АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. по делу в„– А53-3798/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" (ОГРН 1076168000952) - Багнюк Н.В. (доверенность от 02.12.2015), от ответчика - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304) - Курилюк И.А. (посредством видеоконференц-связи, доверенность от 21.09.2015), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2016 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу в„– А53-3798/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент), в котором просило:
- внести в договор от 14.08.2012 в„– 34142 аренды земельного участка площадью 376 700 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон в„– 6, следующие изменения:
1. В пункте 1.1 раздела 1 договора аренды "Предмет договора" и в Приложении в„– 1 к договору аренды "Акт приема-передачи земельного участка":
вместо слов: "... для комплексного освоения в целях жилищного строительства..." читать: "... для обустройства территории общего пользования: улицы, переулки, проезды...",
вместо слов "... площадью 376700 кв. м." читать: "... площадью 51456 кв. м.".
2. Пункт 3.2. раздела 3 договора аренды "Размер и условия внесения арендной платы" после слов "Со второго года аренды..." дополнить словами "... по 31.12.2013 года".
3. Раздел 3 договора аренды "Размер и условия внесения арендной платы" дополнить пунктом 3.2.1 следующего содержания:
"3.2.1.1. С 01.01.2014 по 29.05.2014 годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:
А = А1 х S x к, где А - годовой размер арендной платы, А1 (153 руб.) - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади), S - площадь земельного участка, к - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле: к = 1 + 0,5/(Т-1), где Т - срок аренды в годах.
01.01.2014-27.05.2014: А = 153 х S (376700) х (1+ 0,5/(10-1) = 153 х 376700 х х 1,055555555 = 60 837 050 руб. (годовой размер арендной платы)
28.05.2014-28.05.2014: А= 153 х S (366586) х (1+ 0,5/(10-1) = 153 х 366586 х х 1,055555555 = 59 203 638,97 руб. (годовой размер арендной платы)
29.05.2014-29.05.2014: А= 153 x S (92799) х (1+0,5/(10-1) = 153 x 92799 х х 1,055555555 = 14 987 038,5 руб. (годовой размер арендной платы).
3.2.1.2. С 30.05.2014 по 25.08.2014 в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 в„– 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:
А = Ки2014 х КС х Сап *см. примечание
А = Ки2014 (1,05) х КС (269 792 040,96) х Сап (0,015) = 4 249 224, 64 руб.
Итого: 4 249 224 рубля 65 копеек (годовой размер арендной платы).
Примечание: Расшифровка коэффициентов, применяемых в формуле расчета арендной платы:
Ки2014 - коэффициент индексации на 2014 год, установленный Федеральным законом от 02.12.2013 в„– 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов",
КС - кадастровая стоимость земельного участка 61:44:0073012:48 площадью 51456 кв. м с видом разрешенного использования "2-ая очередь строительства жилого района "Левенцовский",
Сап - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установленная для земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства,
А - арендная плата в год, руб.
3.2.1.3. С 26.08.2014 по 31.12.2014 в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 в„– 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" (в редакции от 10.07.2014), годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:
А = Ки2014 х КС х Сап *см. примечание
А = Ки2014 (1,05) х КС (1) х Сап (0,015) = 0,02 руб.
Итого: 0 рублей 2 копейки (годовой размер арендной платы).
Примечание: Расшифровка коэффициентов, применяемых в формуле расчета арендной платы:
Ки2014 - коэффициент индексации на 2014 год, установленный Федеральным законом от 02.12.2013 в„– 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов",
КС - кадастровая стоимость земельного участка 61:44:0073012:48 площадью 51456 кв. м, с видом разрешенного использования "территории общего пользования: улицы, переулки, проезды",
Сап - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установленная для земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства,
А - арендная плата в год, руб.
Итого на 2014 год: А = 60837050,00 х 1/4 + 60837050,00 х 57/365 + 59203638,97 х х 1/365 + 14987038,50 х 1/365 + 4 249 224,65 х 88/365 +0,02 х 36/365 + 0,02 х 1/4 = 25 937 575,65 руб.
