АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. по делу в„– А63-12354/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575) - Ивановой А.В. (доверенность от 02.06.2016), в отсутствие представителей заявителя - индивидуального предпринимателя Жуковой Галины Алексеевны (ИНН 262602647924, ОГРНИП 315265100000284), органа, осуществляющего публичные полномочия, - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Пятигорска и муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2016 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 (судьи Сомов Е.Г., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу в„– А63-12354/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Жукова Галина Алексеевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлениями к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений города Пятигорска", администрации города Пятигорска Ставропольского края (далее - управление, администрация) о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 22 675 кв. м с кадастровым номером 26:33:130302:30, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, в Комсомольском парке в районе пересечения улиц Орджоникидзе и Панагюриште, (далее - земельный участок) на новый срок в целях строительства спортивно-оздоровительного комплекса и городка детских аттракционов, о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2015 по ходатайству администрации на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) дела в„– А63-12324/2015, А63-12354/2015 объединены в одно производство по делу в„– А63-12354/2015.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016, заявленные требования удовлетворены со следующей мотивировкой. Предприниматель как первый собственник расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства вправе заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Изменение срока действия договора аренды посредством заключения дополнительного соглашения не тождественно предоставлению земельного участка для завершения строительства на новый срок. Земельный участок у предпринимателя не изымался, его разрешенное использование не изменялось. Оспариваемое решение органа местного самоуправления противоречит нормам земельного законодательства, допускающим однократное предоставление в аренду без проведения торгов находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, собственнику этого объекта для завершения строительства. В результате раздела земельного участка площадью 23 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:33:130302:7, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в Комсомольском парке в районе пересечения улиц Орджоникидзе и Панагюриште, с разрешенным использованием для строительства спортивно-оздоровительного комплекса и городка детских аттракционов (далее - исходный земельный участок) объект аренды не прекратил существование, а договор аренды - свое действие. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении прежнего договора аренды, может рассматриваться в качестве основания для внесения в договор изменений в предусмотренном законом порядке. Требование предпринимателя не связано первичным заключением договора аренды.
Администрация и управление обжаловали решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. После раздела исходного земельного участка администрацией в 2012 году какие-либо изменения в ранее заключенный договор аренды стороны не вносили. Объект аренды перестал существовать, а арендные отношения прекратились с 15.07.2013 в связи с расторжением договора аренды. Заявление о пролонгации договора аренды подано предпринимателем по истечении срока аренды. У администрации и управления отсутствовали правовые основания для заключения договора аренды на новый срок. Администрацией изменено разрешенное использование земельного участка со строительства спортивно-оздоровительного комплекса и городка детских аттракционов на туристско-рекреационную деятельность. Выданное предыдущему арендатору разрешение на строительство отменено администрацией в 2010 году. На земельном участке на момент рассмотрения администрацией заявления предпринимателя и на дату принятия судом решения отсутствовал объект незавершенного строительства.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 по делу в„– А63-12354/2015 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением главы города Пятигорска от 06.10.2003 в„– 3093 обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "Эдельвейс" предоставлен в аренду исходный земельный участок на 3 года для строительства спортивно-оздоровительного комплекса и городка детских аттракционов. Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.02.2004 в„– 1079/04 аренды исходного земельного участка, запись с номером регистрации 26-26-33/012/2005-214 о котором внесена в Единый государственный реестр прав 14.06.2005. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, подписанному сторонами 16.02.2004. Первоначальный срок аренды с 01.01.2004 по 31.12.2006 дополнительным соглашением от 03.07.2008 продлен сторонами до 05.08.2010. По соглашению от 15.07.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.02.2004 в„– 1079/04 переданы предпринимателю.
Вступившим в законную силу решением Пятигорского городского суда от 19.07.2011 по делу в„– 2-2061/11 договор аренды от 16.02.2004 в„– 1079/04 признан возобновленным на неопределенный срок, а договор перенайма - заключенным и действительным. Суд обязал управление заключить с предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды от 16.02.2004 в„– 1079/04. Дополнительным соглашением от 09.12.2011, запись с номером регистрации 26-26-28/047/2011-840 о котором внесена в Единый государственный реестр прав 23.12.2011, срок действия договора аренды от 16.02.2004 в„– 1079/04 продлен до 15.07.2013. Дополнительное соглашение не содержит сведений о наличии на исходном земельном участке объектов незавершенного строительства.
