АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2016 г. по делу в„– А01-1582/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью фирмы "Кубаньтелеком" (ОГРН 1022300771536) - Сериковой И.Н. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Модус", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.03.2016 (судья Афашагов М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 (судьи Мисник Н.Н., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу в„– А01-1582/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирме "Кубаньтелеком" (далее - общество), в котором просила:
- взыскать с общества задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.05.2005 в„– 4000001054 в размере 1 990 598 рублей 51 копейка за период с 01.01.2012 по 12.10.2015,
- взыскать с общества задолженность по пене в размере 398 935 рублей 63 копейки за период с 11.01.2012 по 03.11.2015 (уточненные требования; т. 2, л.д. 44, 113-114).
Исковое заявление администрации принято к рассмотрению Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела в„– А32-1227/2015.
Общество предъявило к администрации встречный иск, в котором просило:
- признать договор аренды земельного участка от 25.05.2005 в„– 4000001054 расторгнутым с 09.06.2012 (т. 1, л.д. 74-75).
Определением от 07.05.2015 встречный иск принят судом к производству для рассмотрения в рамках дела в„– А32-1227/2015 (т. 1, л.д. 120-121).
07 июля 2015 года дело в„– А32-1227/2015 передано Арбитражным судом Краснодарского края по подсудности в Арбитражный суд Республики Адыгея (т. 1, л.д. 159-160).
Апелляционная жалоба общества на определение от 07.07.2015 по делу в„– А32-1227/2015 оставлена без удовлетворения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 (т. 1, л.д. 170-173).
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.08.2015 возбуждено производство по делу в„– А01-1582/2015 (т. 2, л.д. 1-2).
Определением от 09.12.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: управление имущественных отношений администрации (далее - управление имущественных отношений) и общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Модус" (далее - ООО ИСК "Модус", компания; т. 2, л.д. 116-117).
Решением от 10.03.2016 исковые требования администрации удовлетворены частично. С общества взыскана в пользу администрации пеня по договору аренды за период с 09.06.2012 по 04.09.2014 в размере 54 023 рубля 27 копеек, а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 8 161 рубль. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации и встречных исковых требований общества отказано.
Судебный акт мотивирован следующим. В соответствии с постановлениями администрации от 25.04.2005 в„– 472, от 27.04.2006 в„– 456, заключенными администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договором аренды от 25.05.2005 в„– 4000001054 (зарегистрирован 03.08.2005), дополнительным соглашением к нему от 12.05.2006 (зарегистрировано 22.06.2006), обществу на срок до 25.04.2054 передан во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3600 кв. м, с кадастровым номером 23:40:04 07 087:0010, расположенный в г. Геленджике, по ул. Шмидта, 8 (прежний адрес: ул. Луначарского, 126), для целей строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными торговыми и административными помещениями. Стороны согласовали ответственность арендатора в виде пени за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Ответчик являлся застройщиком объекта долевого строительства: многоэтажного жилого дома литера А; многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 15.05.2012, выданного администрацией. Передача квартир участникам долевого строительства осуществлялась с 31.05.2012, права участников долевого строительства на квартиры были зарегистрированы с 09.06.2012. Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты. Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав, Закон в„– 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из положений Жилищного кодекса, Закона о регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон, Закон в„– 189-ФЗ), а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им. В материалы дела представлены кадастровый паспорт земельного участка площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407087:0010, кадастровые справки о его кадастровой стоимости за 2013, 2014 годы, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о зарегистрированных правах (обременениях) на данный участок, копии свидетельств от 09.06.2012 о государственной регистрации права собственности на квартиры в жилом доме по ул. Шмидта, 8, в г. Геленджике, и актов от 31.05.2012 приема-передачи квартир в указанном многоквартирном доме. Представлены также копии разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию от 15.05.2012, платежного поручения от 04.09.2014 об оплате обществом 243 732 рублей 32 копеек в счет арендной платы за земельный участок по договору от 25.05.2005 в„– 4000001054. При таких обстоятельствах на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность, заключение соглашения о расторжении договора аренды администрацией и обществом, а также передача обществом администрации (возврат) участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами. Договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды на этот участок. Суд пришел к выводу об отсутствии у общества задолженности по арендной плате за земельный участок до даты регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме 09.06.2012, принял в качестве доказательства оплаты аренды за 1 и 2 кварталы 2012 года платежное поручение от 04.09.2014 на сумму 243 732 рубля 32 копейки (расчет произведен истцом и указан им в акте сверки взаимных расчетов). Поскольку в установленный договором срок арендная плата за земельный участок в полном объеме внесена не была, исковое требование о взыскании пени в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды от 25.05.2005 в„– 4000001054 заявлено обосновано. С ходатайством о снижении размера пени ответчик не обращался. Пеня рассчитана судом в соответствии с условиями договора, за период с 09.06.2012 года по 04.09.2014, на определенную истцом сумму задолженности за 1 и 2 кварталы 2012 года (243 732 рубля 32 копейки), исходя из ставки рефинансирования 8,25%, и составила 54 023 рубля 27 копеек. Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) судом отнесены на общество как на сторону, виновную в возникновении спора.