Арендная плата на 2014 год установлена в сумме 25 937 575 (двадцать пять миллионов девятьсот тридцать семь тысяч пятьсот семьдесят пять рублей) 65 копеек.
3.2.1.4. Начиная с 01.01.2015 года в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 в„– 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" (в редакции от 29.12.2014), годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: А = Ки х Кс х Сап, где:
А - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях,
Ки - коэффициент индексации, устанавливаемый с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка),
Кс - кадастровая стоимость земельного участка 61:44:0073012:48,
Сап - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установленная для земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
4. Считать кадастровый паспорт от 29 сентября 2014 года в„– 61/001/14-922626 земельного участка 61:44:0073012:48 новой редакцией Приложения в„– 2 к договору аренды (уточненные требования; т. 4, л.д. 35-38, 44-47).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2015 (судья Великородова И.А.) спорные пункты проекта дополнительного соглашения в„– 2 к договору аренды от 14.08.2012 в„– 34142, заключенному между департаментом и обществом, приняты в следующей редакции:
пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции:
"Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон в„– 6 (далее - участок), в составе территории, предоставленной для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, площадью 51 456 кв. м";
содержание раздела 3 договора дополнить пунктом 3.2.1 следующего содержания:
"С 01.01.2014 по 31.12.2014:
Со второго года аренды годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: А = А1 х S х к, где
А - годовой размер арендной платы,
А1 (153 руб.) - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади),
S - площадь земельного участка,
к - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле к = 1 + 0,5/(Т-1), где Т - срок аренды в годах.
01.01.2014-27.05.2014:
А = 153 х S (376700) х (1+ 0,5/(10-1) = 153 х 376700 х 1,055555555 = 60 837 050 руб. (годовой размер арендной платы),
28.05.2014-28.05.2014:
А = 153 х S (366586) х (1+ 0,5/(10-1) = 153 х 366586 х 1,055555555 = 59 203 638,97 руб. (годовой размер арендной платы),
29.05.2014-29.05.2014:
А = 153 х S (92799) х (1+ 0,5/(10-1) = 153 х 92799 х 1,055555555 = 14 987 038,5 руб. (годовой размер арендной платы),
30.05.2014-31.12.2014:
А = 153 х S (51456) х (1+ 0,5/(10-1) = 153 х 51456 х 1,055555555 = 8 310 144 руб. (годовой размер арендной платы),
01.01.2015-31.12.2015:
А = 153 х S (51456) х (1+ 0,5/(10-1) = 153 х 51456 х 1,055555555 = 8 310 144 руб. (годовой размер арендной платы).
Итого (2014 год): А = 60837050,00 х 1/4 + 60837050,00 х 57/365 + 59203638,97 х х 1/365 + 14987038,50 х 1/365 + 8 310 144,00 х 32/365 + 8 310 144,00 х 2/4 = 29 796 737,61 руб. (Двадцать девять миллионов семьсот девяносто шесть тысяч семьсот тридцать семь рублей 61 копейка).
Итого: А (2015 год): 8 310 144,00 х 4/4 = 8 310 144 руб. (Восемь миллионов триста десять тысяч сто сорок четыре рубля 00 копеек).".
