АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2016 г. по делу в„– А63-13578/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2016 года.Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия - комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064) - Кунициной И.Б. (доверенность от 20.01.2016), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "АртСтройТехно" (ИНН 2635810298, ОГРН 1122651006246) и третьих лиц: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), Артемовой Карины Александровны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу комитета градостроительства администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.12.2015 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу в„– А63-13578/2015, установил следующее.
ООО "АртСтройТехно" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) с заявлением, в котором просило:
- признать незаконным решение от 22.10.2015 в„– 06/1-05/1-1/2967 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - жилого комплекса по ул. Города-побратима Безье, 15а (2-й, 3-й, 4-й, 5-й, 6-й этапы строительства, поз. 2, 3, 4, 5, 6) по адресу: г. Ставрополь, ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214;
- обязать комитет градостроительства устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем выдачи разрешения на строительство указанного объекта.
Определением от 10.12.2015 (т. 1, л.д. 141, 142) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом), Артемова К.А.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.12.2015, оставленным без изменения постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ комитета градостроительства в выдаче разрешения на строительство объектов капитального строительства, содержащийся в уведомлении об отказе в предоставлении услуги от 22.10.2015 в„– 06/1-05/1-1/2967. Суд обязал комитет градостроительства в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу выдать обществу разрешение на строительство объектов капитального строительства "Жилой комплекс по ул. Города-побратима Безье, 15а в квартале 214 г. Ставрополя. 2-й, 3-й, 4-й, 5-й, 6-й этапы строительства. Многоквартирные дома со встроенными помещениями поз. 2, 3, 4, 5, 6". С комитета градостроительства в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что комитет по управлению имуществом (арендодатель) и ЖСК "Рубеж-4" (арендатор) заключили договор от 24.06.2014 в„– 3818 аренды земельного участка площадью 8171 кв. м с кадастровым номером 26:12:031003:1830, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214. Участок передан арендатору для продолжения строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Срок аренды установлен 3 года (с 24.06.2014 по 23.06.2017). Договор зарегистрирован 22.07.2014. По договору от 24.07.2014 с согласия комитета по управлению имуществом арендатор передал права и обязанности арендатора по договору от 24.06.2014 в„– 3818 Акобджанян Каринэ Александровне (Артемовой К.А.). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 31.07.2014 (номером записи 26-26-01/082/2014-231). По договорам субаренды от 01.08.2014 в„– 1 и от 15.01.2015 в„– 1 Акобджанян К.А. (Артемова К.А.) с согласия комитета по управлению имуществом передала обществу в субаренду по 22.06.2017 участок с кадастровым номером 26:12:031003:1830 (разрешенное использование - для продолжения строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями). По обращению общества утвержден градостроительный план от 14.08.2014 в„– RU26309000-695 земельного участка с кадастровым номером 26:12:031003:1830. Подготовлены технические отчеты по инженерно-геологическим и инженерно-геодезическим изысканиям для строительства жилого комплекса на указанном земельном участке (в„– 55-14-ИИС), на которые дано положительное заключение по результатам инженерных изысканий от 18.09.2014 в„– 26-1-1-0197-14. ООО "Творческая мастерская архитектора В.А. Божукова" подготовило проектную документацию на "Жилой комплекс по ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214 г. Ставрополя. 1-й этап строительства. Многоквартирный дом со встроенными помещениями, позиция 1", предусматривающую строительство на участке девятиэтажного жилого дома. Проектная документация получила положительное заключение АУ СК "Государственная экспертиза в сфере строительства" от 31.12.2014 в„– 2-1-1-0135-14. Обществу выдано разрешение от 22.01.2015 в„– RU 26309000-"16-С" на строительство жилого комплекса по ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214 г. Ставрополя, 1-й этап строительства. Многоквартирный дом со встроенными помещениями (позиция 1), со сроком действия до 14.01.2017. Постановлением администрации города Ставрополя от 13.05.2015 в„– 851 по результатам публичных слушаний обществу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов в части увеличения этажности (с 9 до 16 этажей) на участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830. ООО "Творческая мастерская архитектора В.А. Божукова" выполнило корректировку проектной документации жилого дома поз. 1 (с сохранением шифра документации - Б.09/14.