответствует договорному условию об использовании продавцом недвижимости - обществом с ограниченной ответственностью фирма "Агродонсервисстрой" (далее - общество-2) 555/1000 долей земельного участка, а обществом-1-445/1000 долей (при фактических долях 778/1000 и 212/1000 соответственно). Право выбора способа определения порядка пользования земельным участком, находящимся в публичной собственности, принадлежит собственникам находящихся на нем зданий (сооружений). Необходимость участия в таком соглашении органов государственной и муниципальной власти, управляющих и распоряжающихся земельными участками, отсутствует. При продаже зданий на делимом земельном участке объем прав и обязанностей в праве пользования земельным участком может не соответствовать соотношению площадей этих зданий. На арендуемом ответчиками земельном участке имеются другие объекты, права на которые предпринимателям не передавались. Возможность использования всего земельного участка у предпринимателей-1,-2 отсутствует. Раздел земельного участка инициирован арендаторами в 2012 году и до настоящего времени не завершен. Департамент, издав в 2014 году распоряжение о разделе земельного участка, уклоняется от заключения договоров аренды на вновь образованные земельные участки. В отзыве на кассационную жалобу департамент просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав предпринимателя-1, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и общества-1,-2 (арендаторы) заключили договор от 20.03.2007 в„– 29794 аренды земельного участка площадью 32 653 кв. м с кадастровым номером 61:44:062502:0013, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая, 10, для эксплуатации производственной базы с 19.01.2007 по 19.01.2056 (далее - договор аренды, земельный участок). Арендная плата отнесена на общества-1,-2 в пропорции 445:555 соответственно. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 07.05.2007.
На земельном участке расположены здания административное (литера А) площадью 370,7 кв. м, проходной (литера Б) площадью 14,3 кв. м, ремонтно-механического цеха (литера В) площадью 2098,8 кв. м, склада (литера К) площадью 683,3 кв. м, гаража (литера Ж) площадью 212,1 кв. м, склада (литера Т) площадью 578,7 кв. м, котельной (литера С) площадью 25,4 кв. м, гаража (литера У) площадью 190,6 кв. м, склада (литера Ц) площадью 66,9 кв. м, гаража (литера Ф) площадью 264, 7 кв. м, гаража (литера Х) площадью 330,6 кв. м, нежилое в стадии строительства (литера Я) площадью застройки 653,6 кв. м, склада (литера Р) площадью 117,7 кв. м, склада (литера Е) площадью 108, 1 кв. м, производственное (литера Г) площадью 69,3 кв. м, гаража (литера М) площадью 596,5 кв. м, гаража (литера Н) площадью 303 кв. м, цементохранилища (литера О) площадью застройки 24,1 кв. м.
В Едином государственном реестре прав 11.05.2010 зарегистрирован переход права собственности на здания склада (литера Т) площадью 578,7 кв. м, гаража (литера У) площадью 190,6 кв. м, гаража (литера Ж) площадью 197,3 кв. м к предпринимателю-2, а 17.07.2012 - переход права собственности на здания (помещения) нежилое производственное (литера В) площадью 2020,9 кв. м, нежилое (литера А) площадью 180,7 кв. м, нежилое (литера А) площадью 30,8 кв. м, нежилое площадью 92 кв. м, гаража (литера Х) площадью 330,6 кв. м, гаража (литера Ф) площадью 264,7 кв. м, котельной (литера С) площадью 25,4 кв. м, нежилое площадью 66,1 кв. м, нежилое (литера К) площадью 434 кв. м, нежилое (литера Б) площадью 9,8 кв. м к предпринимателю-1. Названные здания (помещения) приобретены предпринимателями у общества-2, которому принадлежали 555/1000 долей в праве аренды земельного участка.
Полагая, что предприниматели-1,-2 не исполнили обязанность по внесению платы за пользование земельным участком пропорционально площадям принадлежащих им объектов недвижимости, департамент обратился в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (статьи 606, 607, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей за использование таких земельных участков. Стороны руководствуются нормативно установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения обусловленных изменениями законодательства изменений в заключенный ими договор аренды (статья 424 Гражданского кодекса, статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее - Земельный кодекс), пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ), пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса (статьи 35 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса).
Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если условиями обязательства не предусмотрено иное. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (статьи 322, 323 Гражданского кодекса).
Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. По договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора обязанности арендаторов, занимающихся предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если иное не установлено договором аренды. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов. Соответствующие разъяснения содержатся в пунктах 14, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Определяя долю предпринимателя-2 в обязательстве по оплате землепользования в спорный период, суды правомерно исходили из общей площади принадлежавших обществу-2 помещений (4483,5 кв. м), его долей в праве аренды (555/1000) и приходящейся на них площади землепользования (18 122 кв. м), общей площади земельного участка (32 653 кв. м), площади приобретенных предпринимателем-2 помещений (966,6 кв. м), приходящейся на эти помещения площади землепользования (3805,62 кв. м) и соответствующей относительной величины в праве аренды (117/1000). Аналогичным образом и с учетом поэтапного приобретения прав на недвижимость произведен расчет задолженности предпринимателя-1. В расчет приняты площади помещений (3296,9 кв. м и 3388,9 кв. м), соответствующие относительные величины (73% и 76%), площади землепользования (13 229 кв. м и 13 773 кв. м) и соответствующие им доли в праве аренды (405/1000 и 422/1000). Названные расчеты не противоречат вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции.
В связи с переходом к предпринимателям-1,-2 права собственности на здания (помещения) к ним перешли права и обязанности общества-2 по договору аренды в пределах его долей в праве аренды земельного участка (555/1000). В отсутствие в договоре аренды условия об ином обязанность предпринимателей-1,-2 и иных собственников помещений, ранее принадлежавших обществу-2, по внесению департаменту 555/1000 долей арендной платы является солидарной. Департамент был вправе требовать исполнения как от названных лиц совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. В этой связи, для департамента не имеет значения не согласованный с ним и определенный собственниками ранее принадлежавших обществу-2 помещений порядок распределения арендной платы. В случае, если соотношение взысканных сумм противоречит установленному арендаторами порядку, названные лица могут урегулировать между собой разногласия по правилам статьи 325 Гражданского кодекса. Находящаяся на земельном участке нелегализованная самовольная постройка не изменяет объем прав и обязанностей арендаторов этого участка. Они, в силу статьи 305 Гражданского кодекса, вправе требовать устранения препятствий в использовании земельного участка, не связанных с лишением владения.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 по делу в„– А53-30067/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------