Судебный акт мотивирован следующим. На основании протокола от 08.06.2012 в„– 2/293-1 (о результатах аукциона) 14.08.2012 между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка площадью 376 700 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0073012:48, адресные ориентиры: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон в„– 6 (далее - земельный участок). Земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Размер арендной платы за земельный участок установлен на основании отчета независимого оценщика. 31.12.2013 постановлением администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) в„– 1501 утверждена документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания) VI микрорайона жилого района Левенцовский. 17.03.2014 постановлением администрации в„– 261 земельный участок, имеющий кадастровый номер 61:44:0073012:48, разделен на 57 земельных участков, с сохранением кадастрового номера при изменении границ и площади. 26.08.2014 распоряжением департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры) в„– 224 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48 изменен с указанием вида использования: "территории общего пользования: улицы, переулки, проезды". Согласно актуальным сведениям государственного кадастра недвижимости (далее - кадастр) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48 имеет площадь 51 456 кв. м, кадастровую стоимость - 1 руб., вид разрешенного использования: территории общего пользования: улицы, переулки, проезды. Стороны не возражают против заключения дополнительного соглашения (в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48, с сохранением кадастрового номера при изменении границ и площади), однако не могут прийти к согласию относительно его отдельных условий. Режим предоставления земельного участка, условия его предоставления изменению не подлежат, требовать изменения условий (договора) в указанной части арендатор не вправе. Проанализировав действия истца, суд пришел к выводам о наличии в них признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также о сформированности и направленности его истинной воли исключительно на освобождение от обязанности, что не соответствует понятию доброй совести и противоречит одноименному системному принципу гражданско-правового регулирования. Положения договора о порядке исчисления арендной платы суд счел необходимым установить в редакции, предложенной департаментом, полагая именно данную редакцию соответствующей принципам земельного законодательства, балансу интересов сторон. Положения договора о размере арендной платы за предыдущие периоды могут быть приняты в редакции, предложенной ответчиком, исходя из желания сторон сделать в договоре ссылку на его ретроспективное действие, и норм статьи 425 Гражданского кодекса, предусматривающей право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. В части положений договора аренды о его объекте суд указал на признаваемый сторонами факт того, что мероприятия по комплексному освоению территории в целях строительства жилья, иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, не завершены, обязательство осуществить мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, не исполнено; земельный участок из владения арендатора не выбывал, используется им для целей реализации указанных мероприятий. Определяя редакцию пункта 1.1. договора, суд принял во внимание его действующую редакцию и отсутствие спора между сторонами в части включения в него условия об измененной площади земельного участка. Включение иных условий в положения договора аренды суд посчитал нецелесообразным, поскольку их отсутствие не является основанием для возникновения правовой неопределенности. Поскольку редакция условий договора, представленная истцом, признана судом необоснованной, расходы по уплате государственной пошлины суд отнес на общество в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) и правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2011 в„– 7959/08, об особенностях применения части 1 статьи 110 Кодекса к требованиям неимущественного характера при их частичном удовлетворении.
Апелляционным постановлением от 02.04.2016 решение 29.09.2015 изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:
Пункт 1.1. раздела 1 договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон в„– 6 (далее - участок), для использования в целях обустройства территории общего пользования: улицы, переулки, проезды, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 29.09.2014 в„– 61/001/14-922626, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение в„– 2 к договору), площадью 51 456 кв. м".
Пункт 1.2.1. изложить в следующей редакции "С 30.05.2014 по 25.08.2014 в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 в„– 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:
А = Ки2014 х КС х Сап *см. примечание
А = Ки2014 (1,05) х КС (269 792 040,96) х Сап (0,015) = 4 249 224,64 руб.
Итого: 4 249 224 рубля 65 копеек (годовой размер арендной платы).
Пункт 1.2.2. изложить в редакции "С 26.08.2014 по 31.12.2014 в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 в„– 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:
А = Ки2014 х КС х Сап *см. примечание
А = Ки2014 (1,05) х КС (1) х Сап (0,015) = 0,02 руб.
Итого: 0 рублей 2 копейки (годовой размер арендной платы).
Пункт 1.2.3. изложить в редакции "С 01.01.2015 расчет арендной платы производится в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 в„– 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:
А = Ки2015 х КС х Сап.
За период с 01.01.2015 по 31.12.2015 расчет арендной платы составляет:
А = Ки2015 (1,055) х КС (1) х Сап (0,015) = 0,02 руб.
Итого: 0 рублей 2 копейки (годовой размер арендной платы).