К-01), предусматривающей увеличение этажности проектируемого здания (с 9 до 15 этажей), исключение технического чердака, изменение внутренних инженерных систем. Подготовлен раздел внутриплощадочных инженерных сетей для всего жилого комплекса многоквартирных домов (позиции 1-6). Выдано положительное заключение негосударственной экспертизы в„– 2-1-1-0032-15 на объект капитального строительства - "Жилой комплекс по ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214 г. Ставрополя, 1-й этап строительства. Многоквартирный дом со встроенными помещениями, позиция 1". Предметом экспертизы являлась откорректированная проектная документация. Комитет градостроительства выдал обществу новое разрешение от 01.07.2015 в„– RU-309000-403C-2015 на строительство объекта "Жилой комплекс по ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214 г. Ставрополя, 1-й этап строительства. Многоквартирный дом со встроенными помещениями, позиция 1" на срок до 22.01.2018. Общество 13.10.2015 обратилось в комитет градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирных жилых домов (позиции 2-6) по адресу: г. Ставрополь, ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214. Комитет градостроительства отказал обществу в выдаче разрешения на строительство (уведомление от 22.10.2015 в„– 06/1-05/1-1/2967). Отказ мотивирован тем, что представленные документы не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка (проектируемые жилые дома (позиции 5, 6) расположены за границей допустимого места размещения объектов капитального строительства); отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации по позициям 2-6 (применительно к отдельным этапам строительства). Судебные инстанции при разрешении спора руководствовались положениями статей 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 в„– 145, которым утверждено Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также приказом Минрегиона России от 09.07.2007 в„– 62, которым утверждено Положение о критериях отнесения проектной документации к типовой проектной документации, а также к модифицированной типовой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 27.09.2011 в„– 791). Суды исходили из того, что строительство нескольких одинаковых многоквартирных жилых домов на одном земельном участке может быть разделено на этапы, а проектная документация первого такого дома, получившая положительное заключение государственной экспертизы, может использоваться повторно (в качестве типовой проектной документации) при проектировании остальных домов. Материалы дела свидетельствуют об отсутствии различий в конструктивных характеристиках жилого дома, имеющего проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы (позиция 1) и проектной документацией иных этапов (позиции 2-6), основные технико-экономические показатели всех жилых домов идентичны. Уполномоченный орган наличие конструктивных различий не подтвердил. Положительное заключение по результатам инженерных изысканий (от 18.09.2014 в„– 26-1-1-0197-14) охватывает результаты инженерных изысканий по строительству всех шести многоквартирных жилых домов. Ссылка комитета градостроительства на письмо Минрегиона от 13.05.2011 в„– 12148-ДС/11, в котором указано на необходимость представлять на государственную экспертизу проектную документацию для строительства в полном объеме вне зависимости от того, было ли ранее получено положительное заключение на данную документацию, признана несостоятельной. Данное письмо не носит нормативного характера (является мнением Минрегиона России), оно издано до внесения изменений в приказ от 09.07.2007 в„– 62. Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.09.2011 в„– 791 введен термин "реестр типовой проектной документации" - формируемый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации перечень проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и рекомендуемой для повторного применения. Вместе с тем, включение проектной документации в такой реестр не является обязательным условием для использования проектной документации повторно в качестве типовой. Реестр носит рекомендательный характер и предназначен для отбора типовых проектных документаций с наилучшими показателями, что следует из пункта 3 Правил формирования и ведения реестра типовой проектной документации, а также состава информации о проектной документации, которая подлежит внесению в реестр, и формы ее представления, утвержденных Приказом Минрегиона России от 29.03.2013 в„– 106. Довод комитета градостроительства о расположении проектируемых жилых домов (позиции 5, 6) за границей допустимого места размещения объектов капитального строительства, судебными инстанциями отклонен как документально не подтвержденный. Сопоставив чертеж градостроительного плана земельного участка и материалы раздела проекта "Схема планировочной организации земельного участка" суды установили, что расстояния до границы земельного участка, отраженные на разбивочном плане осей проектной документации, соответствуют расстояниям от границы земельного участка до линии застройки по чертежу градостроительного плана. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что отказ комитета градостроительства в выдаче разрешения на строительство по приведенным основаниям является необоснованным. Руководствуясь статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) судебные инстанции удовлетворили требования общества. Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.