Апелляционным постановлением от 27.05.2016 решение от 10.03.2016 изменено в части размера взысканной пени и распределения судебных расходов. С общества взыскана в пользу администрации пеня за период с 11.01.2012 по 04.09.2014 в размере 59 728 рублей 64 копеек, и в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску 6 874 рубля 56 копеек. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции указал следующее. Установив, что 09.06.2012 возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении с указанной даты договора аренды земельного участка от 25.05.2005 в„– 4000001054, и соответственно, прекращении обязанности ответчика уплачивать арендные платежи. Суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о том, что имевшаяся на 09.06.2012 задолженность по арендной плате в размере 243 732,32 рублей погашена ответчиком 04.09.2014, в результате чего отказал во взыскании задолженности и, руководствуясь пунктом 5.2 договора аренды, взыскал лишь пеню за просрочку внесения арендной платы за указанный период. Вместе с тем, из имеющегося в деле акта сверки за период с 25.04.2005 по 03.11.2015, подписанного администрацией, который представляет собой, по сути, расчет уточненных исковых требований, и ходатайства об уточнении требований следует, что истец начисляет ответчику пеню не с 09.06.2012, как указал суд, а с 11.01.2012. Таким образом, для исчисления пени с 09.06.2012 у суда не было оснований. С учетом пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором поквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Истец начислил ответчику пеню с 11.01.2012 по 10.04.2012 включительно в сумме 2 957,29 рублей на сумму задолженности 121 866,16 рублей; с 11.04.2012 истец начислял пеню на сумму признаваемой и впоследствии оплаченной ответчиком задолженности за 1 и 2 квартал 2012 года 243 732,32 рублей. По 04.09.2014 размер пени на эту сумму согласно условиям пункта 5.2 договора составит 56 771,35 рублей, а всего размер пени составит 59 728, 64 рублей. Об истечении срока исковой давности по требованиям администрации общество не заявляло. Перераспределяя судебные расходы, суд апелляционной инстанции учел, что иск администрации удовлетворен на 2,5%, истец от уплаты государственной пошлины освобожден, а ответчику предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины по встречному иску.
В кассационной жалобе администрация просит решение от 10.03.2016 и апелляционное постановление от 27.05.2016 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, предусмотренная пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пунктом 4.1.2. договора аренды от 25 мая 2005 года в„– 4000001054 обязанность арендатора своевременно и в полном размере вносить арендную плату ответчиком не выполнена. Указанная в акте сверки взаиморасчетов задолженность по арендной плате и пене возникла до момента приобретения собственниками многоквартирного жилого дома по ул. Шмидта, 8, в г. Геленджике, права собственности на квартиры. Между администрацией и обществом не заключалось соглашение о расторжении договора аренды. Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРП, до настоящего времени земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407087:10 не оформлен собственниками квартир в многоквартирном жилом доме в общую долевую собственность. Администрация не должна нести ответственность, в виде недополучения обязательных арендных платежей и санкций в бюджет муниципального образования, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей.
Письменные отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В судебном заседании представитель общества просил жалобу отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Решение от 10.03.2016 и апелляционное постановление от 27.05.2016 обжалованы администрацией в части отказа в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску, поэтому в остальной части окружным судом кассационной инстанции не проверяются.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (пункт 1 статьи 333 Кодекса).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу норм части 1 статьи 16 Закона в„– 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ними права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды установили факт возникновения в силу закона права общей долевой собственности на спорный земельный участок, на котором возведен многоквартирный жилой дом, прекращение арендных правоотношений между администрацией и обществом, отсутствие у ответчика на момент рассмотрения спора задолженности по арендной плате за период, предшествовавший переходу права собственности на земельный участок к собственникам помещений многоквартирного жилого дома, и нарушение обществом принятых на себя обязательств перед администрацией по своевременному и в полном объеме внесению платы за земельный участок.
Довод жалобы о ненадлежащем выполнении обществом своих обязательств соответствует действительности, и учтен судебными инстанциями при разрешении настоящего спора.
Ссылка подателя жалобы на то, что указанная в акте сверки взаиморасчетов задолженность возникла у ответчика до момента приобретения собственниками многоквартирного жилого дома по ул. Шмидта, 8, в г. Геленджике, права собственности на квартиры, несостоятельна, поскольку противоречит имеющимся в деле односторонним актам сверки взаиморасчетов, и не учитывает установленный судами факт окончательного погашения задолженности за период использования земельного участка обществом 04.09.2014 (т. 1, л.д. 64-66, т. 2, л.д. 45-49, т. 3, л.д. 22-25).
Приведенные в жалобе аргументы об отсутствии между сторонами соглашения о расторжении договора аренды, отсутствии в ЕГРП записей о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407087:10 к собственникам квартир в многоквартирном жилом доме, и недопустимости возложения на администрацию ответственности за ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей, окружным судом не принимаются, как заявленные без учета содержания норм права, примененных судами к установленным ими обстоятельствам при разрешении возникшего спора, и отраженных в обжалуемых судебных актах.
Поскольку апелляционный суд в части изменил решение, а администрацией по идентичным основаниям обжалуются решение от 10.03.2016 и постановление от 27.05.2016, с учетом положений пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса оставлению в силе подлежит постановление суда апелляционной инстанции.
Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального права, при этом суд апелляционной инстанции устранил допущенную судом первой инстанции ошибку в расчетах.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 по делу в„– А01-1582/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------