В остальной части иска отказано. С департамента в пользу общества взыскано 9 тыс. рублей расходов по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Судебный акт мотивирован следующим. Внесение изменений в пункт 1.1 договора аренды необходимо постольку, поскольку фактически вид разрешенного использования земельного участка и его площадь изменены, истцу выдан новый кадастровый паспорт. Оснований для удовлетворения иска в части внесения дополнений в пункт 3.2 раздела 3 договора аренды и дополнения раздела 3 договора аренды пунктом 3.2.1.1 не имеется, так как второй абзац пункта 1.2 дополнительного соглашения в редакции истца и в редакции ответчика совпадают; разногласия по расчету арендной платы в период с 01.01.2014 по 29.05.2014 между сторонами отсутствуют. Период с 30.05.2014 по 25.08.2014 определен истцом с даты государственной регистрации последнего из договоров аренды земельных участков, образованных из спорного земельного участка 61:44:0073012:48 в первоначальных границах (даты формирования земельного участка 61:44:0073012:48 в измененных границах), до даты издания распоряжения департамента архитектуры от 26.08.2014 в„– 224 об изменении вида разрешенного использования земельного участка 61:44:0073012:480 в измененных границах. Кадастровая стоимость земельного участка зависит от вида разрешенного использования земельного участка. В названный период (с 30.05.2014 по 25.08.2014) по всем выделенным из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48 участкам расчет арендной платы произведен департаментом исходя из кадастровой стоимости земельного участка (на основании формулы, установленной Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением администрации от 27.05.2014 в„– 580, далее - Порядок в„– 580). Расчет арендной платы по оставшемуся у общества земельному участку площадью 51 456 кв. м также необходимо производить с 30.05.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка до изменения вида его разрешенного использования с "2-ая очередь строительства жилого района "Левенцовский" на "территории общего пользования: улицы, переулки, проезды", и измененной площади участка. Суд апелляционной инстанции учел, что в соответствии с приложением в„– 2 к постановлению администрации от 27.05.2014 в„– 580 к земельным участкам, образованным из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, применяется ставка арендной платы - 1,5 (в процентах от кадастровой стоимости, Сап). Следовательно, при внесении изменений в договор аренды, заключенный по результатам аукциона, когда цель договора в части строительства жилых домов достигнута, земельный участок разделен на 57 земельных участков, на которые заключены договоры с иными арендаторами, исходя из кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков, при изменении площади или вида разрешенного использования оставшегося при разделе земельного участка, расчет арендной платы может производиться исходя из кадастровой стоимости вновь образованного или измененного земельного участка с применением арендной ставки по виду использования участка. Удовлетворяя иск в части изменения порядка расчета арендной платы за период с 26.08.2014 по 31.12.2014, суд апелляционной инстанции руководствовался изменением распоряжением департамента архитектуры от 26.08.2014 в„– 224 вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48, повлекшим изменение и его кадастровой стоимости; по новому виду разрешенного использования истцу выдан новый кадастровый паспорт земельного участка, в котором указана новая кадастровая стоимость. Из схемы земельного участка, приложенной к распоряжению в„– 224, следует, что указанный участок не может использоваться для строительства жилых домов, поскольку фактически соответствует новому виду использования "территории общего пользования: улицы, переулки, проезды". Договор аренды от 14.08.2012 в„– 34142 является действующим, истец продолжает использовать видоизмененный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и пунктами 4.4.15, 4.4.16 договора. Ввиду необходимости произведения расчета арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, исходя из измененного вида его разрешенного использования, апелляционный суд признал обоснованным требование истца о внесении в договор аренды изменений, определяющих порядок расчета арендной платы за спорный земельный участок с 01.01.2015. Суд апелляционной инстанции принял во внимание, что согласно протоколу о результатах аукциона от 08.06.2012 в„– 2/293-1 размер арендной платы за земельный участок для его комплексного освоения в целях жилищного строительства был определен согласно отчету независимого оценщика и в расчете на единицу площади составил 153 руб. за 1 кв. м. При этом оценка была произведена исходя из первоначального вида использования, первоначальной площади земельного участка для целей жилищного строительства. Расчет арендной платы за оставшийся в измененных границах и площади, с иным видом разрешенного использования земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48, не может производиться исходя из названного отчета независимого оценщика (содержащихся в нем показателей). Расчет арендной платы за выделенные и оставшийся земельные участки, должен осуществляться в едином (аналогичном) порядке, исходя из их кадастровой стоимости. Отказывая обществу в удовлетворении требования считать кадастровый паспорт от 29.09.2014 в„– 61/001/14-922626 земельного участка 61:44:0073012:48 новой редакцией Приложения в„– 2 к договору аренды, суд апелляционной инстанции исходил из условий пункта 1.1 действующего договора аренды от 14.08.2012 и пункта 1.1 дополнительного соглашения в„– 2 к нему, по которому у сторон разногласий не имеется.