Комитет градостроительства обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Приказом комитета градостроительства от 29.06.2015 в„– 35-од утвержден административный регламент по предоставлению муниципальной услуги "Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства", определены сроки и последовательность действий (административных процедур) комитету градостроительства администрации города Ставрополя по предоставлению данной муниципальной услуги. Согласно указанному регламенту, исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Ставропольского края, муниципальными правовыми актами города Ставрополя для предоставления услуги, подлежащих представлению заявителем соответствует требованиям, установленным статьей 51 Градостроительного кодекса. Согласно регламенту, основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги, в том числе является отсутствие документов, предусмотренных пунктами 14 и 16 административного регламента, а именно несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. В силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является отсутствие документов, предусмотренных частями 7, 9 указанной статьи, либо их несоответствие требованиям градостроительного плана. При рассмотрении представленных обществом документов установлено, что представленные документы не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка (в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, проектируемые жилые дома (позиции 5 и 6) расположены за границей допустимого места размещения объектов капитального строительства). Кроме того, в отношении 2-6 этапов строительства обществом повторно предоставлена проектная документация, которая ранее предоставлялась для получения разрешения на строительство в отношении первого этапа строительства. Представленная обществом проектная документация не разработана для каждой из позиций, с учетом всех особенностей градостроительных, строительных норм, действующих на территории Российской Федерации. Применительно к этим этапам строительства в предоставленных обществом документах отсутствовало положительное заключение экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (позиции 2-6), как этого требует действующее законодательство. Приказом Минрегиона России от 31.01.2011 в„– 27 признан утратившим силу приказ от 09.07.2007 в„– 62, которым утверждены критерии отнесения проектной документации к типовой проектной документации (зарегистрирован Минюстом России 03.02.2011 регистрационный в„– 19684). В этой связи проектную документацию для строительства объектов капитального строительства необходимо представлять на государственную экспертизу в полном объеме вне зависимости от того, было ли ранее получено положительное заключение государственной экспертизы на данную проектную документацию (Письмо Минрегиона России от 13.05.2011 в„– 12148-ДС/П "О проведении государственной экспертизы проектной документации"). Приказом Минрегиона России от 29.03.2013 в„– 106 утверждены Правила формирования и ведения реестра типовой проектной документации, а также состава информации о проектной документации, которая подлежит внесению в реестр, и формы ее представления. В указанный реестр включается информация о проектной документации в отношении жилых и административных зданий, иных объектов, при подготовке которой были применены современные экономичные ресурсо- и энергосберегающие, архитектурно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологические и организационные решения и которая рекомендуется для массового повторного применения при создании объектов капитального строительства за счет или с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов. Информация о проектной документации включается в данный реестр при условии, что объект капитального строительства, в отношении которого подготовлена проектная документация, будучи аналогичным по назначению, виду и технико-экономический показателям другим объектам капитального строительства, сведения о типовой проектной документации, в отношении которой представлены на рассмотрение в Минрегион России или которые включены в реестр, имеет лучшие показатели соотношения стоимости строительства объекта капитального строительства к расчетному сроку эксплуатации, полезной площади к общей площади объекта капитального строительства, ресурсопотребления на единицу мощности, необходимого для эксплуатации объекта капитального строительства, а при равных показателях применены ранее не применявшиеся архитектурно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологические и (или) организационные решения. Решение о внесении в реестр сведений о типовой проектной документации оформляется приказом Минрегиона России. Представленная обществом в рамках предоставления муниципальной услуги "Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства" (дело в„– 2-40518) проектная документация не была включена в реестр типовой проектной документации. Следовательно, при обращении за выдачей разрешения общество должно было предоставить положительное заключение экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (по позициям 2-6). Судами не дана оценка указанным нормативным правовым актам, а также факту отсутствия в реестре типовой проектной документации проектной документации застройщика первого этапа строительства "Жилой комплекс по ул. Города-побратима Безье, 15 а, в квартале 214 г. Ставрополя. 1-й этап строительства. Многоквартирный дом со встроенными помещениями, позиция 1". Апелляционный суд не дал оценки вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2016 по делу в„– А63-9679/2015, которым приостановлено осуществление деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на объекте капитального строительства жилого комплекса. Не дана оценка и факту возбуждения 05.02.2016 в отношении директора общества, а также иных должностных лиц застройщика, уголовного дела по факту мошеннических действий, вынесения представления прокуратурой Ленинского района г. Ставрополя от 16.03.2016 в отношении директора общества, а также постановления о возбуждении дела об административном правонарушении.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель комитета градостроительства поддержала доводы жалобы, которую просил удовлетворить. Дополнительно пояснила, что деятельность общества приостановлена, разрешительная документация не реализована, строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830 не ведется. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2016 по делу в„– А63-12163/2015 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура наблюдения. Просила учесть права и законные интересы участников долевого строительства, уплативших обществу денежные средства, но не получивших должного (надлежащего) предоставления.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя комитета градостроительства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 24.06.2014 комитет по управлению имуществом (арендодатель) и ЖСК "Рубеж-4" (арендатор) заключили договор аренды в„– 3818, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 8171 кв. м с кадастровым номером 26:12:031003:1830, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214. Участок передан арендатору для продолжения строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Срок аренды составляет 3 года (с 24.06.2014 по 23.06.2017). Договор зарегистрирован в ЕГРП 22.07.2014 (т. 1, л.д. 81-85).
