АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2016 г. по делу в„– А32-30888/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "РСК-2" (ИНН 2320111338, ОГРН 1022302957490), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу в„– А32-30888/2015, установил следующее.
Администрация города-курорта Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "РСК-2" (далее - общество) о взыскании 298 267 рублей 71 копейки задолженности по арендной плате и 14 040 рублей 37 копеек пени.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016, в иске отказано. Суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды ввиду отсутствия в момент его подписания у администрации полномочий по распоряжению земельным участком. Перерасчет арендной платы по нормативной цене выявил отсутствие у общества задолженности за спорный период. Расчет задолженности от рыночной стоимости годовой арендной платы признан недопустимым. Ничтожность договора аренды исключила возможность взыскания договорной неустойки.
Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), полагая, что расчет арендной платы по договору аренды произведен в соответствии с действующими муниципальными нормативными актами на основании отчета об определении рыночной величины годовой арендной платы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "РСК-1" (арендатор) заключили договор от 17.03.2005 в„– 4900003418 аренды земельного участка площадью 28 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0030010004:0005, расположенного в промзоне ручья Малого в Хостинском районе г. Сочи, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для размещения и эксплуатации производственно-складской базы (далее - договор аренды, земельный участок). По договору от 25.04.2005 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу.
Полагая, что общество ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению арендной платы с 01.04.2015 по 30.06.2015, администрация обратилась в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу содержащихся в пункте 5 статьи 31, пункте 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 33-ФЗ), статье 1, пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон в„– 26-ФЗ), распоряжении Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 в„– 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 в„– 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки, относящиеся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 244-ФЗ) положений, администрация в момент заключения договора аренды не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, расположенным во второй зоне округа санитарной охраны курорта и находившимся в собственности Российской Федерации. Соответствующими полномочиями обладали Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные органы. Доказательства принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду обществу либо предыдущим арендаторам в деле отсутствуют. Суды правомерно заключили о ничтожности договора аренды и договора перенайма по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) ввиду его противоречия положениям статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Земельный участок отнесен к муниципальной собственности на основании пункта 11 статьи 1 Закона в„– 244-ФЗ.
Следствием недействительности договора аренды, согласно положениям пункта 2 статьи 167, статьи 423 Гражданского кодекса, данному в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 в„– 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснению, является возникновение у фактического пользователя земельного участка, не имеющего возможности возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, обязанности по возмещению другой стороне сделки стоимости такого пользования по цене, определенной сделкой. Администрация вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем земельного участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса. Собственник, не имеющий права на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, в связи с необходимостью применения двусторонней реституции между ее сторонами, вправе взыскать с арендодателя по ничтожной сделке неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства (аналогичный правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 в„– 1744/11).
Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи предшествовало заявленному периоду с 01.04.2015 по 30.06.2015, поэтому администрация как лицо, ранее незаконно распорядившееся земельным участком, и собственник земельного участка в настоящее время является надлежащим истцом по делу.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление в„– 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства в„– 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являющиеся общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
К спорным правоотношениям применимо постановление главы города Сочи от 15.07.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы). В соответствии с пунктом 2 постановления размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). Согласно пункту 5.7 постановления с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления. В пунктах 5.1 - 5.5 постановления приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке. Рассматриваемый случай не поименован в пунктах 5.1 - 5.5 постановления. Основания для расчета платы за пользование земельным участком на основании его кадастровой стоимости отсутствовали. Плата за использование земельного участка определена исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2).
В отсутствие четко сформулированной методики определения арендной платы за муниципальные земли на основании их рыночной стоимости, при определении арендной платы за земельный участок суды руководствовались постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" и постановлением администрации от 03.06.2011 в„– 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Преамбулой к утвержденным постановлением от 03.06.2011 в„– 1061 правилам допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 4.1 Правил установлен расчет размера арендной платы как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
В отчете независимого оценщика от 24.09.2014 в„– -36/ОЗ-2014 рыночная стоимость земельного участка определена в размере 76 776 тыс. рублей, что сторонами не оспорено.
Судами применена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, установленная постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". Индексация арендной платы на коэффициент инфляции произведена в соответствии с пунктом 9.2 постановления главы города Сочи от 15.07.2009 в„– 210.
С учетом приведенных нормативных актов арендная плата за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 составила 322 149 рублей 99 копеек. Общество оплатило за спорный период 467 473 рубля 22 копейки. Выводы о ничтожности договора аренды, в том числе его условия о неустойке, об отсутствии задолженности за заявленный период повлекли отказ в удовлетворении исковых требований.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 по делу в„– А32-30888/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------