АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. по делу в„– А01-1948/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., в отсутствие истца - Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) и ответчика - Республиканского общественного движения "Союз славян Адыгеи" (ИНН 0105040748, ОГРН 1030100001436), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 30.03.2016 (судья Нефедов В.Н.) и постановление Пятнадцатого Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 (судьи Ильина М.В., Галов В.В., Мисник Н.Н.) по делу в„– А01-1948/2015, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к Республиканскому общественному движению "Союз славян Адыгеи" (далее - союз) о взыскании 213 141 рубля 96 копеек задолженности по арендной плате и 112 570 рублей 95 копеек пеней по договору аренды недвижимого имущества от 02.04.2014 в„– 17 (уточненные требования).
Решением от 30.03.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.06.2016, в иске отказано. Суды исходили из того, что отсутствуют основания считать размер арендной платы измененным в соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора аренды, так как соответствующий нормативно-правовой акт Советом народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" (далее - Совет) не принимался, а изданное главой муниципального образования "Город Майкоп" (далее - глава города) постановление от 04.01.2015 в„– 1 "Об арендной плате за муниципальное имущество, передаваемое в аренду" (далее - постановление в„– 1) принято за пределами его компетенции.
В кассационной жалобе комитет просит отменить судебные акты. По мнению заявителя жалобы, суды сделали ошибочный вывод о том, что постановление в„– 1 принято главой города за пределами его компетенции. Данное постановление предписывает определять размер арендной платы на основании рыночной оценки, что соответствует статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Возможность повышения цены аренды в 2015 году по сравнению с ценой 2014 года более чем в 4 раза подтверждается отчетом об оценке. В адрес ответчика направлялись предложения о расторжении договора и об отказе от продолжения арендных отношений. Арендодатель вправе до окончания срока действия договора досрочно отказаться от него в одностороннем порядке (пункт 4.1.3 договора). Арендатор, пользующийся муниципальным имуществом без заключения договора в порядке, предусмотренном Законом о защите конкуренции, не может находиться в лучших условиях, чем арендатор, с которым был бы подписан договор аренды на новый срок без проведения торгов.
Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 02.04.2014 комитет (арендодатели) и союз (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, предметом которого является передача во временное владение и пользование за плату нежилого помещения общей площадью 83 кв. м, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Ленина, 22/Советская, 180. Срок действия договора с 01.04.2014 по 31.12.2014 (пункт 2.1). Согласно пункту 3.1 договора за пользование помещением арендатор уплачивает арендную плату в размер 4836 рублей в месяц (без НДС); расчет арендной платы производится арендодателем согласно нормативно-правовым актам Совета, принятым на период действия договора, и является приложением к договору. В соответствии с пунктом 3.2 договора в течение срока действия договора размер арендной платы может быть изменен, но не чаще одного раза в год. Пунктом 6.3 договора за просрочку уплаты арендной платы предусмотрена уплата арендатором пени из расчета 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Изменения (кроме указанных в пункте 3.2 договора) и дополнения к договору могут вноситься по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора (пункт 7.1 договора).
Письмом от 14.07.2015 в„– 6823 комитет предупредил союз о имеющейся у него задолженности по арендной плате в размере 9048 рублей и пеням - 474 рублей 2 копеек по состоянию на 17.07.2015 и предложил освободить помещение в течение 10 дней с момента получения претензии.
В письме от 18.08.2015 в„– 8710 комитет со ссылкой на отчет в„– 14.143/10 уведомил союз об изменении размера арендной платы в 2015 году (23 тыс. рублей 83 копейки) и наличии задолженности на 11.08.2015 в размере 141 037 рублей 81 копейки, предложил освободить помещение в срок до 21.08.2015.
Согласно отчету в„– 14.143/10 об определении рыночной величины годовой арендной платы за спорные муниципальные объекты (составлен ООО "Экспертный Дом") рыночная величина годовой арендной платы за объекты аренды по состоянию на 01.12.2014 составила 276 010 рублей (23 тыс. рублей 83 копейки в месяц).
Комитет обратился к союзу с иском о взыскании арендной платы за 2015 год и январь, февраль 2016 года исходя из повышенного ее размера, определенного на основании отчета оценщика.
Решением Совета от 24.12.2007 в„– 245-рс утверждена Методика определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования "Город Майкоп".
Суд установил, что арендная плата по спорному договору рассчитана в соответствии с указанной Методикой. Впоследствии на основании решения Совета от 23.07.2014 в„– 69-рс с 01.01.2015 решение Совета от 24.12.2007 в„– 245-рс об утверждении Методики признано утратившим силу. После отмены Методики Совет не принимал нормативный акт, определяющий новый порядок установления арендной платы по договорам аренды муниципального имущества.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Кодекса). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
С учетом изложенного суды правомерно отклонили ссылки заявителя на необходимость применения для расчета арендной платы в 2015 году постановления в„– 1, которое принято главой города, поскольку из положений договора следует, что стороны согласовали порядок одностороннего изменения арендной платы арендодателем при изменении ставок, определенных Советом.
Таким образом, основания для одностороннего изменения размера арендной платы, предусмотренные договором, в данном случае отсутствуют. Отсутствуют такие основания и в силу закона. Соглашение об изменении договора стороны не заключили, в судебном порядке договор не изменен (статьи 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
С учетом изложенного ссылки заявителя на требования Закона об оценочной деятельности и Закона о защите конкуренции об определении размера арендной платы на основании рыночной оценки в рассматриваемом споре о взыскании арендной платы не принимаются.
Суды установили, что у союза отсутствует задолженность по арендной плате и неустойке, исходя из договорной цены.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в иске, основания для отмены судебных актов не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 30.03.2016 и постановление Пятнадцатого Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 по делу в„– А01-1948/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ

Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Ю.В.РЫЖКОВ


------------------------------------------------------------------