По договору от 24.07.2014 с согласия комитета по управлению имуществом (письмо от 24.07.2014 в„– 08/14-4071) ЖСК "Рубеж-4" передал права и обязанности арендатора по договору от 24.06.2014 в„– 3818 Акобджанян Каринэ Александровне Договор зарегистрирован в ЕГРП 31.07.2014 (т. 1, л.д. 88-89).
По договору субаренды от 01.08.2014 в„– 1 Акобджанян К.А. с согласия комитета по управлению имуществом (письмо от 01.08.2014 в„– 08/14-4254) передала обществу в субаренду на срок по 01.07.2015 земельный участок с кадастровым номером 26:12:031003:1830 (разрешенное использование - для продолжения строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями).
После изменения фамилии и имени (свидетельство о перемене имени от 30.08.2014 серии I-ДН в„– 522965; т. 2, л.д. 16) Артемова К.А. и общество заключили договор субаренды от 15.01.2015 в„– 1 данного земельного участка (т. 1, л.д. 11-12). Срок субаренды определен по 22.06.2017, договор зарегистрирован в ЕГРП 04.02.2015 (запись регистрации в„– 26-26/001-26/001/024/2015-012).
14 августа 2014 года руководителем Управления архитектуры комитета градостроительства администрации города Ставрополя утвержден градостроительный план в„– RU26309000-695 земельного участка с кадастровым номером 26:12:031003:1830 (т. 1, л.д. 129-135).
В 2014 году проектным институтом ОАО "Ставрополькоммунпроект" подготовлены технические отчеты по инженерно-геологическим и инженерно-геодезическим изысканиям для строительства жилого комплекса на указанном земельном участке (в„– 55-14-ИИС), на которые автономным учреждением Ставропольского края "Государственная экспертиза в сфере строительства" дано положительное заключение по результатам инженерных изысканий (от 18.09.2014 в„– 26-1-1-0197-14).
ООО "Творческая мастерская архитектора В.А. Божукова" подготовило проектную документацию на "Жилой комплекс по ул. Города-побратима Безье, 15а в квартале 214 г. Ставрополя. 1-й этап строительства. Многоквартирный дом со встроенными помещениями, позиция 1", предусматривающую строительство на земельном участке девятиэтажного жилого дома (шифр документации - Б.09/14-01).
Данная проектная документация получила положительное заключение АУ СК "Государственная экспертиза в сфере строительства" (от 31.12.2014 в„– 2-1-1-0135-14).
22 января 2015 года комитет градостроительства выдал обществу разрешение в„– RU 26309000-"16-С" на строительство жилого комплекса по ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214 г. Ставрополя. 1-й этап строительства. Многоквартирный дом со встроенными помещениями, позиция 1, со сроком действия до 14.01.2017 (т. 1, л.д. 13-14).
Постановлением администрации города Ставрополя от 13.05.2015 в„– 851 по результатам публичных слушаний обществу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов в части увеличения этажности (с 9 до 16 этажей) на участке с кадастровым номером 26:12:031003:1830 (т. 2, л.д. 61).
ООО "Творческая мастерская архитектора В.А. Божукова" выполнило корректировку проектной документации жилого дома (с сохранением шифра документации - Б.09/14.К-01), предусматривающую увеличение этажности проектируемого здания, исключение технического чердака, изменение внутренних инженерных систем. Кроме того, подготовлен раздел внутриплощадочных инженерных сетей для всего жилого комплекса многоквартирных домов (позиции 1-6).
23 июня 2015 года АУ СК "Государственная экспертиза в сфере строительства" выдано положительное заключение негосударственной экспертизы в„– 2-1-1-0032-15 на объект капитального строительства - "Жилой комплекс по ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214 г. Ставрополя, 1-й этап строительства. Многоквартирный дом со встроенными помещениями, позиция 1". Предметом экспертизы являлась откорректированная проектная документация (т. 1, л.д. 15-39).