В кассационной жалобе департамент просит отменить апелляционное постановление от 02.04.2016, оставить в силе решение от 29.09.2015. По мнению подателя жалобы, возможность применения ставки арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренной постановлением администрации от 27.05.2014 в„– 580, связана с моментом образования нового участка из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48 не относится к категории "предоставляемого" и "образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории...", так как в отношении данного участка завершена процедура предоставления посредством заключения договора аренды от 14.08.2012 в„– 34142; указанный земельный участок существует в измененных границах с сохранением исходного кадастрового номера. Дополнительным соглашением в„– 2 к договору аренды (в редакции департамента) вносятся изменения лишь в части уменьшения площади арендуемого земельного участка, и не меняются существенные условия договора по механизму (формуле) расчета размера арендной платы за землю, установленные аукционной документацией (протокол о результатах аукциона от 08.06.2012 в„– 2/293-1). Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения в дополнительное соглашение следующих изменений: вместо слов "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" читать "для обустройства территории общего пользования: улицы, переулки, проезды", является ошибочным. Комплексное освоение в целях строительства включает в себя, в том числе выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (статья 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс). С учетом предоставленной департаментом архитектуры информации о том, что застройщик не обращался с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:48, непонятен вывод апелляционного суда о достижении цели заключенного договора аренды в части строительства жилых домов. В связи с осуществлением комплексных работ по строительству многоквартирных жилых домов (свайные работы, земляные работы, возведение фундамента, монтаж железобетонных панелей домов и т.д.) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48 не может рассматриваться как место для реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке и/или территория для беспрепятственного пользования неопределенным кругом лиц. По смыслу пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) целевое назначение исходного земельного участка осталось прежним.
Общество представило письменный отзыв и дополнение к нему, с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.07.2016, в связи с невозможностью провести сеанс видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области по техническим причинам, судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы департамента откладывалось на 09.08.2016.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса заседание окружного суда кассационной инстанции 09.08.2016 проведено с использованием систем видеоконференц-связи. Участвующий в заседании (посредством видеоконференц-связи) представитель департамента на удовлетворении жалобы настаивал, прибывший для участия в судебном заседании непосредственно в здание окружного суда представитель общества, просил жалобу отклонить.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судебный акт апелляционного суда в части отказа в удовлетворении иска не обжалуется, поэтому арбитражным судом округа в данной части не проверяется.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно отдельных условий дополнительного соглашения в„– 2 к заключенному сторонами по результатам аукциона договору от 14.08.2012 в„– 34142 аренды земельного участка площадью 376 700 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0073012:48, предоставленного обществу в аренду на срок 10 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Судебные инстанции установили и не оспаривается сторонами, что внесение изменений в договор аренды обусловлено утверждением документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) VI микрорайона жилого района Левенцковский (постановление администрации от 31.12.2013 в„– 1501), разделом выступившего предметом аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48 (постановление администрации от 17.03.2014 в„– 261), с сохранением его в измененных границах, и образованием из него еще 57 земельных участков, предназначенных для строительства объектов различного назначения, присвоением земельному участку с кадастровым номером 61:44:0073012:48 в оставшейся площади 51 456 кв. м вида разрешенного использования - "территории общего пользования: улицы, переулки, проезды" и внесением соответствующих изменений в кадастр. Не оспаривается участвующими в деле лицами и факт заключения новых договоров аренды в отношении земельных участков, образованных из участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд первой инстанции принял спорные пункты дополнительного соглашения в„– 2 к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 в„– 34142 в редакции департамента, с чем частично не согласился суд апелляционной инстанции, приняв ряд спорных пунктов названного дополнительного соглашения в„– 2 в редакции общества.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон в„– 221-ФЗ, Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в кадастр, в том числе сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики), а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Государственный кадастровый учет осуществляется, в частности, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости (часть 1 статьи 16 Закона о кадастре). К числу сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, отображаемых в кадастре, относится описание местоположения границ земельного участка, его площадь (пункты 3, 6 части 1 статьи 7 Закона о кадастре).
В государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в числе которых разрешенное использование земельного участка (пункт 14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).
Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 в„– 13016/11).
Изменение уникальных характеристик объекта недвижимости или любых иных указанных в Законе о кадастре сведений об объекте недвижимости является одним из оснований осуществления кадастрового учета (части 1, 3 статьи 16 Закона о кадастре).
Надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 в„– 16576/11).
Довод жалобы о том, что дополнительным соглашением в„– 2 к договору аренды (в редакции департамента) вносятся изменения лишь в части уменьшения площади арендуемого земельного участка, и не меняются существенные условия договора по механизму (формуле) расчета размера арендной платы за землю, установленные аукционной документацией (протокол о результатах аукциона от 08.06.2012 в„– 2/293-1), подлежат отклонению, поскольку не учитывают предмет настоящего спора и основания его возникновения, а именно, внесение изменений в договор аренды от 14.08.2012 в„– 34142 в редакции общества, в связи с существенным изменением характеристик переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48 (площадь, границы, вид разрешенного использования), в результате принятых уполномоченными на то органами местного самоуправления города Ростова-на-Дону решений.
Кроме того, названные возражения департамента заявлены без учета содержания пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды от 14.08.2012 в„– 34142, предусматривающих переход со второго года аренды на определение размера арендных платежей за использование земельного участка на основании муниципальных правовых актов (постановление администрации от 09.04.2012 в„– 240, которое признано утратившим силу в связи с принятием постановления администрации от 27.05.2014 в„– 580).
Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48, площадью 51 456 кв. м, предназначенный для территорий общего пользования: улиц, переулков, проездов, не является предоставляемым и образованным из арендованного обществом земельного участка, что исключает применение к нему ставки арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, департамент не опроверг выводы апелляционного суда о том, что размер арендной платы 153 руб. за 1 кв. м определен при подготовке аукционной документации независимым оценщиком для земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющего на тот момент иные площадь, границы и вид разрешенного использования.
Не учитывая положения пункта 1 статьи 11.2, статей 11.3, 11.4 Земельного кодекса (в применимых к спорным отношениям редакциях), и не считая образованным земельный участок площадью 51 456 кв. м, с видом разрешенного использования: территории общего пользования: улицы, переулки, проезды, с кадастровым номером 61:44:0073012:48, податель жалобы не указал иную правовую процедуру, в результате которой появился предмет дополнительного соглашения в„– 2 к договору аренды от 14.08.2012 в„– 34142.
Довод заявителя о том, что процедура предоставления посредством заключения договора аренды от 14.08.2012 в„– 34142 завершена в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48 несостоятелен, так как заявлен без учета фактических обстоятельств согласования сторонами условий дополнительного соглашения в„– 2 в отношении земельного участка с таким номером, но с иными уникальными и дополнительными характеристиками.
Приведенные в жалобе аргументы об отсутствии необходимости вносить в дополнительное соглашение в„– 2 предложенных обществом изменений в части вида разрешенного использования земельного участка, поскольку комплексное освоение в целях строительства включает в себя, в том числе выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также потому, что целевое назначение исходного земельного участка осталось прежним, подлежат отклонению, как не основанные на содержании распоряжения департамента архитектуры от 26.08.2014 в„– 224 и актуальных сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке.
Иные доводы жалобы департамента судом кассационной инстанции не принимаются, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Нормы материального права суд апелляционной инстанции применил верно, представленные сторонами доказательства всесторонне и полно исследовал, дал им надлежащую правовую оценку, приведенные в обжалуемом акте выводы соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения апелляционного постановления от 02.04.2016 по доводам жалобы не имеется.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2016 по делу в„– А53-3798/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------