В кадастровом паспорте от 10.07.2012 отражено нахождение на исходном земельном участке объекта незавершенного строительства - спортивно-оздоровительного комплекса и городка детских аттракционов (литера А) площадью застройки 519,1 кв. м с кадастровым номер: 26:33:130302:31 со степенью готовности 8%. На основании решения Пятигорского городского суда от 16.03.2012 по делу в„– 2-845/12, вступившего в законную силу 24.04.2012, на объект незавершенного строительства 12.07.2012 зарегистрировано право собственности предпринимателя (запись с номером регистрации 26-26-28/032/2012-219; свидетельство о государственной регистрации права от 12.07.2012).
Постановлением администрации от 21.03.2013 исходный земельный участок разделен на земельный участок площадью 323 кв. м с кадастровым номером 26:33:130302:29 с разрешенным использованием для размещения объектов культуры и спорный земельный участок с разрешенным использованием для строительства спортивно-оздоровительного комплекса и городка детских аттракционов.
На заявление предпринимателя от 21.09.2015 о заключении с договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов управление письмом от 28.09.2015 в„– 8658 сообщило предпринимателю о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка на новый срок в связи с истечением срока действия договора аренды от 16.02.2004 в„– 1079/04 и отсутствием на земельном участке принадлежащего предпринимателю на праве собственности объекта незавершенного строительства, а у предпринимателя - преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно при установлении несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции допускается заключение без проведения торгов договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с собственником этого объекта для завершения строительства. В подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса приведены субъекты однократного предоставления в аренду такого участка для завершения строительства, в числе которых собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, и иной собственник объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников.
Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. В пункте 38 постановления от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что вещь может быть недвижимой в силу своих природных свойств. В целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости независимо от регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.
Признавая за предпринимателем право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, суды первой и апелляционной инстанций не устранили содержащиеся в представленных доказательствах противоречия, с необходимой степенью достоверности не установили обстоятельство, связанное с наличием (отсутствием) на земельном участке принадлежащего предпринимателю объекта незавершенного строительства, отвечающего вышеназванным разъяснениям высшей судебной инстанции. В представлении заместителя прокурора города Пятигорска от 15.03.2013 в„– 3651ж-12, адресованном главе города Пятигорска, указано на отсутствие на земельном участке объектов незавершенного строительства (фундаментов), хаотичное расположение строительного мусора в виде железобетонных фрагментов, невозможность визуального определения заглубления фундамента. Письмом от 12.01.2016 в„– 16 управление сообщило администрации о снятии объекта незавершенного строительства с государственного учета 08.11.2013 и об отсутствии на земельном участке каких-либо объектов капитального строительства по состоянию на 11.01.2016. Актом осмотра земельного участка от 11.01.2016, подписанным главным и ведущим специалистами управления, зафиксировано отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства. К акту приложены фотоматериалы. В выписке из Единого государственного реестра прав от 20.11.2015 в„– 26/001/104/2015-17016 также указано на отсутствие объекта незавершенного строительства на земельном участке. Данным доказательствам не дана должная правовая оценка на предмет их соответствия критериям относимости и допустимости.
Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса также определено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Красные линии, в силу статьи 42 Градостроительного кодекса, отображаются на чертежах планировки территории, включаемом в основную часть проекта планировки территории, подлежащую утверждению.
Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 в„– 15248/10. Суды первой и апелляционной инстанций не проверили доводы органов местного самоуправления о том, что в связи с изменением границ территориальных зон возведение каких-либо объектов на земельном участке не представляется возможным.
Без названной оценки доказательств, устранения выявленных противоречий и установления дополнительных обстоятельств, в том числе посредством судебной экспертизы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о наличии у предпринимателя как собственника правомерно возведенного на земельном участке объекта незавершенного строительства права на заключение договора аренды этого участка без проведения торгов не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 по делу в„– А63-12354/2015 отменить.
Дело в„– А63-12354/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------