01 июля 2015 года комитет градостроительства в связи с корректировкой проекта выдал обществу новое разрешение в„– RU-309000-403C-2015 на строительство объекта капитального строительства "Жилой комплекс по ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214 г. Ставрополя, 1-й этап строительства. Многоквартирный дом со встроенными помещениями, позиция 1". Разрешение выдано на срок до 22.01.2018 в соответствии с проектом организации строительства (т. 1, л.д. 40-42).
13 октября 2015 года общество обратилось в комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирных домов со встроенными помещениями (позиции 2-6) по адресу: г. Ставрополь, ул. Город-побратима Безье, 15а, в квартале 214 (т. 1, л.д. 120).
Комитет градостроительства отказал обществу в выдаче разрешения на строительство, о чем заявителю направлено уведомление от 22.10.2015 в„– 06/1-05/1-1/2967 (т. 1, л.д. 45-46). Отказ мотивирован тем, что представленные документы не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка (проектируемые жилые дома (позиции 5, 6) расположены за границей допустимого места размещения объектов капитального строительства). Также отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации по позициям 2-6 (применительно к отдельным этапам строительства).
Полагая, что решение комитета градостроительства об отказе в выдаче разрешения на строительство не соответствуют нормам Градостроительного кодекса и нарушают его права, общество обратилось в арбитражный суд по правилам главы 24 Кодекса с заявленными требованиями.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство. К ним, в частности, относятся правоустанавливающие документы на земельный участок, его градостроительный план, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, а также материалы, содержащиеся в проектной документации.
При этом правоустанавливающие документы на земельный участок, его градостроительный план, а также разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства запрашиваются уполномоченными органами в государственных (муниципальных) органах (подведомственных им организациях), в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил их самостоятельно (пункт 7.1 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Согласно части 12 статьи 51 Градостроительного кодекса уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
В силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган отказывает в выдаче разрешения при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 данной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14 статьи 15 Градостроительного кодекса).
Согласно части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 указанной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.
Экспертиза проектной документации не проводится в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы или негосударственной экспертизы и применяемой повторно (часть 3 статьи 49 Градостроительного кодекса).
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 в„– 145 (в редакции постановления от 27.09.2011 в„– 791) типовая проектная документации - это проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и применяемая повторно.
В части 12.1 статьи 48 Градостроительного кодекса закреплено, что подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, состав и требования к содержанию разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 13 статьи 48 Градостроительного кодекса).
Согласно пункту 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 в„– 87, необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование. Возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам. Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации, установленным настоящим Положением для объектов капитального строительства. Под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.
Суды при разрешении спора исходили из того, что обществом в комитет представлены документы, указанные в пунктах 1, 2, 3, 5 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса. Положительное заключение экспертизы проектной документации представлено в отношении проектной документации первого этапа строительства (многоквартирный дом, позиция 1), которая может быть использована в качестве типовой при подготовке проекта на 2-6 этапы (позиции 2-6). Строительство нескольких одинаковых многоквартирных жилых домов на одном земельном участке может быть разделено на этапы, а проектная документация первого такого дома может использоваться повторно в качестве типовой при проектировании остальных домов (остальных этапов). В представленной проектной документации не выявлены различия в конструктивных характеристиках жилых домов между проектной документацией 1 этапа (позиция 1) и проектной документацией 2-6 этапов (позиции 2-6). Основные технико-экономические показатели объектов идентичны, а комитет градостроительства на наличие конструктивных различий не указывал. Следовательно, необходимость в предоставлении заключения экспертизы проектной документации на каждый этап отсутствует.
Технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям (в„– 55-14-ИИС) подготовлен на весь земельный участок, исходя из предполагаемого строительства нескольких многоэтажных многоквартирных монолитных жилых домов. На чертеже (лист 1 технического отчета в„– 55-14-ИИС) отображены контуры проектируемых зданий, соответствующие расположению всех запроектированных в дальнейшем многоквартирных жилых домов (позиции 1-6). Следовательно, положительное заключение по результатам инженерных изысканий от 18.09.2014 в„– 26-1-1-0197-14 охватывает результаты инженерных изысканий по строительству всех жилых домов, что соответствует пункту 8 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 в„– 145.
Сопоставив чертеж градостроительного плана земельного участка и материалы раздела проекта "Схема планировочной организации земельного участка" суды установили, что расстояния до границы земельного участка, отраженные на разбивочном плане осей проектной документации, соответствуют расстояниям от границы земельного участка до линии застройки по чертежу градостроительного плана.
С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, отказ комитета градостроительства в выдаче разрешения на строительство, выраженный в уведомлении от 22.10.2015 в„– 06/1-05/1-1/2967, признан судебными инстанциями незаконным.
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
В силу статей 198, 200 и 201 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, является правоустанавливающий документ на земельный участок. К заявлению о выдаче разрешения на строительство общество приложило договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031003:1830, совершенного на основании договора аренды от 24.06.2014 в„– 3818, заключенного комитетом по управлению имуществом и ЖСК "Рубеж-4" (по договору перенайма от 24.07.2014 арендатор заменен на Артемову К.А.). Земельный участок предоставлялся ЖСК "Рубеж-4" в 2014 году в аренду для продолжения строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, что соответствует его разрешенному использованию. При этом в деле отсутствуют как документы, подтверждающие обстоятельства первоначального предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:031003:1830 (для строительства жилых многоквартирных домов), так и документы, свидетельствующие о том, что по состоянию на июнь 2014 года данный участок уже осваивался арендатором (доказательства производства строительных работ). Напротив, из представленных сторонами в дело документов следует, что земельный участок не застроен, его освоение предполагалось только после получения обществом от комитета градостроительства разрешений на строительство шести многоквартирных жилых домов.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Земельный участок площадью 8171 кв. м с кадастровым номером 26:12:031003:1830, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Города-побратима Безье, 15а, в квартале 214, относится к публичной собственности.
В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.
В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса, в силу которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.
В период заключения договора аренды от 24.06.2014 в„– 3818 особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплялись в статье 30.1 Земельного кодекса (введена Федеральным законом от 29.12.2004 в„– 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 2 данной статьи земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.
Не изменились приведенные положения Земельного кодекса и в его действующей редакции (статьи 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (в том числе, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Между тем, обстоятельства, связанные с предоставлением в 2014 году земельного участка (для строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями), судами не исследовались, правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 26:12:031003:1830 (в данном аспекте) не оценивались.
Кроме того, признавая незаконным отказ комитета градостроительства в выдаче разрешения на строительство (уведомление от 22.10.2015 в„– 06/1-05/1-1/2967), судебные инстанции исследовали (оценили) представленную обществом в материалы дела проектную документацию на 2-6 этапы строительства (позиции 2-6). По результатам изучения данной проектной документации суды не выявили различий в конструктивных характеристиках жилых домов между проектной документацией 1 этапа (позиция 1) и проектной документацией следующих этапов (позиции 2-6). Установив, что основные технико-экономические показатели предполагаемых к возведению многоквартирных домов идентичны, судебные инстанции признали, что проектная документация на первый такой дом может использоваться повторно в качестве типовой проектной документации при проектировании остальных (пяти) жилых домов. При этом суды исходили из отсутствия каких-либо возражений комитета градостроительства, связанных с наличием конструктивных различий в технико-экономических показателях, относящихся к запроектированным жилым домам.
Однако судебные инстанции не учли, что документы, позволившие им сделать вывод о возможности использования проектной документации на первый этап строительства повторно в качестве типовой проектной документации для последующих этапов строительства (в связи с идентичностью технико-экономических показателей всех предполагаемых к возведению многоквартирных домов), у комитета отсутствовали. Проектная документация на 2-6 этапы строительства, содержащая основные технико-экономические показатели каждого предполагаемого к возведению жилого дома, как и пояснения ООО "Творческая мастерская архитектора В.А. Божукова" по составу проектной документации (т. 2, л.д. 62-82), обществом в уполномоченный орган не предоставлялась (т. 1, л.д. 43, 44). Доказательств обратного материалы дела не содержат. Следовательно, комитет градостроительства не имел возможности сравнить технико-экономические показатели, выявить наличие (отсутствие) в них конструктивных различий, после чего оценить представленную обществом проектную документацию (на первый этап строительства) на предмет возможности ее применения в качестве типовой (повторно для следующих этапов строительства). Поэтому вывод судебных инстанций о незаконности отказа уполномоченного органа со ссылкой на непредставление им возражений, связанных с наличием конструктивных различий в технико-экономических показателях, относящихся к запроектированным жилым домам, является необоснованным.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения жалобы вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Учитывая, что обжалуемые судебные акты нельзя считать законными, а также принятыми на основе полного и всестороннего исследования материалов дела, а окружной суд в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суду при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить достаточность и взаимную связь доказательств по правилам статьи 71 Кодекса, после чего принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса.
Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2016, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.12.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 по делу в„– А63-13578/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------